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1、精选优质文档-倾情为你奉上1-10月全市房地产市场运行情况福州市住房保障和房产管理局（2011年11月10日）今年以来，我市各级各部门认真贯彻落实国务院和省政府一系列宏观调控政策，采取有力措施，落实今年新建住房价格控制目标，调控成效初步显现，我市保障性住房建设进度加快，商品房开发投资保持适度增长，房价经过一段时间的稳定之后且呈下降趋势，投资投机性购房得到有效遏制，市场运行总体平稳健康。一、1-10月我市房地产市场运行主要特点（一）商品房供应量继续上升，库存量持续增加据市房地产交易登记中心统计，1-10月，市区新批准上市预售商品房面积330.06万平方米，同比增长49.71%，其中商品住宅241

2、.88万平方米，同比增长40.16%。10月当月批准商品房预售面积42.44万平方米，环比增长20.47%，其中商品住宅15.14万平方米，环比下降39.97%。截止10月末，市区累计可售商品房面积达到513.41万平方米，同比增长33.52%，环比增长2.35%，其中商品住宅面积为381.32万平方米（含经济适用房145.29万平方米），同比增长33.52%，与上月末的360.59万平方米相比上升5.75%。在累计可售的房地产企业开发的商品住宅中户型90平方米以下的占26.15%，户型90-120平方米的占29.20%，户型120-144平方米的占13.45%，144平方米以上的占31.20

3、%。 （二）商品房销售总体平稳，但市区商品房销售量有所下降据市统计局统计，1-10月，全市商品房销售面积468.64万平方米，同比增长10.60%，其中商品住宅销售面积为408.56万平方米，同比增长10.60%。10月当月，全市商品房销售面积26.78万平方米，同比下降53.45%，其中商品住宅销售面积为24.59万平方米，同比下降55.48%。据市房地产交易登记中心统计，1-10月市区商品房销售套数28624套，同比下降5.85%，销售面积231.32万平方米，同比下降4.84%；其中住宅销售套数15557套，同比下降10.47%，销售面积169.17万平方米，同比下降7.28%。10月当

4、月，市区商品房销售2191套、面积17.12万平方米，环比分别增长38.76%和26.72%。但是商品住宅销售面积仅11.07万平方米，环比增长1.19%，销售995套，环比下降2.55%。从我市商品房销售情况分析，有以下几个特点：一是市区商品住宅销售自第三季度以来一路下滑。7月、8月、9月、10月商品住宅成交套数分别为1655套、1378套、1021套和995套，呈逐月下降态势。二是县（市）商品房销售量上升，市区商品房销售量下降。1-10月份，市区商品房销售面积占全市的49.36%，比去年同期的57.38%有所下降。三是市区商业和办公用房销售量占比上升，住宅销售量占比下降。10月当月，市区住

5、宅销售套数占市区商品房销售量的45.41%，比上月下降了21个百分点。出现上述特点的主要原因是在市区实施的限购政策，在限购政策的作用下，投机性、投资性购房受到遏制；刚性需求、改善性需求的购房者则因从紧的信贷政策影响，购买力不足；在市场成交量下降的情况下，部分购房者持币待购，希望持续调控房价下跌后再买房。（三）商品房销售价格总体稳定，但开始出现松动从国家统计局公布的新建住宅价格指数变化来看，前9个月，我市市区新建住宅价格指数涨幅基本控制在3.8-5.2%之间，环比最高不超过1.5%。9月份新建住宅价格指数同比上涨3.1%，环比上涨0.1%。从商品房网签均价看， 1-10月份市区商品房销售均价为1

6、3608元/平方米（含各类保障性住房），同比上涨18.47%。其中商品住宅销售均价为13557元/平方米，同比上涨24.96%。办公用房均价为17859元/平方米，同比上涨7.59%，商业用房均价为21380元/平方米， 同比下降2.93%。10月份市区商品住宅（不含保障性住房）销售均价为14228元/平方米，比上月的14486元/平方米略有下降。从最近我局组织人员对市区部分在售楼盘实地调查情况来看，我市部分楼盘销售价格开始松动下调，如 “中庚香山春天”楼盘在剩余372套房源中推出29套在“金九银十”期间搞促销，销售价格下降1153-2557元/；“泰禾·红峪”楼盘部分单元价格调低1

7、017元/；“万科金域榕郡花园”楼盘有156套价格平均下降1010元/；“中天·金海岸”开发企业对开盘不久的商品房均价调低1000元/。还有一些被调查的楼盘，虽然没有打出降价的招牌，但均采用打折优惠进行促销，如“群升·白马郡”楼盘开盘当天每套优惠2-5万，“三盛国际公园”楼盘也对一次性付款的购房户每套优惠数万元不等，实际上也存在价格暗降现象。（四）市区二手房交易明显萎缩，出现量价齐跌1-10月，市区二手房交易14928套，同比下降49.84%，成交面积136.18万平方米，同比下降56.55%，其中住宅交易11799套，同比下降49.76%，面积111.11万平方米，同比下

8、降52.43%。10月当月市区二手房交易1076套，同比下降52.26%，环比下降19.22%，成交面积9.1万平方米，同比下降59.66%，环比下降22.55%。其中住宅交易848套，同比下降46.06%，环比下降22.27%，成交面积7.93万平方米，环比下降22.10%。1-10月市区二手住宅成交套数变化图（套）据我局初步调查，自9月份以来，二手房成交价格开始下跌，目前，部分二手房成交价格下降了10%左右。分析二手房交易量价齐跌的原因主要有：一是受限贷影响，多家商业银行已经取消对购买二手房的按揭贷款。二是受限购影响，二手房纳入限购范畴，限制了部分购房。三是市场观望气氛浓厚，改善性的购房群

