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1、房地产税务培训 房地产企业税收政策研讨房地产企业税收政策研讨 Sf0_jt 2008-10-24 房地产税务培训 4 4、房产税、土地使用税、印花税以及契税等。、房产税、土地使用税、印花税以及契税等。 房地产开发企业主要涉及的税费有11种： 1 1、营业税、城建税、教育费附加；、营业税、城建税、教育费附加； 2 2、土地增值税；、土地增值税； 3 3、企业所得税、个人所得税；、企业所得税、个人所得税； 房地产税务培训 目目 录录 一、营业税一、营业税 二、土地增值税二、土地增值税 四、个人所得税四、个人所得税 五、案例五、案例 三、企业所得税三、企业所得税 房地产税务培训 公园公园15号购房赠

2、奔驰车送百万元意大利家具号购房赠奔驰车送百万元意大利家具(图图) 2008年年03月月24日日11:26 新浪房产新浪房产 赠奔驰车活动：销售满赠奔驰车活动：销售满8套空中别墅抽奖一次，奖品为奔驰车一部套空中别墅抽奖一次，奖品为奔驰车一部(由奔驰由奔驰 公司为奥运打造的公司为奥运打造的AMG SLK全球限量全球限量400辆辆,)，由北京市公证处公证。，由北京市公证处公证。 赠送价值赠送价值300-400万万B B(意大利意大利)原装进口的家具，并送去欧洲原装进口的家具，并送去欧洲(意大意大 利利)B B考察，亲自去考察，亲自去B B公司选家具款式之行，送往返机票公务仓和五星公司选家具款式之行，

3、送往返机票公务仓和五星 级酒店级酒店3晚的住宿。晚的住宿。 广告：“购房屋、送空调”，“购房送家具”，送 税收策划案例税收策划案例 1 房地产税务培训 促销方式的税收策划促销方式的税收策划 解释： 销售房屋要按销售不动产缴纳营业税，赠送的空调 视同销售缴纳增值税。由于房屋和空调不可分割只需按房屋 价格缴纳营业税，因此在签订购房合同时，不要约定空调是 赠送的，但是可以约定房屋包括空调等附属设施。 将合同条款变为：销售带空调、家具的房屋。 房地产税务培训 税收策划案例税收策划案例 2 某房地产企业A开发10万平米的商品房，成本总计5亿元（5000元/平米）， 预计售价为8000元/平米。找到税务策

4、划公司进行策划，该公司提出方案如下： 自行成立房地产销售公司B， B公司以6000元/平米的价格买断其10万平米 的商品房，B公司再以8000元/平米的价格对外出售，超过买断价格外的收入作 为B公司的手续费收入，每月结算一次。 A公司按6000元/平米的价格确认收入，并按此计算缴纳营业税、土地增值 税等相关税金。 B公司按照（8000元-6000元）*10万平米计算手续费收入，按“营业税- 服务业”缴纳营业税金及附加。 策划目的：减少企业策划目的：减少企业 土地增值税的缴纳。土地增值税的缴纳。 房地产税务培训 国税发200631号文： 采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确 认收入的实现：

5、 （1）采取支付手续费方式委托销售开发产品； （2）采取视同买断方式委托销售开发产品； （3）采取基价（保底价）并实行超基价双方分 成方式委托销售开发产品 ； （4）采取包销方式委托销售开发产品 。 实际操作中，存在实际操作中，存在 部分房地产企业采部分房地产企业采 取包销方式，在销取包销方式，在销 售过程中，部分房售过程中，部分房 款由开发商开具发款由开发商开具发 票、其余房款直接票、其余房款直接 以现金收取或开具以现金收取或开具 收款凭据，隐瞒销收款凭据，隐瞒销 售收入。售收入。 偷税行为偷税行为 房地产税务培训 2006年，某大型国有企业给专家年薪50万元，有三种发放方式：一是工 资加奖

6、金模式，二是年薪制，三是发放工资加红利。其中“方案二：年薪制”的 依据是关于企业经营者试行年薪制后如何计征个人所得税的通知（国税发 1996107号），该通知规定，对试行年薪制的企业经营者取得的工资、薪金 所得应纳的税款，可以实行按年计算、分月预缴的方式计征，即企业经营者按月 领取的基本收入，应在减除800元的费用（后来调整为1600元）后，按适用税率 计算应纳税款并预缴，年度终了领取效益收入后，合计其全年基本收入和效益收 入，再按12个月平均计算实际应纳的税款。专家应纳个税为（50000012 1600）30%337512103740元。 案例案例 3 房地产税务培训 依据依据关于调整个人取

7、得全年一次性奖金等计算征收关于调整个人取得全年一次性奖金等计算征收 个人所得税方法问题的通知个人所得税方法问题的通知（国税发（国税发20059号）第七号）第七 条：条：“本通知自本通知自2005年年1月月1日起实施，以前规定与本通知日起实施，以前规定与本通知 不一致的，按本通知规定执行。不一致的，按本通知规定执行。 国家税务总局关于在中国境内有住所的个人取得奖金征国家税务总局关于在中国境内有住所的个人取得奖金征 税问题的通知税问题的通知(国税发国税发1996206号号)和和国家税务总局国家税务总局 关于企业经营者试行年薪制后如何计征个人所得税的通知关于企业经营者试行年薪制后如何计征个人所得税的

8、通知 (国税发国税发1996107号号)同时废止。同时废止。” 方案二方案二 适用法适用法 规已作规已作 废废 房地产税务培训 某房地产公司开发一幢办公用楼房，总售价为15500万元，取得土地价款为4000万元，开发 成本为5000万元，开发费用为上述两项的10%，其他可扣除的税金为1000万元。 纳税筹划前的土地增值税： 扣除项目为40005000（40005000）（10%20%）100012700万元。 土地增值额为15500127002800万元。 土地增值率为28001270022%。 应纳土地增值税为：280030%840万元。 案例案例 4 4 纳税筹划后的土地增值税：（增加建筑

