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1、租凭合同与融资租凭合同（总分： 100. 00,做题时间： 90 分钟）一、B 单项选择题 /B （总题数： 23,分数： 23. 00 ）1. 租赁合同区别于买卖、互易、赠与等移转所有权合同的最根本特征是? A.承租人取得租赁物的所有权? B.租赁合同为债权关系? C.租赁合同为诺成合同? D.承租人取得租赁物的使用权，租赁物的所有权仍由出租人保留（分数： 1.00）A.B.C.D. V解析：解析租赁合同是转移财产使用权的合同。根据租赁合同，承租人取得租赁物的使用权，租赁物 的所有权仍由出租人保留。这是租赁合同区别于买卖、互易、赠与等移转所有权合同的最根本特征。2. 若租赁物在租赁期内被第三

2、人侵占，则承租人? A.无权要求第三人返还租赁物? B.可以基于所有权而请求第三人返还租赁物? C.可以基于占有受到侵夺而请求第三人返还租赁物? D.可以基于债权而请求第三人返还租赁物（分数： 1.00）A.B.C. JD.解析：解析若租赁物在租赁期内被第三人侵占，出租人可基于所有权请求第三人返还，因为第三人的 侵占构成无权占有，所有权人可行使该物权请求权。当然，于此场合，承租人也可以基于占有受到侵夺而 请求第三人返还租赁物。3. 下列各项，不属于租赁合同的特征的是? A诺成合同? B.实践合同? C有偿合同? D.双务合同（分数 : 1.00）A.D. 解析：解析租赁合同是诺成合同、双务合同

3、、有偿合同。租赁合同经双方当事人达成合意便告成立， 不以交付租赁物为成立或生效要件。出租人交付租赁物、让渡租赁物的使用、收益权与承租人向其支付租 金互为对价，故为双务、有偿合同。4. 若租赁物因承租人的原因而致毁损灭失，租赁到期后，则 ? A.承租人可以相同种类和品质的新物偿还，出租人不能拒绝? B.即使承租人愿以相同种类和品质的新物偿还，出租人也有权拒绝? C.即使承租人愿以相同种类和品质的新物偿还，出租人有权拒绝，但不能要求承租人承担违约责任? D.承租人必须以相同种类和品质的新物偿还（分数： 1.00）A.B. VC.D.解析：解析租赁合同的标的物，即租赁物，通常是特定物、非消耗物。这也

4、就意味着，若租赁物因承 租人的原因而致毁损灭失，租赁到期后，即使承租人愿以相同种类和品质的新物偿还，出租人也有权拒绝 并要求承租人承担违约责任。5. 租赁物在租赁期间发生所有权变动的，下列说法正确的是 ? A.不影响租赁合同的效力? B.原租赁合同无效? C原租赁合同效力如何由房屋所有权人决定? D.原租赁合同自动终止（分数： 1.00）A. VB.C.D.解析：解析依合同法第 229 条之规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的 效力。这一规则，被简称为“买卖不破租赁”规则。6. 甲将房屋抵押给某乙后又将该房屋出租给某丙，某乙因依法行使抵押权将抵押的房屋通过拍卖途径卖给 某丁

5、，则? A. 丁的所有权不能对抗丙的承租权? B. “买卖不破租赁”的规则不能被适用?C丙仍有权继续承租该房屋?D.乙的做法是违法的分数： 1.00 )A.B. VD. 解析：解析若租赁的标的物属于抵押物的（俗称“特定物先押后租”），当抵押权人依法处分（拍 卖、变 卖等）抵押物而使抵押物所有权移转的，“买卖不破租赁”的规则不能被适用。7. 甲将房屋出租给丙后，甲又将该房屋抵押给乙，乙因行使抵押权而拍卖房屋给。? A.原租赁合同无效? B.若经丁的同意，丙可以继续承租? C. “买卖不破租赁”的规则仍可被适用? D.丙无权继续承租（分数： 1.00）A.B.C. VD.解析：解析当于某一特定

6、物上先确定租赁关系尔后设定抵押权（俗称“特定物先租后押”）的场合， 当 抵押物被依法处分时，“买卖不破租赁”的规则仍可被适用。8. 关于租赁合同的形式，下列说法错误的是? A.不定期租赁或租赁期限不满 6个月的定期租赁，无需釆用书面形式? B.租赁期限在6个月以上的定期租赁，应采用书面形式? C应采用书面形式而未采用书面形式，且双方当事人对租赁期限存在争议的，该租赁合同推定为 不定期租赁，双方均有权任意解除? D.上述合同形式的缺陷可以通过实际履行进行补正（分数： 1.00）A.B.C.D. V6 个月解析：解析不定期租赁或租赁期限不满 6 个月的定期租赁，无需采用书面形式。但租赁期限在 以上

