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1、PAGE PAGE 6房屋面积知识一点通现今市。泄刈≌婊乃捣ㄎ寤ò嗣，如销售面积、实用面积、建筑面积、公摊面积，这么多的概念，您可别轻易相信售楼员，只要记得销售面积只是一种开发商或购房者的习惯叫法，在合同用语中并无此一词。平时广告、楼书中的楼价，均指每平方米“建筑面积”的价格，而“建筑面积”是包括了公摊面积和套内建筑面积的。而业主直接可利用的面积称为“套内使用面积”，俗称“地毯面积”。它是在套内建筑面积的基础上扣除了柱体、墙体等占用空间的建筑物后的一个内容空间的概念。建筑面积计算标准建筑面积：指房屋外墙、柱、边脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上

2、盖，结构牢固，层高2.20米以上(含2.20米)的永久性建筑。建筑面积具体包含房屋居住的使用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。在买卖房屋缴税费时、在缴纳物业费、供暖费时，是要按照建筑面积计算的。不计算在商品房建筑面积的项目包括：1、层高在2.2米以下的房屋，净高在2.05米以下的地下室和半地下室。2、突出房屋墙面的构件、配件、艺术装饰、垛、挑沿、半圆柱、勒脚、台阶等。3、房屋之间无上盖的架空通道。4、无柱雨篷。5、建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。6、骑楼、过街楼的用做街巷通行的部分，以及房屋底层用做街巷通行的部分。7、房屋的天面、挑台、天面上

3、花园、泳池。8、消防、检修等用途的室外爬梯。9、构筑物，如独立烟囱、烟道、水塔、储油(水)池。套内建筑面积计算标准成套房屋的套内建筑面积套内房屋使用面积套内墙体面积套内阳台面积套内房屋使用面积就是俗称的“地毯面积”，阳台如果是不封闭的，按照一半面积算，如果是封闭的（包括飘窗）按照全部面积算。一、套内使用面积的计算应符合下列规定：(1)套内使用面积包括卧室、起居室、厅、过道、厨房、卫生间、假层、厕所、储藏室、壁柜等分户门内面积总和；(2)跃层住宅中的房内楼梯按自然层楼的面积总和计入使用面积；(3)不包含在结构面积内的烟囱、通气道等面积。二、套内墙体面积的计算：新建住宅各套内使用空间周围的维护或承

4、重墙体，有公用墙和非公用墙两种。新建住宅各套之间的分隔墙，套与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括外山墙)均为公用墙，公墙墙体按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。非公用墙墙体也按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。内墙面装修厚度均计入套内墙体面积。三、阳台建筑面积的计算：(1)原设计的封闭式阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积；(2)挑阳台(底阳台)按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积；(3)凹阳台按其净面积(含女儿墙墙体面积)的一半计算建筑面积；(4)半挑半凹阳台，挑出部分按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积，凹进部分按其净面积的一半计算建筑面积。公摊面积计算标准公用建筑面积是指由

5、整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积。公用分摊建筑面积是指每套(单元)商品房依法应当分摊的公用建筑面积。各套(房屋)分摊的公用建筑面积公用建筑面积分摊系数套内建筑面积，而公用建筑面积分摊系数整栋建筑物的公用建筑面积整栋建筑物的各套内建筑面积之和，其中，整栋建筑物的公用建筑面积整栋建筑物的建筑面积整栋建筑各套(单元)套内建筑面积之和整栋楼不应分摊的建筑面积。公摊面积包括：(一)大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电(楼)梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变(配)电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、

6、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房等以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房。(二)套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙(包括山墙)墙体面积水平投影面积的一半。板楼、塔楼的公摊面积不计算在公摊面积的项目包括：仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间。小提示规避风险：在买房时，最好先要求开发商出示公摊面积明细表，包括整幢建筑的建筑面积、套内建筑面积之和、不应分摊的建筑面积等基本数据，列明公摊公用建筑面积的具体项目以及各项目的面积。在签合同时，详细约定公摊的具体部位、面积大小。特别是有关共有建筑分摊部位变更的情况，约定得越详细，对购房者就

7、越有利。高层塔楼、高层板楼、多层住宅的公摊面积与建筑面积之比则通常为为25%28%、20%22%、15%左右。公摊面积的所有权使用权归谁公摊面积属于全体业主共同共有，享有共同占有、使用、收益的权利。无论第三方对于公摊面积的营利性或非营利性使用，都应当经过全体业主的同意。具体来讲，顶层露台不算入公摊，使用权归整栋楼的业主而不是顶楼业主，顶层露台不能封闭。至于车库，先要查开发商提供的公摊面积明细表，如果有，那么车库产权不是开发商的。北京目前正在研究制定相关规则，对此将做出明确规定。此外，有的小区在公共区域有采暖设备，有的则没有。公共区域的采暖费用应该由谁来支付呢？其实还是全体业主舒可心先生：您好！