9、安装成本200万元后） 扣除项目为40005200（40005200）（10%20%）100012960万元。 土地增值额为15500129602540万元。 土地增值率为25401296019.59%。增值率低于20%，免征土地增值税840万元。 纳税筹划效果：扣除增加的建筑安装成本后，还节税640万元。 房地产税务培训 根据中华人民共和国土地增值 税暂行条例实施细则（财法字 19956号）第十一条规定：“纳 税人建造普通标准住宅普通标准住宅出售，增值增值 额未超过额未超过本细则第七条扣除项目金 额之和百分之二十百分之二十的，免征土地增 值税；增值额超过扣除项目金额之 和百分之二十的，应就其

10、全部增值 额按规定计税。” 房地产公司出售办公 楼，土地增值税增值 率虽然低于20%，但 是由于其为办公楼， 不是普通标准住宅， 所以不应免征土地增 值税，应按规定缴纳 土地增值税。 房地产税务培训 企企 业业 税税 务务 管管 理理 内内 容容 企业效益企业效益 最大化最大化 相对相对 减轻减轻 税负税负 资金时间资金时间 价值价值 维护维护 合法合法 权益权益 涉税风险涉税风险 为零为零 房地产税务培训 营业税、城建税、企业所得税、个人所 得税、资源税、城镇土地使用税、土地 增值税、房产税、车船税、印花税等。 增值税，消费税，车辆购置税增值税，消费税，车辆购置税,铁铁 路、银行总行、保险总

11、公司集中路、银行总行、保险总公司集中 缴纳的营业税、企业所得税等。缴纳的营业税、企业所得税等。 地方附加、耕地占用税地方附加、耕地占用税 关税、行李和邮递物品进口税、关税、行李和邮递物品进口税、 进口环节增值税和消费税进口环节增值税和消费税 国税局系统国税局系统 地税局系统地税局系统 地方财政地方财政 部门部门 海关系统海关系统 税收征管税收征管 范围划分范围划分 房地产税务培训 纳税人纳税人 税率税率 税目税目征税对象征税对象 税法构成要素税法构成要素 即一切履行纳税义务即一切履行纳税义务 的法人、自然人及其的法人、自然人及其 他组织他组织 是各个税种所规定的是各个税种所规定的 具体征税项目

12、具体征税项目 形式有比例税率、超形式有比例税率、超 额累进税率、定额税额累进税率、定额税 率、超率累进税率率、超率累进税率 主要是指税收法律关系主要是指税收法律关系 中征纳双方权利义务所中征纳双方权利义务所 指向的物或行为指向的物或行为 房地产税务培训 税法实施原则税法实施原则 1、层次高的法律优于层次低的法律； 2、同一层次的法律中，特别法优于普通法；(所谓普通法，是指在 一般范围内适用的法律，其效力具有普遍性;特别法，是指在特定范 围内适用的法律，其效力仅仅及于特定身份的人或者事。) 3、国际法优于国内法； 4、实体法从旧，程序法从新。 房地产税务培训 营业税的应税范围营业税的应税范围 1

13、、转让土地使用权：是指土地使用者转让土地使用权的行为，土地所有者出 让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，不征收营 业税。土地租赁，不按本税目征税。 2、销售不动产：是指有偿转让不动产所有权的行为。 1）销售建筑物或构筑物，是指有偿转让建筑物或构筑物所有权的行为。 2）销售其他土地附着物，是指有偿转让其他土地附着物所有权的行为。 3）单位将不动产无偿赠与他人，视同销售不动产。 4）销售不动产时连同所占土地使用权一并转让，比照销售不动产征税。 房地产税务培训 销售不动产的计税依据销售不动产的计税依据 1）纳税人的营业额为纳税人销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。 2）

14、单位将不动产无偿赠与他人，纳税。对个人无偿赠送不动产的行为，不征 收营业税。 3）纳税人销售不动产价格明显偏低而无正当理由的，主管税务机关有权按下 列顺序核定其营业额： A、按纳税人当月提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定； B、按纳税人最近时期提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定； C、计税价格=营业成本或工程成本（1+成本利润率）（1-营业税税率） 房地产税务培训 营业税收入范围营业税收入范围 1、价外费用 3、维修基金 （不计征 ）4、动迁补偿 2、违约金 5、还本方式销售 6、销售折扣 7、物业代收费用 8、视同销售 10、实质重于形式 9、售后回租和售

15、后回购 房地产税务培训 合作建房的讨论合作建房的讨论 第一种方式是纯粹的“以物易物”，即双方以各自拥有的土地使用权和房屋 所有权相互交换。 A、土地使用权和房屋所有权相互交换，双方都取得了拥有部分房屋的 所有权。 B、以出租土地使用权为代价换取房屋所有权。 第二种方式是甲方以土地使用权、乙方以货币资金合股，成立合营企业，第二种方式是甲方以土地使用权、乙方以货币资金合股，成立合营企业， 合作建房。对此种形式的合作建房，则要视具体情况确定如何征税。合作建房。对此种形式的合作建房，则要视具体情况确定如何征税。 国家税务总局关于合作建房营业税问 题的批复（国税函20051003号） 房地产税务培训 江

16、苏省南京市吉祥公司准备在四川成都市办一家分公司，主业是经营商江苏省南京市吉祥公司准备在四川成都市办一家分公司，主业是经营商 品零售。吉祥公司承租四川如意公司（商业企业）的一幢商。贤掀妨闶。吉祥公司承租四川如意公司（商业企业）的一幢商。贤 签的租金为每年签的租金为每年1200万元，租期万元，租期10年。该商场的产权为四川正大房地产年。该商场的产权为四川正大房地产 公司所有。正大公司租给如意公司租金为每年公司所有。正大公司租给如意公司租金为每年1000万元。另外，吉祥公万元。另外，吉祥公 司委托四川光明装饰工程公司进行包工包料装修，总金额司委托四川光明装饰工程公司进行包工包料装修，总金