7、的定期租赁，应釆用书面形式；若未釆用书面形式，且双方当事人对租赁期限存在争议的，该租赁合 同推定为不定期租赁，双方均有权任意解除。需注意的是，此处的合同形式缺陷不存在通过实际履行进行 补正的可能。9. 依合同法规定，租赁的最长期限不能超过?A. 15 年?B. 20 年?C. 25 年?D. 30 年分数： 1.00)A.B. VC.C. 解析：解析租赁权与其他债权一样，具有期限性。租赁期限的长短可由当事人自由确定。但 依合同 法第 214 条之规定，该期限最长不得超过 20 年。10. 定期租赁期满后，承租人继续使用收益租赁物，而出租人不表示反对的，推定双方当事人达成了延长 租赁期限的协议，

8、但该延长后的租赁为?A. 定期租赁?B.不定期租赁?C.定期租赁和不定期租赁均可? D. 20 年租赁（分数： 1.00）A.B. VC.D.解析：解析定期租赁期满后，承租人继续使用收益租赁物，而出租人不表示反对的，推定双方当事人 达成了延长租赁期限的协议，但该延长后的租赁为不定期租赁。11. 不定期租赁与定期租赁最大的区别在于? A. 是否设定了固定的租赁期限?B.是否签订书面合同?C.双方当事人是否可以随时解除合同? D. 租金支付的方式（分数： 1.00）A.B.C. VD.解析：解析不定期租赁与定期租赁最大的区别在于，在前者，双方当事人可随时提出解除合同，若是 出租人提出解除，尚应在合

9、理期限之前通知承租人；而在后者，当事人并无随意解除合同的权利。12. 下列各项不属于租赁合同终止的原因的是? A. 租赁期限届满?B.租赁物因公共利益的需要而被征收?C.在房屋租赁中，房屋占用范围内的土地使用权被提前收回且房屋被征收? D.承租人的死亡（分数： 1.00）A.B.C.D. V解析：解析租赁合同可因下列原因终止：（1）租赁期限届满。租赁合同定有期限的，期限届满时， 租赁 合同终止。 （ 2）租赁物因公共利益的需要而被征收时，租赁合同陷于履行不能，此时租赁合同自动 终止。（3）在房屋租赁场合，如房屋占用范围内的土地使用权被提前收回且房屋被征收的，房屋租赁合同也随之终止。需要指出的是

10、，承租人的死亡并不必然导致租赁合同的终止。在房屋租赁场合，承租人在租赁期间 死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同继续租赁该房屋。13. _承租人于订立合同时明知该租赁物存在品质瑕疵，并且租赁物危及承租人的安全或者健康的，则 承租人? A.不可以终止合同? B.有权随时终止合同? C.可以主张合同无效? D.可以撤销合同（分数：A. 100）B. 71C.D.解析：解析一般而言，若租赁物存在明显的外观瑕疵而承租人依然愿意租赁的，在双方未作明确约定 的场合，承租人不得就该瑕疵要求出租人进行修缮或解除合同。但若租赁物危及承租人的安全或者健康 的，即使承租人于订立合同时明知该租赁物存在品质瑕

11、疵，承租人仍有权随时终止合同。14. 承租人最主要的义务是? A.支付租金? B.正当使用、收益、妥善保管租赁物的义务? C.维持租赁物原状? D.通知义务与容忍义务（分数：1.00）A. 71B.C.D.解析：解析承租人应按约定的期限、标准和方式向出租人支付租金。这是承租人最主要的义务。15. 在租赁期间，如合同没有约定，租赁物的维修保养义务的承担者是 ? A.出租人? B.承租人? C.所有人? D.出租人和承租人（分数：1.00）A. 7/B.C.D.解析：解析出租人不仅应于租赁物交付时确保租赁物符合约定的适用状态，而且在整个租赁期内都应 保持该租赁物处于适用状态。故除当事人另有约定外，

12、在租赁期内租赁物若出现缺陷而妨碍使用，在有修缮必要和可能的前提下，经承租人合理通知，出租人负有及时修缮的义务。16. 承租人未经出租人的同意而擅自转租，则出租人?A.可宣告合同无效?B.可解除租赁合同?C可撤销原合同?D.只能继续履行合同（分数：1.00）A.B. VC.D.解析：解析依合同法第 224 条第 2 款之规定，若承租人擅自转租，出租人可解除租赁合同。由此 可知，其一，转租并非绝对禁止，若经过出租人的同意，转租是有效的；其二，若承租人未经出租人同意 擅自转租，出租人将取得法定解除权。17. 房屋租赁合同，因未按照法律行政法规规定办理登记备案手续的，则 ? A. 合同无效? B.合同