8、请问按公摊面积收取供暖费，是否合理？是不是应该按照套内建筑面积收费？公摊面积里存在取暖问题吗？谢谢！刘明置业专家舒可心刘明：您好?感谢您对我的信任。物业管理费按建筑面积缴纳，采暖费也是按建筑面积缴纳，房屋销售也大多是按建筑面积计算价款，因此，而契税、基金等费用的计算实际上也都是按建筑面积为基础来计算的。为什么“建筑面积”这么重要呢？这是因为，在咱们的产权证上，业主的权益是以建筑面积登记的。这一是保障了业主自用的使用面积或者套内建筑面积的权益，同时也从法律上保障了属于业主的公摊面积的权益。所以，用建筑面积来确定房屋产权状况是对业主有利的，也是合法的。因此，政府在制定和房产管理、服务的有关费用时，

9、就自然使用建筑面积作为计算基础(例外的也有，比如电视收视费是按“户”或者“端口”收。罾逶朔咽前础盎А笔杖)。最最简单的例子就是物业管理费，这个费用是用于全体业主公摊面积和公共设施的维护和维修，和室内无关。是不是应该按每户业主实际分摊的公摊面积收取才合理呢？似乎是。可我们可以看到，由于一个社区中相同物业的公摊比例是一致的，所以按公摊率计算出的公共面积(需要物业管理的面积)再除以政府物价部门认为必须的花费，对应一户的总金额不变，而费率的变化，则是来源于分母的变化。原来的是建筑面积，现在改成建筑面积中的公摊面积。而当向业主收费的时候，又产生了按业主所持有的公摊面积所谓计算根据的麻烦。所以，

10、用建筑面积计算出的物业管理费，并不意味着这个费用将用于建筑面积中，它的用途，按有关规定或者合同来确定，只不过按建筑面积分摊到各户而已。因为，建筑面积是所有业主产权证上注明的，无需折算或者重新计算的。相同的道理，采暖费按建筑面积缴纳，并不是说公摊面积的采暖费由业主承担了，或者说因为公摊面积上没有采暖设备而不应该按建筑面积缴纳。其实，这个分母，就是个统一的收费参考单位，有关文件中也有规定，也可以按使用面积缴纳采暖费，但是由于分母变。崖试蛴Ω贸艘1.33(房屋一律按75%的使用率计算)。这对使用率超过75%的小区，采暖费实际上将多收；而对使用率低于75%的小区，采暖费将少收。但是，为什么会出现这

11、样的问题呢？道理很简单。有的小区在公共区域有采暖设备，有的则没有。公共区域的采暖费用应该由谁来支付呢？其实，还是全体业主，按各自的建筑面积，在缴纳物业管理综合费用的时候，缴纳了公共区域采暖、制冷、照明等一切费用的。这是不是重复收费呢？不是。采暖费的收。鼋鍪且越ㄖ面积作为收费计算基。⒉淮砉睬虻牟膳延靡丫赡，而公共区域的花费，均应该由全体业主从物业管理综合收费中摊销。因此，我们不难看出。对物业管理公司的监督，直接影响着业主们缴纳费用的浪费和节约。如果公共区域的采暖、制冷设备有跑冒滴漏的现象，说到底，花的还是咱们业主自己的钱。监督物业管理企业及时维修、定时维护、节约使用能源，是业主

12、们自己义不容辞的责任。也是业主委员会的职责之一。套内使用面积计算标准套内使用面积是指各功能使用空间(如卧室、起居室等)墙体内表面所围合的水平投影面积之和，俗称“地毯面积”。具体包括卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间，储藏室、壁柜(不吊柜)、户内楼梯(跃层式住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积)、阳台(封闭式的阳台，按其外围水平投影面积的100%计算建筑面积，(2)没有封闭的阳台按其水平投影面积的50%计算建筑面积)。斜面屋顶结构的房间，层高低于2.20米的部分不计入面积。高层塔楼、高层板楼、多层住宅的套内使用面积与建筑面积之比分别为72%75%、78%80%、85%左右房屋面积

13、知识一点通搞清面积后明白买房在房价高涨的今天，普通百姓要花几十万元买套房子是件很不容易的事情，在形形色色的楼书宣传中想不眼花缭乱也不容易，如果再不仔细算清房屋面积，不仅不能理性消费量力而行，还很容易的就吃亏上当。说来说去，常用的关于房屋面积的提法也就这几种：建筑面积、套内建筑面积、公摊面积、套内使用面积、实用面积、使用面积。北京自2003年12月1日开始实施按套内面积售房，开发商通常会在合同中约定好套内建筑面积和建筑面积。但将来业主收房入住时，还是要按建筑面积交各项费用。最简单计算套内使用面积和建筑面积之比为：板楼1.33，塔楼1.44，如果所在小区公摊比较多，那么套内使用面积就更少了。业主签购房合同时，公摊面积明细表应该作为合同附件。