17、额4120万元。装万元。装 修材料费为修材料费为3000万元，人工费万元，人工费1000万元，税款万元，税款120万元。万元。 筹划前：筹划前： 案案 例例 应纳营业税及附加：应纳营业税及附加： 12005%（17%3%）66万元；万元； 房地产税务培训 策划后策划后 如意公司如意公司 正大公司正大公司 吉祥吉祥 公司公司 租金每年租金每年1000 万元万元 中介服务费中介服务费 200万元万元/年年 税款节约税款节约55万元，万元， 与如意公司各享受与如意公司各享受 一半：一半：27.5万元万元/年年 年营业税及附加：年营业税及附加： 2005%（17% 3%）11万元。税万元。税 款节约款

18、节约66-11万元。万元。 更加稳定的客更加稳定的客 户和租金收入户和租金收入 签订中介合同签订中介合同 签订租赁合同签订租赁合同 房地产税务培训 筹划前：筹划前： 吉祥公司与光明公司所吉祥公司与光明公司所 签订的合同，光明公司签订的合同，光明公司 应缴营业税为应缴营业税为 41203%（17% 3%）136万元。万元。 筹划后：筹划后： 光明公司采取清包工的光明公司采取清包工的 形式，代为吉祥公司采形式，代为吉祥公司采 购材料并免收手续费的购材料并免收手续费的 形式签订合同。形式签订合同。 装修策划装修策划 装饰工程应缴营业税： （100030）3%（1 7%3%）34万元。 1363410

19、2万元 节税利 益分摊 房地产税务培训 企业以物抵贷（债）的房产如何缴纳营业税企业以物抵贷（债）的房产如何缴纳营业税 （国税函（国税函1998771号）规定：号）规定： “单位或个人以房屋抵顶有关债务，不论是经双方（或多方）协商决定单位或个人以房屋抵顶有关债务，不论是经双方（或多方）协商决定 的，还是由法院裁定的，其房屋所有权已发生转移，且原房主也取得了经济利的，还是由法院裁定的，其房屋所有权已发生转移，且原房主也取得了经济利 益（减少了债务），因此，对单位或个人以房屋或其他不动产抵顶有关债务的益（减少了债务），因此，对单位或个人以房屋或其他不动产抵顶有关债务的 行为，应按行为，应按销售不动产

20、销售不动产税目征收营业税。税目征收营业税。” （财税（财税200316号）文件规定：号）文件规定： “单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部 收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。” 房地产税务培训 国家税务总局关于印发国家税务总局关于印发营业税问题解答（之一）的通知营业税问题解答（之一）的通知 非金融机构将资金提供给对方，并收取资金占用费，如企业与企业之间借用 周转金而收取资金占用费，应如何征收营业税？ 贷款属于“金融保险业”税目

21、的征收范围，而贷款是指将资金贷与他人使用 的行为。根据这一规定，不论金融机构还是其他单位，只要是发生将资金贷与 他人使用的行为，均应视为发生贷款行为，按“金融保险业”税目征收营业税 国家税务总局关于贷款业务征收营业税问题的通知国家税务总局关于贷款业务征收营业税问题的通知（国税发（国税发200213 号）号） 企业集团从金融机构取得统借统还贷款后，由集团所属财务公司与企业集团 或集团内下属企业签订统借统还贷款合同并分拨借款，按支付给金融机构的借支付给金融机构的借 款利率向企业集团或集团内下属企业收取用于归还金融机构借款的利息款利率向企业集团或集团内下属企业收取用于归还金融机构借款的利息不征收 营

22、业税 。 利息问题利息问题 房地产税务培训 土地增值税法土地增值税法 1、土地增值税的纳税义务人是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附 着物并取得收入的单位和个人。包括内外资企业、行政事业单位、中外籍 个人等。 2、按照中华人民共和国宪法和土地管理法的规定，城市的土地 属于国家所有。农村和城市郊区的土地除法律规定国家所有外，属于集体 所有。国家为了公共利益，可以依照法律规定对集体土地实行征用，依法 被征用后的土地属于国家所有。集体土地只有根据有关法律规定，由国家 征用以后变为国家所有，才能进行转让。 房地产税务培训 具体事项的征税具体事项的征税 有关事项是否属于征税范围 1.出售 征征。包括三

23、种情况：（1）出售国有土地使用权；（2）取 得国有土地使用权后进行房屋开发建造后出售；（3） 存量房地产买卖。 2.继承、赠予 继承不征（无收入）。赠予中公益性赠予、赠予直系亲属 或承担直接赡养义务人，不征不征；非公益性赠予，征征。 3.出租 不征不征（无权属转移）。 4.房地产抵押 抵押期不征；抵押期满偿还债务本息不征不征；抵押期满，不 能偿还债务，而以房地产抵债，征征。 5.房地产交换 单位之间换房，有收入的，征征；个人之间互换自住房，不不 征。征。 6.以房地产投资、联营 房地产（房地产企业除外）转让到投资联营企业，不征不征； 将投资联营房地产再转让，征征。 7.合作建房建成后自用，不征

24、不征；建成后转让，征 征。 8.企业兼并转让房地产暂免。 房地产税务培训 土地增值税实行四级超率累进税率土地增值税实行四级超率累进税率 n增值额占扣除项目金额比例增值额占扣除项目金额比例 税率税率 速算扣除系数速算扣除系数 n50%以下含50% 30% 0 n超过50%100%（含100%） 40% 5% n超过100%200%（含200%） 50% 15% n200%以上 60% 35% 房地产税务培训 转让项目的性质转让项目的性质扣除项目扣除项目 （一）对于新建房地产转让（一）对于新建房地产转让 1.取得土地使用权所支付的金额；取得土地使用权所支付的金额； 2.房地产开发成本房地产开发成本