13、可撤销?C合同效力待定?D.不影响合同效力（分数：1.00)A.B.C.D.V解析：解析商品房租赁管理办法第14条第 1 款规定：“房屋租赁合同订立后 30 日内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门办理房屋租赁登记备 案。” 但房屋租赁合同未按上述规定进行登记的，并不影响租赁合同的效力。此外，房屋租赁解释 第 4 条也 明确规定，当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由.请求确认合同无效 的，人民法院不予支持。由此可见，租赁合同登记既非生效要件，亦非对抗要件，在当事人无 特约的场 合，房屋租赁合同未登记不影响租赁合同的效力。1

14、8. 若承租人符合行使优先购买权的条件，但由于出租人未及时通知或其他侵害优先购买权的行为而导致 承租人未能行使，则承租人?A.有权请求出租人承担赔偿责任?B.有权请求确认出租人与第三人订立的房屋买卖合同无效?C可撤销出租人与第三人订立的房屋买卖合同?D.没有任何救济措施分数： 1.00）A. VC.B. 解析：解析若承租人符合行使优先购买权的条件，但由于出租人未及时通知或其他侵害优先 购买权的 行为而导致承租人未能行使，依房屋租赁解释第 21 条之规定，承租人有权请求出租人承担 赔偿责 任，但不能请求确认出租人与第三人订立的房屋买卖合同无效。19. 关于房屋装饰问题，下列表述错误的是? A.

15、房屋的承租人若要对房屋进行装饰装修，应经出租人的同意? B.承租人未经出租人同意对房屋进行装饰装修，出租人有权请求承租人恢复原状? C.房屋的承租人若要对房屋进行装饰装修，可不经出租人的同意? D.承租人擅自装修而造成损失的，出租有权请求承租人赔偿损失。（分数： 1.00）A.B.C. VD.解析：解析房屋的承租人若要对房屋进行装饰装修，应经出租人的同意。依房屋租赁解释的相关 规定，若承租人未经出租人同意对房屋进行装饰装修，出租人有权请求承租人恢复原状，若因此造成损失 的，还有权请求承租人赔偿损失。20. 承租人未经出租人同意对房屋进行扩建发生的费用，由 ? A. 出租人承担? B.承租人承担

16、? C.出租人与承租人各承担一半? D.承租人承担大部分，出租人承担小部分（分数： 1.00）A.B. VC.D.解析：解析我国法律规定，承租人未经出租人同意对房屋进行扩建发生的费用，由承租人负担。21. 当事人双方约定出租人按照承租人的要求出资向第三人购买租赁物，交付承租人使用、收益，承租人支付约定租金，并于合同期满后返还或购买租赁物的合同是 ? A. 房屋租赁合同? B.借用合同? C. 一般租赁合同? D.融资租赁合同（分数： 1.00）A.C.C. V 解析：解析融资租赁合同指当事人双方约定出租人按照承租人的要求出资向第三人购买租赁物，交付 承租人使用、收益，承租人支付约定租金，并于合

17、同期满后返还或购买租赁物的合同。22. 在融资租赁合同中，瑕疵担保责任由? A.出租人承担? B.承租人承担? C出卖人承担? D.由出租人与出卖人承担连带责任（分数： 1.00）A.B.C. VD.解析：解析承租人如发现租赁物不符合合同规定，应及时向出卖人提出异议，并请求对方承担瑕疵担 保责任；承租人不行使此项权利的，不影响其支付租金的义务。出租人不承担瑕疵担保责任。23. 在融资租赁的场合中，因租赁物意外灭失所导致的租金风险归 ? A. 出租人? B.承租人? C出卖人? D.出租人与承租人（分数： 1.00）A.B. VC.C. 解析：解析融资租赁场合，因租赁物意外灭失所导致的租金风险归

18、承租人。二、B 多项选择题 /B （总题数： 15,分数 : 15.00 ）24. 关于租赁期限的表述，正确的有? A.租赁期限最长不得超过 20年? B.当事人约定的期限如果超过 20年最长期限的，超过部分无效? C当事人约定的期限如果超过 20年最长期限的，超过部分仍然有效? D.于租赁合同续订场合，续订的最长租期也不得超过20年? E于租赁合同续订场合，续订的期限不受20年的限制（分数： 1.00）A. VB. VC.E.解析：解析合同法第 214 条之规定，该期限最长不得超过 20 年。当事人约定的期限如果超过 年最长期限的，超过部分无效。于租赁合同续订场合，续订的最长租期也不得超过