9、体持币观望。（五）房地产开发投资保持增长，但增幅减缓1-10月全市房地产开发投资完成751.81亿元，同比增长39.1%，占同期城镇固定资产投资的比重为37.23%。房地产投资中，住宅投资524.75亿元，同比增长140.5%，占房地产开发投资的比重为69.80%；建安工程投资为409.14亿元，同比增长73.3%；土地购置费用为310.33亿元，同比增长8.6%。10月份全市完成房地产开发投资75.51亿元，同比增长2.51%，其中住宅投资43.93亿元，同比增长27.48%。分析今年房地产开发投资变化情况，增幅呈现下滑态势，增幅由年初的110%回落至目前的39.1%。特别是近两个月以来，房

10、地产投资增幅回落更加明显，9、10三个月房地产投资同比增幅分别为56.46%和39.1%。预计今年第四季度房地产投资增速也将减缓，明年我市房地产开发投资形势不容乐观，一方面是因为开发企业购地更加谨慎，土地市场交易趋淡；另一方面是房地产市场成交量萎缩，价格将回落到合理价位，开发商资金压力加大，影响房地产建安投资，从而导致房地产投资增幅放缓。（六）商品房开发建设仍然保持强劲态势，但10月当月房屋新开工面积出现回落1、商品房建设规模同比增长。1-10月全市房屋施工面积4501.38万平方米，同比增长49.0%，其中住宅施工面积3496.83万平方米，同比增长39.8%。1-10月全市房屋新开工面积为

11、1302.95万平方米，同比增长50.6%，其中住宅新开工面积931.05万平方米，同比增长32.5%。但是，10月当月全市房屋新开工面积54.13万平方米，同比下降19.81%，其原因是目前一些房地产项目建设基本结束，加上当前销售市场不景气，开发商资金链紧张，新开工投入更加谨慎。2、商品房竣工量增长。1-10月全市商品房竣工面积213.73万平方米，同比增长22.4%。其中商品住宅竣工面积176.77万平方米，同比增长17.1%。10月当月商品房竣工面积8.71万平方米，同比上涨29.61%。（七）房地产税收和信贷同比增长1-10月我市完成房地产税收92.23亿元，同比增长35.39%，其中

12、国税收入21.52亿元，同比增长1.7%，地税收入70.71亿元，同比增长50.56%。据福州人行统计，截止9月末，福州金融机构向开发企业贷款余额为363.40亿元，同比增长6.60%，比去年末新增21.92亿元。金融机构向个人发放住房贷款938.47亿元，同比增长16.74%。二、当前值得关注的问题及应对措施当前我市房地产市场处于敏感时期，商品房预售量和库存量继续攀升，商品住宅销售量下滑，房价开始松动并小幅下降，市场观望气氛渐浓，房地产开发投资增幅减缓，预计随着房地产市场宏观调控政策继续实施，政策效应将进一步显现，销售量和房价可能进一步下降，下阶段乃至明年市场运行应引起关注的主要问题及应对措

13、施：（一）市场变化影响经济增长，要创新房地产增长方式。房地产业是我市经济发展的重点产业，是固定资产投资的重要组成部分。随着宏观调控政策不断贯彻实施，房地产市场或可能进入紧缩下行通道，势必影响明年房地产开发投资增长，进而对我市经济发展产生影响。为此，要密切关注市场变化，加强政策研究和政策储备，在加快保障性住房开发建设、有效增加普通商品房用地供应的同时，要鼓励开发企业建设和推出一批适销对路的中小户型普通商品房房上市，引导开发企业开发一次性装修商品住宅，提升项目品质，提高市场销售量，力争房地产开发投资保持稳定增长的态势。（二）房价下降招致不安定因素，重视突发事件应急处置。我市房价在传统的“金九银十”

14、期间开始松动，出现了下降的趋势，且这种趋势随着宏观调控政策的延续，还将趋于明显。在这种情况下，可能出现部分老业主要求退房退钱的现象，甚至还有可能出现老业主集体围攻冲击售楼部及开发企业的过激行为。如我市“中庚香山春天”楼盘因降价而引发20多位老业主2次聚集售楼部要求开发商退房退钱。对此，建议辖区政府和公安部门要密切关注，制定突发事件处置预案，一旦发生上述现象，要及时处理，维护社会安定稳定。同时，市物价等有关部门要引导开发企业理性定价，严格执行“一房一价”政策，做到明码实价、价格公开，制止价格欺诈等违反销售规定的行为发生，保持房地产市场良好秩序。（三）资金压力引发拖欠工程款及合同纠纷，要采取措施加

15、以防范。在当前融资难、信贷难的情况下，房地产开发企业面临资金压力加大，尤其一些中小开发企业面临资金断链危险，由此一方面可能引发工程施工进度放缓，导致延期交房及合同纠纷；另一方面，可能引发拖欠工程款及农民工讨薪纠纷，影响社会安定稳定。对此，要加强对存在资金断裂风险的企业和项目的跟踪和服务，搭建银企合作平台，采取有效措施，防范开发项目拖欠工程款。（四）市场降温引发违规售房，强化销售市场监管。在房地产市场宏观调控作用下，加上开发企业面临的资金压力，为了加大销售量，市场中可能出现违法违规销售行为。如违规收取定金、子母房捆绑销售、一房多卖等。对此，要加强商品房销售市场的监管，市房管局要牵头会同工商、物价、建设、国土和房地产交易登记中心等有关部门，进一步健全完善联合执法检查机制，经常性开展商品房销售市场巡查，依法处理违规销售的房地产开发企业。同时，要加强对房产经纪行业的监管，特别要强化存量房交易结算资金安全监管，防止中介企业卷款逃跑，保护当事人合法权益，促进房地产市场健康有序发展。专心-专注-专业