25、 3.房地产开发费用房地产开发费用 4.与转让房地产有关的税金与转让房地产有关的税金 5.财政部规定的其他扣除项目财政部规定的其他扣除项目 （二）对于存量房地产转让（二）对于存量房地产转让 1.房屋及建筑物的评估价格。房屋及建筑物的评估价格。 评估价格评估价格 重置成本价重置成本价成新度折扣率成新度折扣率 2.取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有 关费用。关费用。 3.转让环节缴纳的税金。转让环节缴纳的税金。 1.隐瞒、虚报房地产成 交价格的； 2.提供扣除项目金额不 实的； 3.转让房地产的成交价 格低于房地产评估价格， 又

26、无正当理由的。 4.旧房及房地产的转让。 房地产税务培训 土地增值税的税收策划土地增值税的税收策划 三、可暂缓征三、可暂缓征 收土地增值税收土地增值税 二、给予免征二、给予免征 一、不征收土一、不征收土 地增值税地增值税 继承、赠与方式无偿转让继承、赠与方式无偿转让; 转为企业自用或用于出租转为企业自用或用于出租 1、以房地产进行投资、以房地产进行投资、 联营的；联营的；2、双方合作建、双方合作建 房后分房自用；房后分房自用；3、企业、企业 兼并。兼并。 1、建造普通标准住宅出售，增值、建造普通标准住宅出售，增值 额未超过扣除项目金额额未超过扣除项目金额20；2、 依法征用、收回的房地产。依法

27、征用、收回的房地产。 房地产税务培训 一、收入策划法一、收入策划法 1、降低销售价格、降低销售价格 例：假定某房地产企业建造普通住宅，可扣除项目金额为800万元，根据目 前市场调查，可以定价在900-1000万元之间。如果定价为1000万元，则增值 额为200万元，增值率为25%（200/800），超过20这一减免底线，此时该 企业应缴纳的土地增值税为60万元，不考虑其他税费，则利润为140万元。如 果定价为960万元，则增值额为160万元，增值率为20%（160/800），不超 过20这一减免底线，该企业不缴纳土地增值税，不考虑其他税费，则利润 为160万元。 房地产税务培训 2、分散销售收

28、入、分散销售收入 某房地产企业准备出售其开发的一幢普通标准住宅（里面已经安装简单的家具 设施），全部市场价值是1000万元，扣除项目合计为800万元，其中各种家具 设施的价格约为200万元，成本约为100万元。 一是：将全部金额以房地产转让价格的形式在合同上体现，则增值额200万元， 增值率为25%，适用30%税率，因而应交土地增值税60万元。 二是：在房地产转让合同上仅注明800万元的房地产转让价格，同时签订一份 附属家具设施购销合同，这样进行筹划后，转让房地产收入为800万元，扣除 项目金额为700万元，增值额100万元，增值率为14%，未超过扣除项目金额20 的，免征土地增值税。 房地产

29、税务培训 销售与装修分开销售与装修分开 两种装修方式两种装修方式 直接招标装修进成本：直接招标装修进成本： 收入和成本均增加，但收入和成本均增加，但 因装修的利润空间较大，因装修的利润空间较大， 因此对土地增值税的影因此对土地增值税的影 响不大。响不大。 成立装修公司与客户签成立装修公司与客户签 定两份合同：定两份合同： 一份房屋销售合同，一一份房屋销售合同，一 份房屋装修合同。只需份房屋装修合同。只需 就第一份合同注明金额就第一份合同注明金额 缴纳土地增值税，第二缴纳土地增值税，第二 份合同不用缴纳土地增份合同不用缴纳土地增 值税值税 纳税人将销售房屋的行为分解纳税人将销售房屋的行为分解 成

30、销售房屋与装修房屋两项行成销售房屋与装修房屋两项行 为，对纳税人向对方收取的装为，对纳税人向对方收取的装 修及安装设备的费用，应一并修及安装设备的费用，应一并 列入房屋售价列入房屋售价 国税函国税函 199853号号 房地产税务培训 二、扣除项目策划法二、扣除项目策划法 1 1、房地产精装房、房地产精装房 2 2、自行设立建筑公司、自行设立建筑公司 3、加大房地产开发成本的列支、加大房地产开发成本的列支 房地产税务培训 房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税；但对房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税；但对 出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房出

31、售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房 产税。产税。 城镇土地使用税是以城镇土地为征税对象，对拥有土地使用权的单城镇土地使用税是以城镇土地为征税对象，对拥有土地使用权的单 位和个人征收的一种税。以纳税人实际占用的土地面积为计税依据。位和个人征收的一种税。以纳税人实际占用的土地面积为计税依据。 房产税和城镇土地使用税房产税和城镇土地使用税 房地产税务培训 企业所得税企业所得税 国税发国税发200084号号企业所得税税前扣除办法企业所得税税前扣除办法 中华人民共和国企业所得税法中华人民共和国企业所得税法08年年1月月1日执行日执行 国税发国税发200631号号国家税务总局关于房

32、地产开发业务征收企业所国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所 得税问题的通知得税问题的通知 国税函国税函2008299号号关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知 国税发国税发200886号号关于母子公司间提供服务支付费用有关企业所关于母子公司间提供服务支付费用有关企业所 得税处理问题的通知得税处理问题的通知 房地产税务培训 关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知 国税函2008299号 一、房地产开发企业按当年实际利润据实分季（或月）预缴企业所得税的，对 开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开