19、20 年。25. 下列情形中，属于只有出租人可以解除租赁合同的情形是? A.承租人未经出租人同意擅自转租的? B承租人无正当理由拒绝支付租金或迟延支付租金，经催告在合理期限内仍不支付租金的? C不定期租赁合同? D承租人未按照约定使用租赁物，致使租赁物可能毁损的? E承租人利用租赁物进行违法活动的（分数： 1.00）A. VB. VC.C. VC. V解析：解析只有出租人能够行使解除权的情形有：（1）承租人未经出租人同意擅自转租的，出租人可以 解除租赁合同； （2）承租人无正当理由拒绝支付租金，或迟延支付租金，经催告在合理期限内仍不 支付租 金的，出租人可以解除租赁合同； （3）承租人未按照约

20、定使用租赁物，致使租赁物可能毁损的， 出租人可 以解除租赁合同； （4）承租人利用租赁物进行违法活动的，出租人可以解除租赁合同。在不定 期租赁合同 中，出租人或承租人可以随时解除租赁合同，但出租人解除租赁合同应在合理期限之前通知 承租人。26. 下列各项属于辅助租赁物使用的从物的是? A.租赁物的辅助设备? B装配设备? C使用说明书? D操作规程? E租赁物（分数： 1.00）A. VB. VC. VD. VE.解析：解析辅助租赁物使用的从物为租赁物的辅助设备、装配设备、使用说明书、操作规程等。27. 下列各项中，属于出租人承担维修义务的条件的是 ? A.瑕疵发生在租赁期内? B瑕疵在租期开

21、始时即己存在? C存在修缮的必要性，其原因既可归责于出租人也可因第三人亦或意外事件? D租赁物不能正常使用是因承租人的故意或过失所致? E修缮须在经济上为可能分数： 1.00 ）A. VB. VC. VD.C. V 解析：解析出租人承担维修义务的条件： （1） 该瑕疵发生在租赁期内，若瑕疵在租期开始时即己存 在， 承租人可直接依瑕疵担保责任请求出租人维修。 （ 2）存在修缮的必要性，至于该必要性产生之原因 可归责 于出租人还是第三人亦或意外事件，在所不论。但若租赁物不能正常使用是因承租人的故意或过 失所致， 则应由承租人负担修缮义务，否则应向出租人承担损害赔偿责任。（ 3）修缮须在经济上为可能

22、，若租赁物 整体不存在修缮之可能，或因租赁物之部分丧失修缮之可能而影响到对整体的使用，承租 人得解除租赁合 同。28. 下列属于承租人的主要义务的是? A.支付租金? B.正当使用、收益、妥善保管租赁物的义务? C维持租赁物原状? D通知义务与容忍义务?E返还租赁物的义务（分数： 1.00）A. VB. VC. VD. VE. V解析：解析承租人的主要义务包括：（1）支付租金； （2）正当使用、收益、妥善保管租赁物的义务；（3） 维持租赁物原状； （4）通知义务与容忍义务； （5）不得擅自转租； （6）返还租赁物的义务29. 下列关于承租人支付租金的义务说法正确的有? A.承租人应当按照约定的

23、期限支付租金? B.对支付期限没有约定或者约定不明确的，当事人可以协议补充? C不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定? D仍不能确定时，租赁期限不满 1年的。应当在租赁期限届满时支付? E.租赁期限1年以上的，应当在每届满 1年时支付，剩余期限不满 1年的，应当在租赁期限届满 时支付（分数： 1.00）A. VB. VC. VD. VE. V 解析：解析承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确的，当事人可 以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定；仍不能确定时，租赁期限不满1 年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限 1 年以上

24、的，应当在每届满 1 年时支付，剩余期限不满 1年的，应当在租赁期限届满时支付。30. 租赁合同中，承租人应征得出租人同意后，方能实施的行为有 A. 转租B. 更改租赁物C. 对租赁物作改变本身用途的使用D. 维修租赁物D. 在租赁物上设置他物（分数： 1.00 ）A. VB. VC. VD.D. V 解析：解析在租赁物需要维修时 . 承租人可以要求出租人在合理期间内维修。出租人未履行维修义务 的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。承租人可以在出租人未同意的情况下，在合理范围内 维修租赁物。 ABCE 选项的行为需要征得出租人同意。31. 下列属于调整房屋租赁关系的法律文件是? A.民

25、法通则? B.合同法? C.中华人民共和国城市房地产管理法? D.城市私有房屋管理条例? E.商品房租赁管理办法（分数： 1.00）A. VB. VC. VD. VE. V 解析：解析我国的房屋租赁制度中，除调整房屋租赁关系的民法通则、合同法、中华人民 共和国城市房地产管理法（以下简称城市房地产管理法）、城市私有房屋管理条例、房屋租 赁 解释等法律、行政法规、司法解释以外，还有住房和城乡建设部制定的商品房租赁管理办法等 规范 租赁活动的行政规章。32. 出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院 确定履行合同的承租人的顺序是A.首先，是已经办理登记

26、备案手续的B.其次，是已经合法占有租赁房屋的C.首先，是已经合法占有租赁房屋的D.其次，是己经办理登记备案手续的E.最后，是合同成立在先的分数： 1.00 ）A.B.C. VD. VE. 解析：解析依房屋租赁解释第 6 条之规定，出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合 同均有效 的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：（ 1）已经合法占有 租赁房屋的； （ 2）已经办理登记备案手续的； （3）合同成立在先的。33. 在下列哪些情况下，承租人主张优先购买权将不能得到支持 ? ? A.房屋共有人行使优先购买权的? B.出租人将房屋出卖给近亲属? C出租人履行通知

27、义务后，承租人在15日内未明确表示购买的? D.第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的? E.出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，在拍卖 5日前通知承租人，但承租人未参加拍卖的（分数： 1.00）A. VB. VC. VD. VE. V解析：解析承租人在同等条件下的优先购买权不是绝对的。依房屋租赁解释第23条、第 24 条之规定，在下列情况下，承租人主张优先购买权将不能得到支持：（1）房屋共有人行使优先购买权的；（2）出 租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外 孙子女 的；（3）出租人履行通知义务后，承租人在15日内未明确表示购买的； （4）第三人善

28、意购买租赁房屋并已 经办理登记手续的； （5）出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，在拍卖5目前通知承租人，但承租人未参加拍 卖的。34. 下列关于出租房屋装饰装修问题的说法，正确的是 ? A.在房屋租赁合同终止时，若出租人同意利用，则可以通过折价的方式进行补偿? B.若不同意利用，则应考查该装饰装修物是否与房屋形成附合? C若未形成附合，可由承租人拆除? D.若形成附合，租赁合同无效场合，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失? E.若未形成附合，租赁合同因到期而终止，除另有约定外，就形成附合的装饰装修物，出租人无 需对承租人进行补偿（分数： 1.00）A. VB. VC. VD. VE. V

29、解析：解析在房屋租赁合同终止时，若出租人同意利用，则可以通过折价的方式进行补偿；若不同意 利用，则应考查该装饰装修物是否与房屋形成附合。若未形成附合，可由承租人拆除；若形成附合，则按下述规则处理： （1）租赁合同无效场合，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。（ 2）若租赁合 同因到期而终止，除另有约定外，就形成附合的装饰装修物，出租人无需对承租人进行补偿。35. 若租赁合同因解除而终止，其房屋装饰装修物的处理，正确的是 ? A.因出租人违约导致合同解除，承租人得请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失? B.因承租人违约导致合同解除，承租人不能请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值

30、损失? c.因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任? D.因不可归责于双方的事由导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双按照公平原则分担? E. 以上说法均正确（分数： 1. 00）A. VB. VC. VD. VE. 7解析：解析若租赁合同因解除而终止，应进一步考查解除的原因。若因出租人违约导致合同解除，承 租人得请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失；若因承租人违约导致合同解除，承租人不能请求 出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失；若因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值 损失，由双方根据各自的过错承担相应的责

31、任；若因不可归责于双方的事由导致合同解除，剩余租赁期内 的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。36. 下列关于房屋扩建问题的表述，正确的是? A.承租人若要对租赁房屋进行扩建，亦应经过出租人的同意? B.承租人未经出租人同意对房屋进行扩建，出租人有权请求承租人恢复原状? C.承租人未经出租人同意对房屋进行扩建，出租人有权请求承租人赔偿损失? D.承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，则办理合法建设手续的，扩 建造价费用由出租人负担? E.承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，并且未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担（分数： 1.00

32、）A. VB. VC. VD. JE. V解析：解析承租人若要对租赁房屋进行扩建，亦应经过出租人的同意。承租人未经出租人同意对房屋 进行扩建，出租人有权请求承租人恢复原状或者赔偿损失。若承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费 用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（1）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租 人负担； （2）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。37. 下列关于融资租赁合同特征的表述，正确的有? A.融资租赁关系中存在两个合同? B.融资租赁合同成立之时，出租人一般不拥有租赁物，租赁物能否按约交付给承租人取决于另一个合同（买卖合同）的履行? C.租赁

33、期限届满后，承租人往往以低价购买或无偿取得租赁物? D.融资租赁场合，若租赁物有维修之必要，由出租人负责维修? E.融资租赁合同中出租人的资格具有限定性（分数： 1.00）A. VB. JC. VD.D. V解析：解析融资租赁合同的特征表现在： （1）融资租赁关系中存在两个合同而普通的租赁关系只有 一个 合同； （2）融资租赁合同成立之时，出租人一般不拥有租赁物，租赁物能否按约交付给承租人取决 于另一 个合同（买卖合同）的履行； （3）租赁期限届满后，承租人往往以低价购买或无偿取得租赁物； （4）融资租赁 场合，若租赁物有维修之必要，由承租人负责维修；（5）融资租赁合同中出租人的资格具有限定性