33、发产品， 在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，按照规定的预计利润率分季 （或月）计算出预计利润额，计入利润总额预缴，开发产品完工、结算计税成 本后按照实际利润再行调整。 变化：国税函2008299号文件是对国税发200631号文中关于房地产开发企 业的企业所得税预缴作出的新规定，根据2008299号文件房地产开发企业按 当年实际利润据实预缴税款的， 即：当期应纳税额 当期预售房款收入*预 计利润率*25（当期开发产品完工确认收入的实际利润与其预计利润的差 额）*25。 房地产税务培训 关于母子公司间提供服务支付费用有关企业所得税处理问关于母子公司间提供服务支付费用有关企业所得税处理问 题

34、的通知题的通知国税发国税发200886号号 一、母公司为其子公司（以下简称子公司）提供各种服务而发生的费用，一、母公司为其子公司（以下简称子公司）提供各种服务而发生的费用， 应按照独立企业之间公平交易原则确定服务的价格，作为企业正常的劳务应按照独立企业之间公平交易原则确定服务的价格，作为企业正常的劳务 费用进行税务处理。费用进行税务处理。 母子公司未按照独立企业之间的业务往来收取价款的，税务机关有权母子公司未按照独立企业之间的业务往来收取价款的，税务机关有权 予以调整。予以调整。 二、母公司以管理费形式向子公司提取费用，子公司因此支付给母公司的二、母公司以管理费形式向子公司提取费用，子公司因此

35、支付给母公司的 管理费，不得在税前扣除。管理费，不得在税前扣除。 房地产税务培训 企业所得税税前扣除办法企业所得税税前扣除办法 第三十六条纳税人从关联方取得的借款金额超过其注册资本的，超 过部分的利息支出，不得在税前扣除。 第四十四条纳税人申报扣除的业务招待费，主管税机关要求提供证明资料 的，应提供能证明真实性的足够的有效凭证或资料。不能提供的，不得在税 前扣除。 第五十二条纳税人发生的与其经营活动有关的合理的差旅费、会议费、董 事会费，主管税务机关要求提供证明资料的，应能够提供证明其真实性的合 法凭证，否则，不得在税前扣除。差旅费的证明材料应包括：出差人员姓名、 地点、时间、任务、支付凭证等

36、。会议费证明材料应包括：会议时间、地点、 出席人员、内容、目的、费用标准、支付凭证等。 国税发国税发 200084号号 房地产税务培训 发票使用及审核新规发票使用及审核新规 国税发200880号： 在日常检查中发现纳税人使用不符合规定发票特别是没有填开特别是没有填开 付款方全称的发票付款方全称的发票，不得允许纳税人用于税前扣除、抵扣税款、出口退 税和财务报销。有偷逃骗税行为的，依照中华人民共和国税收征收管 理法的有关规定处罚；情节严重触犯刑律的，移送司法机关依法处理。 国税总局稽便函200842号 关于进一步做好房地产行业税收专项 检查工作的通知： 各省国、地税局要在辖区内2005年至2007

37、年年平均销售额排名 前10位的房地产企业中共同选择3户企业进行重点解剖式检查。 检查中，要对被查企业列支成本费用的票据进行重点核对，单单 张票面金额在张票面金额在1010万元以上的票据必须全部进行核查。万元以上的票据必须全部进行核查。 房地产税务培训 代收款的相关政策代收款的相关政策 营业税营业税：中华人民共和国营业税暂行条例中华人民共和国营业税暂行条例第五条规定：第五条规定：“纳税人的营业额纳税人的营业额 为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和 价外费用。价外费用。 国税发国税发200469

38、200469号文件规定：住房专项维修基金不纳税。号文件规定：住房专项维修基金不纳税。 企业所得税企业所得税：国税发：国税发200631200631号：号：“开发企业代有关部门、单位和企业收取的开发企业代有关部门、单位和企业收取的 各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由开发企业开具发票的，应按各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由开发企业开具发票的，应按 规定全部确认为销售收入；凡未纳入开发产品价内并由开发企业之外的其他收取规定全部确认为销售收入；凡未纳入开发产品价内并由开发企业之外的其他收取 部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。部门、单位开具发票的，可作为代收代缴

39、款项进行管理。” 代收款除住房维修基金不代收款除住房维修基金不 纳税外，其他代收款均须纳税外，其他代收款均须 纳税。纳税。 土地增值税土地增值税：财税字财税字199548199548号：号：“对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企 业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可做为转业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可做为转 让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的， 可以不

40、作为转让房地产的收入。对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额可以不作为转让房地产的收入。对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额 时，可予以扣除，但不允许作为加计时，可予以扣除，但不允许作为加计2020扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的 收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用”。 房地产税务培训 房产转自用是否应交纳营业税房产转自用是否应交纳营业税 房地产开发企业将自己开发的商品房转作自用，该不动产的所有权没有发生 改变，无需缴纳营业税。待该房产实际发生销售时，再缴纳营业税

41、。 国家税务总局关于开展2007年税收专项检查工作的通知国税发国税发2007 22号号 1.房地产业 （1）营业税 检查应税营业额的合理性、完整性。五五、是各种换购房地产、以房地 产抵债、无偿赠与房地产、集资建房、委托建房、中途转让开发项目、提供 土地或资金共同建造不动产、拆迁补偿（安置）等行为是否按规定足额纳税。 六六、是以房换地、参建联建、合作建房过程中，是否按规定申报缴纳营业税。 九九、是企业自用（包括经营性自用）、分配给股东（股东与企业是两个独立 的法人实体）的商品房是否申报纳税。 房地产税务培训 公司设立公司设立 子公司是独立法人，如果盈利或亏损，均不能并入母公司利润，应当作子公司是

42、独立法人，如果盈利或亏损，均不能并入母公司利润，应当作 为独立的居民企业单独缴纳企业所得税。为独立的居民企业单独缴纳企业所得税。 当子公司微利的情况下，子公司可以按当子公司微利的情况下，子公司可以按20%的税率缴纳企业所得税，使的税率缴纳企业所得税，使 集团公司整体税负降低，在给母公司分配现金股利或利润时，应补税差，集团公司整体税负降低，在给母公司分配现金股利或利润时，应补税差， 则设立子公司对于整个集团公司来说，其税负为子公司缴纳的所得税和则设立子公司对于整个集团公司来说，其税负为子公司缴纳的所得税和 母公司就现金股利或利润补交的所得税差额。母公司就现金股利或利润补交的所得税差额。 分公司不

43、是独立法人，不形成所得税的居民企业，其实现的利润或亏损分公司不是独立法人，不形成所得税的居民企业，其实现的利润或亏损 应当并入总公司，由总公司汇总纳税。应当并入总公司，由总公司汇总纳税。 房地产税务培训 示例一：示例一：A公司所得税税率为25%。2008年1月拟投资设立一公司，预测其当年 的税前会计利润为3万元，假定A公司当年实现税前会计利润100万元。现有两 种方案可供参考：一是设立全资子公司，并向A公司分配利润2万元；二是设 立分公司(假设不存在纳税调整事项)。 设立全资子公司设立全资子公司 子公司缴纳的所得税 =320%=0.6万元； A公司缴纳的所得税 =10025%+2(1-20%)

44、(25%- 20%)=25.13万元； 集团公司整体税负 =0.6+25.13=25.73万元。 设立分公司设立分公司 A公司缴纳的所得税 =(100+3)25%=25.75 万元。 当下属公司微利的情况下，企业应选择设立子公司的组织形式。当下属公司微利的情况下，企业应选择设立子公司的组织形式。 房地产税务培训 示例二：示例二：B公司所得税税率为25%，2008年1月拟投资设立回收期长的公司，预 测该投资公司当年亏损600万元，假定B公司当年实现利润1000万元，现有两方 案可供选择：一是设立全资子公司；二是设立分公司(假设不存在其他纳税调 整事项)。 设立子公司 子公司当年亏损，不缴 纳所得

45、税，其亏损可结转以 后年度，用以后年度所得弥 补。 B公司当年缴纳的所得 税=100025%=250万元；集 团公司整体税负=250万元。 设立分公司 B公司当年缴纳的所得税 =(1000-600)25%=100万 元。 当下属公司或公司本部亏损的情况下，企业应选择设立分公司的组织形式当下属公司或公司本部亏损的情况下，企业应选择设立分公司的组织形式 房地产税务培训 设立分公司纳税优缺点分析设立分公司纳税优缺点分析 优势： 第一第一，公司本部及分公司的盈利和亏损可以互相抵补。 第二第二，税法规定在税前列支有限额的费用（如业务招待费、广告费、业 务宣传费）可以在公司内部调剂使用，从而使公司的税收负

46、担更趋合理。 第三第三，公司内投资收益不存在根据税率差异补税问题。 风险：由于税法和会计制度存在差异，加之各地区税务机关在理解及执 行政策尺度、口径上可能存在一定的差异，可能会有一定难度。 同一区域内存在多个项目的 情况下，从税收的角度考虑 最好成立分公司。 房地产税务培训 公司组织职工集体旅游是否应该计入个人所得税？ 自2008年3月1日起施行的中华人民共和国个人所得税法实施条例明确规定： 个人所得的形式除现金、实物和有价证券外，还有其他形式的经济利益。并规定并规定 所得为其他形式的经济利益的，参照市场价格核定应纳税所得额。所得为其他形式的经济利益的，参照市场价格核定应纳税所得额。 财税20

47、0411号按照我国现行个人所得税法律法规有关规定，对商品营销活动中， 企业和单位对营销业绩突出人员以培训班、研讨会、工作考察等名义组织旅游活 动，通过免收差旅费、旅游费对个人实行的营销业绩奖励（包括实物、有价证卷 等），应根据所发生费用全额计入营销人员应税所得，依法征收个人所得税，并 由提供上述费用的企业和单位代扣代缴。 个人所得税个人所得税 房地产税务培训 国税函国税函200057200057号号国家税务总局关于个人所得税有关问题的批复国家税务总局关于个人所得税有关问题的批复 部分单位和部门在年终总结、各种庆典、业务往来业务往来及其它活动中，为其它 单位和部门的有关人员发放现金、实物或有价证

48、券。对个人取得该项所得， 应按照中华人民共和国个人所得税法中规定的“其他所得”项目计算 缴纳个人所得税，税款由支付所得的单位代扣代缴。 依据税收征管法第六十九条的规定，若扣缴义务人应扣未扣、应收而 不收税款的，由税务机关向纳税人追缴税款，对扣缴义务人处应扣未扣、 应收未收税款50%以上3倍以下的罚款。 企业赠送个人所得税企业赠送个人所得税 房地产公司为了促进销售，经常会赠送家具、家电、阁楼、车库、地下室房地产公司为了促进销售，经常会赠送家具、家电、阁楼、车库、地下室 车位等车位等 房地产税务培训 个人无偿赠与不动产个人无偿赠与不动产 国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关

49、问题国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题 的通知的通知国税发国税发2006144号号 营业税：营业税：根据国税发200675号规定：从2006年6月1日起，对购买住房不足5年转手交 易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过5年（含5 年）转手交易的，销售时免征营业税；个人购买非普通住房超过5年（含5年）转手交 易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。 个人无偿赠与不动产时，对受赠人全额交契税、印花税。 个人所得税：个人将承受的不动产再对外销售时：个人所得税：个人将承受的不动产再对外销售时： 1、按财产转让所得征； 2、