34、。3&下列关于融资租赁合同中，租赁物出卖人权利义务的说法正确的是 ? A.租赁物出卖人的主要权利是向出租人收取租赁设备价款? B.主要义务是按照约定向承租人交付租赁物（标的物）? C.对租赁物的质量负瑕疵担保责任? D.融资租赁中的出卖人向出租人行使出卖人的权利? E.融资租赁中的出卖人向承租人履行出卖人的义务（分数： 1.00 ）A. VB. 7C. VD. 7E. V解析：解析租赁物出卖人的主要权利是向出租人收取租赁设备价款；主要义务是按照约定向承租人交 付租赁物（标的物），并对租赁物的质量负瑕疵担保责任。简言之，融资租赁中的出卖人向出租人行使出 卖 人的权利，向承租人履行出卖人的义务。三

35、、B 简答题 /B （总题数： 10,分数： 30. 00 ）39. 简述租赁合同的法律特征。（分数： 3.00） 正确答案： （1）租赁合同是转移财产使用权的合同。 （2）租赁合同是诺成合同、双务合 同、有偿合同。 （3） 租赁合同的标的物，即租赁物，通常是特定物、非消耗物。 （4）租赁合同的标的物 通常为有体物。 （5）租赁 合同在当事人之间产生债的法律关系。）解析：40. 简述租赁合同终止的原因。（分数： 3. 00 ）正确答案： （1）租赁期限届满。租赁合同定有期限的，期限届满时，租赁合同终止。（2）租赁物因公共利 益的需要而被征收时，租赁合同陷于履行不能，此时租赁合同自动终止。（3）

36、在房屋租赁场合，如房屋占 用范围内的土地使用权被提前收回且房屋被征收的，房屋租赁合同也随之终止。）解析：41.简述租赁合同中，出租人的主要义务分数： 3. 00）正确答案： （1）依约将租赁物交付承租人使用。 （ 2）就租赁物负瑕疵担保责任。 （3）对租赁物的修缮 义务。（4）出租人的其他义务。包括：租赁物上的合法负担（如物业服务费等），若租赁合同未作特别约定，由 出 租人承担。若承租人已代为支付，该等费用应从租金中扣除。租赁合同终止时，出租人应及时接收承 租 人返还的租赁物，并应及时退还押金和其他担保物。因出租人的过错致使承租人不能及时返还租赁物 的， 出租人应承担违约责任。）解析：42.

37、简述租赁合同对第三人的效力。（分数： 3.00） 正确答案： （ 1）承租人依租赁合同对租赁物享有占有、使用、收益的权利，对此权利， 包括出租人在内的 任何人都负有不侵害的义务。若承租人租赁权之行使受到他人妨碍，承租人可以请求 出租人排除妨碍，也 可以直接要求侵害人排除妨碍、停止侵害。（ 2）租赁物的所有权在租赁期间被第三人有效取得时，承租人 与原出租人所订的租赁合同对该第三人继续有效，直至原定租赁期限届满为止。 此即“买卖不破租赁”规 则，就其性质而言，乃属法定的合同承受。（ 3）租赁关系成立后，出租人又在租赁物上设立他物权时，租 赁权优先于他物权。但在租赁关系成立之前就己在租赁物上设立他物

38、权的场 合，承租人不得对抗他物权 人。） 解析：43. 简述房屋不得出租的情形。（分数： 3.00） 正确答案： （ 1）违法建筑。违法建筑上永远不能产生房屋所有权，且该违法建筑处于随 时被强制拆除的法 律状态。因此，出租人不能提供违法建筑给他人租用。（ 2）不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的房 屋。 （3）违反规定改变房屋使用性质的。 （4）法律、法规规定禁止出租的其他情 形。） 解析：44. 简述一房多租情形下确定履行合同承租人的顺序的规则。（分数 : 3.00）正确答案：（依房屋租赁解释第6 条之规定。出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的 情况下，承租人均主张履行合同的，

39、人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：（ 1）己经合法占有租 赁房屋的； （2）己经办理登记备案手续的； （ 3）合同成立在先的。不能取得租赁房屋的 承租人请求解除合 同、赔偿损失的，依照合同法的有关规定处理。）解析：45. 简述承租人不能主张优先购买权的情形。（分数 : 3.00）正确答案： （ 1）房屋共有人行使优先购买权的； （ 2 ）出租人将房屋出卖给近亲属，包括 配偶、父母、子 女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；（ 3）出租人履行通知义务后，承租人在 15 日内 未明确表示购买的； （4）第三人善意购买租赁房屋并己经办理登记手续的；（ 5）岀租人委托拍卖人拍卖租

40、赁 房屋，在拍卖 5 日前通知承租人，但承租人未参加拍卖的。）解析：46. 简述融资租赁合同中岀租人的主要权利。（分数： 3.00） 正确答案： （ 1）根据租赁物买卖合同取得租赁物的所有权。（2）根据租赁合同按时收取租金。 （ 3）承租人 未按期支付租金，经催告后，在合理期限内仍不支付租金的，出租人有权要求承租 人支付全部到期和未到 期租金；或者解除合同，收回租赁物。 （ 4）租赁期限内，出租人可以转让、抵押 租赁物。） 解析：47. 简述融资租赁合同中岀租人的主要义务。（分数 : 3.00）正确答案： （ 1）按承租人确定的出卖人、购买租赁物的条件和具体要求，及时购买租赁 物；未经承租人同

41、 意，出租人不得变更与承租人有关的合同内容。（ 2）出租人应当依照买卖合同的约定向出卖人支付货款， 并将对于出卖人在买卖合同项下对买卖标的物的受领、验收和质量异议的权利，交 与承租人行使。 （3）出 租人应当保证承租人对物的占有和使用。（ 4）租赁期满时，依约及时处理租赁物。）解析：4&简述融资租赁合同中承租人的主要权利。（分数： 3.00） 正确答案： （ 1）自行选择租赁物及其出卖人。若因承租人选择租赁物或出卖人不当而致 租赁物不适用，该 后果由承租人自行承担，出租人不负瑕疵担保责任。（ 2）受领出卖人交付的租赁物，并享有与受领标的物 有关的买受人的权利。 （ 3）在租赁期限内，对租赁物享

42、有使用收益权，并排除任何人不正当的干涉和妨 碍。 （ 4 ）根据约定，于出卖人不履行买卖合同义务时，向出卖人行使索赔权；并有 权要求出租人予以协 助。 （ 5 ）当事人约定租赁期限届满租赁物归承租人所有，承租人己经支付大部分租 金，但无力支付剩余租 金，岀租人因此解除合同收回租赁物的，收回的租赁物的价值超过承租人欠付的 租金以及其他费用的，承 租人有权要求部分返还。）解析：四、B 论述题总题数： 4,分数： 20. 00 ）49. 试述租赁合同中可以行使解除权的情形。（分数： 5. 00）正确答案： （ 1）承租人未经出租人同意擅自转租的，出租人可以解除租赁合同；（ 2）承租人无正当理由拒 绝

43、支付租金，或迟延支付租金，经催告在合理期限内仍不支付租金的，出租人可以解除租赁合同；（ 3） 因 不可抗力致使租赁合同无法继续履行的，岀租人或承租人均可以解除租赁合同；（ 4）不定期租赁合同的出 租人或承租人可以随时解除租赁合同，但岀租人解除租赁合同应在合理期限之前通知承租人；（ 5）在房屋 租赁场合，若租赁房屋被界定为危房，对人身和财产安全构成危险的，出租人或承租人均可 以要求解除租 赁合同； （6 ）承租人未按照约定使用租赁物，致使租赁物可能毁损的，出租人可以解除租 赁合同； （ 7）承 租人利用租赁物进行违法活动的，出租人可以解除租赁合同。） 解析：50. 试述房屋租赁合同登记的效力。

44、（分数： 5. 00）正确答案：（城市房地产管理法第 54 条规定：“房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同并向房产管理部门登记备案。”商品房租赁管理办法第14条第1款规定：“房屋租赁合同订立后 30 日内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门 办 理房屋租赁登记备案。”但房屋租赁合同未按上述规定进行登记的，并不影响租赁合同的效力：因为城 市房地产管理法并未规定房屋租赁合同须经登记生效。此外，房屋租赁解释第4 条也明确规定，当 事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的， 人民法院 不予支持。当事人约定以办

45、理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。但当事人 一方己经履 行主要义务，对方接受的除外。由此可见，租赁合同登记既非生效要件，亦非对抗要件，在 当事人无特约 的场合，房屋租赁合同未登记不影响租赁合同的效力。）解析：51. 试述融资租赁合同与普通租赁合同的区别。（分数 : 5.00） 正确答案： （ 1）融资租赁关系中存在两个合同，即融资租赁公司（出租人）和承租人的 租赁合同及融资租赁 公司与租赁物供应商（出卖人）的买卖合同，涉及到三方当事人。不仅如此，融资 租赁关系中的两个合同是 相关的，而普通的租赁关系只有一个合同，只涉及出租人与承租人双方当事 人。 （2）融资租赁合同成立之 时，