50、按财产转让收入减除受赠、转让住房过程中缴纳的税金及有关合 理费用后的余额为应纳税所得额，按20%的适用税率计算缴纳个人所 得税。 3、税务机关不得核定征收。 问题：个人接受问题：个人接受 其他个人的捐赠其他个人的捐赠 是否需要缴纳个是否需要缴纳个 人所得税？人所得税？ 房地产税务培训 以房地产进行投资、联营的税收相关问题以房地产进行投资、联营的税收相关问题 1、营业税、营业税 2、土地增值税 、土地增值税 3、房产税、契税 、房产税、契税 4、企业及个人所得税、企业及个人所得税 房地产税务培训 策划方案策划方案1 基本情况：基本情况： 甲公司取得一块土地，成本1000万，没有进行开发。现乙公司

51、要购买该块土地， 出价1800万元，并表示配合甲公司采用最合适的办法进行运作。 假设条件： 1、甲公司注册资本1000万元，全部用于该土地； 2、甲公司没有发生别的业务和费用； 3、所有工作都在2008年度完成。 直接转让土地使用权，即甲公司直接将土地使用权转让给乙方。 相关税金：相关税金： （为计算方便，未考虑城建税、教育费附加、印花税等小税种，下同） 1、营业税：18005%=90万元 2、土地增值税：可抵扣金额1090万元，适用税率40%，（18001090）*40% 10905%=229.5万元 3、所得税：（1800100090229.5）25%=120.125万元 税负合计439.

52、625万元。 房地产税务培训 政策依据：政策依据： 对取得土地或房地产使用权后，未进行开发即转让的，计算其增值额时， 只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，以及在转让环 节缴纳的税金。（关于印发土地增值税宣传提纲的通知国税函发 1995110号） 优点：优点： 1、思路明确，操作简单，无 风险； 2、乙公司的购买款可以全额 抵扣所得税和土地增值税。 缺点： 1、税金成本相对较高（439.6/1800） 2、未按照出让合同约定进行投资开发， 完成开发投资总额的百分之二十五以 上的，不允许转让（中国城市房地 产管理法第三十八条）。 房地产税务培训 策划方案策划方案2 投资成立新公

53、司，即甲公司用土地作价投资成立新公司，即甲公司用土地作价1800万元投资成立一家新公司，万元投资成立一家新公司， 然后将股份转让给乙公司。然后将股份转让给乙公司。 相关税金：相关税金：可抵扣金额1000万元，适用税率40% 1、营业税：0元 2、土地增值税： （18001000）*40%10005%=270万元 3、所得税：25%=132.5万元 税负合计402.5万元。 房地产税务培训 政策依据：政策依据： 1、对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资 或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。（

54、财 政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知财税字1995048号； 2、对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开 发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均缴纳土地增值税。发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均缴纳土地增值税。 （财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知财税200621号； 3、以无形资产、不动产投资入股，与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征 收营业税。对股权转让不征收营业税。（财政部、

55、国家税务总局关于股权转让有关营业税 问题的通知财税2002191号） 优点：优点： 1、操作相对简单； 2、税金成本比思路 一降低一些。 缺点：缺点： 1、税金成本高（402.5/1800）； 2、根据公司法，无形资产最多 只能占到注册资本的70%，因此需要 额外投入771万元，占用资金较多。 房地产税务培训 策划方案策划方案3 转让甲公司股权，即甲公司股东直接将所有的甲公司转让甲公司股权，即甲公司股东直接将所有的甲公司 股权转让给公司。股权转让给公司。 相关税金：相关税金： 1、营业税：0元 2、土地增值税：0元 3、所得税： 股东为企业（18001000）25%=200万元 股东为个人（1

56、8001000）20%=160万元 税负合计200/160万元。 房地产税务培训 政策依据：政策依据： 1、对股权转让不征收营业税（财政部、国家税务总局关于股权转让有关营 业税问题的通知财税2002191号）； 2、原股东取得股权转让所得，应按“财产转让所得”项目征收个人所得税。 （国家税务总局关于股权转让收入征收个人所得税问题的批复国税函 2007244号） 优点：优点： 1、操作相对简单；、操作相对简单； 2、税金成本相对较低；、税金成本相对较低； 3、运作时间短，不涉及、运作时间短，不涉及 到土地、规划等部门的过到土地、规划等部门的过 户问题。户问题。 缺点：缺点： 1、甲公司股东是否愿

57、意转让股、甲公司股东是否愿意转让股 权，甲公司可能利用现有的相关权，甲公司可能利用现有的相关 资质进行新的项目开发，以及已资质进行新的项目开发，以及已 有的人员、资产等；有的人员、资产等； 2、可能会存在债权、债务、以、可能会存在债权、债务、以 及对外担保等，存在一定的风险。及对外担保等，存在一定的风险。 房地产税务培训 策划方案策划方案4 公司分立公司分立/合并，即采用甲公司先分立后转让。合并，即采用甲公司先分立后转让。 1、营业税：0元 2、土地增值税：0元 3、所得税：（18001000）25%=200万元 税负合计：200万元。 优点：优点： 1、税金成本低。 缺点：缺点： 1、公司分

58、立/合并需要的手续繁杂，时间长，有的需要债权人配合； 2、公司分立/合并对于税务部门来说也是一个重点，过程也很长； 3、同样存在潜在的债权、债务及担保风险。 相关税金：相关税金： 房地产税务培训 政策依据：政策依据： 1、在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土 地增值税。（财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的 通知财税字199548号） 2、企业合并，通常情况下，被合并企业应视为按公允价值转让、处置全部资 产，计算资产的转让所得，依法缴纳所得税。（国家税务总局关于企业合 并分立业务有关所得税问题的通知 国税发2000119号） 3、被分立企业应视为按公