46、出租人一般不拥有租赁物，租赁物能否按约交付给承租人取决于另一 个合同（买卖合同）的履行。而在 租赁物买卖合同中反映的是，买受人（出租人）用自己的资金购买承租人选定的租赁物，其实质意味着，承容。 （ 3）租赁期限届满后，承租人往往以的租赁物返还义务是承租人的一个主要义 责维修。在普通租赁场合，租赁物的维修义 定性。而普通的租赁并无出租人主体资格限租人介入了他人的买卖关系，承租人的意思影响着买卖合同的内低价购买或无偿取得租赁物。而在普通租赁场合，租期届至时务。 （ 4）融资租赁场合，若租赁物有维修之必要，由承租人负 务由出租人承担。 （5）融资租赁合同中出租人的资格具有限 制。） 解析：52. 简

47、述融资租赁合同中承租人的主要义务（分数 : 5.00） 正确答案： （ 1 ）依约向出租人交付租金。 （2）承租人应当及时接收租赁物，并应及时进 行验收。 （3）承租 人应妥善保管租赁物，并应当按照合同约定或者租赁物的性质进行使用、收益，并负 担租赁物的维修和保 养。除另有约定外，承租人负责租赁物的保险。（ 4）在租赁期间，若租赁物因不可归责于融资租赁合同当 事人的事由毁损、灭失，致使承租人无法使用租赁物时，承租人仍应支付租金， 不能免除或减少其支付租 金的义务。 （ 5）占有租赁物期间，因租赁物造成他人人身伤害或者财产损害 的，负赔偿责任。 （6）未经出 租人同意，不得擅自转租。否则，出租人

48、有权终止合同，并有权要求损害 赔偿金。 （ 7）租赁期满时，按约 定及时返还或购买租赁物；若融资租赁合同约定租期届至时由承租人直接取得租赁物的所有权，则不存在此项义务。）解析：五、B案例分析题/B（总题数:2,分数:12.00）2005年1月1日，甲与乙口头约定，甲承租乙的一套别墅，租期为五年，租金 一次付清，交付租金后即可入住。甲付清租金后与女友丙入住并办理了结婚登 记。入住后不久后，发现别墅屋顶漏水，甲要求乙进行维修，乙认为其不应承担维 修义务。于是，甲自购了一批瓦片，并雇佣了工人对房屋进行修缮。2006年4月，甲遇车祸去世，丙回娘家居住。半年后丙返回别墅，发现戊已占 用别墅。原来，200

49、4年12月甲曾向戊借款10万元，并亲笔写了借条，借条中 承诺在不能还款时该别墅由戊使用。在戊向乙出示了甲的亲笔承诺后，乙同意 戊使用该别墅，将房屋的备用钥匙交付于戊。问题：（分数：6.00）（1） .如乙欲解除与甲的租赁合同，应如何行使权利？（分数：2.00）正确答案：（甲乙之间租赁合同为不定期租赁。根据法律规定，租赁期限六个月以上，应采用书面形式订 立合同，当事人未采取书面形式的，视为不定期租赁。乙可以随时解除合同，但应当在合理期限前通知承 租人。） 解析：（2）.别墅维修及费用负担问题应如何处理 ?理由是什么？（分数：2.00）正确答案：（甲有权要求乙在合理期限内维修。乙未履行维修义务，甲

50、可以自行维修，维修费用由乙负 担。） 解析：（3）.丙应如何向戊士张自己的权利 ？理由是什么？（分数：2.00）正确答案：（丙有权请求戊返还原物。因为丙根据合同法的规定是合法占有人，有权请求侵占人返还 原物。） 解析：甲乙签订一份融资租赁合同，甲为出租人，乙为承租人。甲又与丙签订一份买 卖合同，丙为租赁物的出卖人。在租赁过程中，乙发现租赁物存在瑕疵，故停 止支付租赁费用。尔后，租赁物由于被雷击中，而灭失，甲主张乙应继续支付 租赁费，乙不置可否。问：（分数：6.00）（1） 租赁物存在瑕疵，乙能否停止支付租赁费，乙应如何主张权利？（分数：3.00）正确答案：（租赁物的瑕疵担保义务应当由岀卖人承担，而非由岀租人承担，故乙不能停止支付租赁费 而应向出卖人丙主张权利。）解析：（2） .租赁物灭失后，乙是否应当继续支付租赁费？（分数：3.00）正确答案：（在融资租赁合同中，在租赁期间，若租赁物因不可归责于融资租赁合同当事人的事由毁损、 灭失，致使承租人无法使用租赁物时，承租人仍应支付租金，不能免除或减少其支付租金的义务。换言 之，融资租赁场合，因租赁物意外灭失所导致的租金风险归承租人，而非出租人。所以乙应当继续支付租赁费用。）解析：