59、允价值转让其被分离出去的部分或全部资产，计算 被分立资产的财产转让所得，依法缴纳所得税。（同上） 4、公司合并，应当由合并各方签订合并协议，并编制资产负债表及财产清单。 公司应当自作出合并决议之日起十日内通知债权人，并于三十日内在报纸上 公告。债权人自接到通知书之日起三十日内，未接到通知书的自公告之日起 四十五日内，可以要求公司清偿债务或者提供相应的担保。（公司法第 一百七十六条） 5、公司分立，应当编制资产负债表及财产清单。公司应当自作出分立决议之 日起十日内通知债权人，并于三十日内在报纸上公告。（公司法第一百 七十八条） 房地产税务培训 策划方案策划方案5 间接投资：即乙公司用间接投资：即

60、乙公司用1800 万货币投资成立一家新的丙公万货币投资成立一家新的丙公 司（非房地产行业），然后甲司（非房地产行业），然后甲 公司继续在丙公司投资，将土公司继续在丙公司投资，将土 地使用权过户给乙公司，以换地使用权过户给乙公司，以换 取乙公司在丙公司的股权。取乙公司在丙公司的股权。 相关税金：相关税金： 1、营业税：、营业税：0元元 2、土地增值税：、土地增值税：0元元 3、所得税：（、所得税：（18001000） 25%=200万元万元 税负合计税负合计200万元。万元。 目的：规避财税目的：规避财税200621号号 房地产税务培训 政策依据：政策依据： 1、，根据财政部 国家税务总局关于土

61、地增值税一些具体问题规定的通知财 税字1995048号规定，对外投资、联营的，暂免征收土地增值税； 2、由于所投资的企业不是从事房地产开发的，因此不适用财政部 国家税务总 局关于土地增值税若干问题的通知财税200621号； 3、有限责任公司股东转让股权的，应当自转让股权之日起30日内申请变更登记， 并应当提交新股东的主体资格证明或者自然人身份证明（公司登记管理条例 国务院令第451号第三十五条），因此新投资方不用验资，也就可以把土地直接 过户给乙公司。 优点优点缺点缺点 1、税金成本低；、税金成本低；2、操作简单。、操作简单。 1、间接投资，是否属于投资，土地、间接投资，是否属于投资，土地 增

62、值税方面有待确定；增值税方面有待确定； 2、间接投资，是属于投资还是属于、间接投资，是属于投资还是属于 非货币交易，营业税方面有待确定；非货币交易，营业税方面有待确定； 房地产税务培训 根据财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知财税 字1995048号规定：对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以 土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、将房地产转让到所投资、 联营的企业中时联营的企业中时，暂免征收土地增值税。 财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知（财税【2006】 第021号） 说明： 一、任何企业（包括房地产开发企业）以土地

63、（房地产）作价入股进行 投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，不适用暂免征收 土地增值税的规定。 二、房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，不适用暂免 征收土地增值税的规定。 新的企业所得税法第四十七条之规定：“企业实施其他不具有合理商业 目的的安排而减少其应纳税收入或者所得额的，税务机关有权按照合理方法 调整。” 房地产税务培训 江中药业成功避税案例江中药业成功避税案例 江中药业一直以来都租赁使用着湾里生产区做为公司的药品生产基地， 而这块地又是江中药业的控股母公司江中集团所有。按照2003年签署的 协议，约为每年600万元。由于近年来土地租赁价格大幅度提升，这笔 土

64、地租赁费到了2008年可能会被调整到每年2000多万元。 操作过程： 一、江中集团先注册成立全资子公司“南昌江中资产管理有限公司”； 二、江中集团将湾里的生产用地以增加注册资本的方式置入南昌江中资 产管理有限公司，并完成土地使用权转让手续及公司注册资本变更手续； 三、江中药业与江中集团签订股权转让协议，受让南昌江中资产管理有 限公司的全部股权，完成股权变更登记手续。至此，江中药业成功购得 该片土地。 房地产税务培训 房地产开发企业的开发产品转作企业的固定资产问题房地产开发企业的开发产品转作企业的固定资产问题 1）营业税：财政部、国家税务总局（财税2001160号）三、纳税人必须将为本 独立核算

65、单位内部提供应税劳务、转让无形资产、销售不动产取得收入和为本独 立核算单位以外单位和个人提供应税劳务、转让无形资产、销售不动产取得的收 入分别记帐，分别核算。凡是分别记帐，未分别核算的，一律征收营业税。 2）土地增值税：国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关 问题的通知（国税发2006187号）（二）房地产开发企业将开发的部分房地产 转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值 税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。 3）企业所得税：在没有明确废止国家税务总局关于房地产开发业务征收企业 所得税问题的通知（国税发200631号）之前，房地产开发

66、企业将开发产品转将开发产品转 作企业固定资产的行为，应视同销售作企业固定资产的行为，应视同销售，于开发产品使用权转移时确认收入（或利 润）的实现。 房地产税务培训 1、将销售收入(包括预收收入)挂在往来账上，或隐匿收入，或不作/不及时作账务处 理，或直接冲减开发成本。 2、分解售房款收入，将部分款项开具收款收据，隐匿收入。 3、在境外销售境内房产，隐匿销售收入。 4、私建违建阁楼、车库、仓库，对外销售使用权开具收款收据，隐匿收入。 5、价外收费等按合同约定应计入房产总值的未按规定合并收入。有的企业以代收费 用的形式挂往来账户；有的企业在代建工程、提供劳务过程中节约的材料、报废工程和 产品的材料等留归企业所有，不确认实现收入。 6、无正当理由，以明显偏低价格将商品房销售给本公司股东及相关联企业及个人。 7、产品已完工或者已经投入使用，预收款不及时结转销售，不按完工产品进行税务 处理，仍按预征率缴纳所得税。 8、将开发产品转作自用固定资产，或用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、 分配给股东或投资入、以房抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等。在开发 产品所有权或使用权转移时，未