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房地地产产实实物物资资产产投投资资主要要内内容容：1.居住住房房地地产产投投资资；；2.商业业房房地地产产投投资资；；3.办公公房房地地产产投投资资。。居住住房房地地产产投投资资一、、居居住住房房地地产产概概述述1.含义义：Residentialproperty由服服务务人人类类居居住住为为主主要要目目的的的的土土地地及及建建筑筑物物所所组组成成的的供供人人们们日日常常生生活活居居住住的的房房屋屋及及其其权权利利。。2.类型1994年之前1994、98年2006年之后福利房安居工程普通商品住房别墅和高档公寓福利房廉租房经济适用房商品住房廉租房经适房、限价房、公租房商品住房福利房，即公房，其中公房有直管公房和自管公房；住房制度改革后，（增量）公房开始出售，但初期（至1986年）多由统建而来，后多演变为单位直接购买、单位集资建房、经济适用房等，断断续续一直没有完全停止。存量公房则主要在1998年后几乎全部出售（私有化）。安居房：是指为配合推动住房制度改革，由国家安排贷款和地方自筹资金建设的面向广大中低收入家庭的非赢利性住房，建筑面积一般控制在55平方米以下。要求只售给中低收入家庭，优先出售给无房户、危房户和困难户。解困房：指在实施安居工程之前或未实施安居工程的各级地方政府为解决本地城镇居民的住房困难，专门修建用于解决住房困难户和拥护户而修建的住房。解困房只售给经审查合格的无房户和住房困难户。廉租租房房，，是是指指政政府府以以租租金金补补贴贴或或实实物物配配租租的的方方式式，，向向符符合合城城镇镇居居民民最最低低生生活活保保障障标标准准且且住住房房困困难难的的家家庭庭提提供供社社会会保保障障性性质质的的住住房房，，如如家家庭庭人人均均月月收收入入、、人人均均居居住住面面积积，，以以及及其其他他特特殊殊群群体体。。经济济适适用用房房，，现现实实中中又又演演变变为为单单位位的的福福利利房房，，政政府府的的计计划划内内商商品品房房、、配配套套商商品品房房、、拆拆迁迁还还建建定定向向安安置置房房等等等等。。微利利房房：：指指房房地地产产开开发发商商修修建建的的利利润润极极低低的的一一类类商商品品房房，，面面向向社社会会销销售售。。这这类类房房屋屋不不带带有有政政府府行行为为，，只只是是开开发发商商为为了了促促销销，，对对自自己己在在城城市市远远郊郊修修建建的的交交通通不不便便的的商商品品房房实实行行低低价价销销售售。。此此类类房房屋屋价价格格诱诱人人，，随随着着城城市市规规模模的的扩扩大大、、城城市市道道路路的的延延伸伸、、商商业业口口岸岸的的形形成成，，此此类类房房屋屋有有升升值值潜潜力力。。两限限房房：：是是指指经经城城市市政政府府批批准准，，在在限限制制套套型型比比例例、、限限定定销销售售价价格格的的基基础础上上，，以以竞竞地地价价、、竞竞房房价价的的方方式式，，招招标标确确定定住住宅宅项项目目开开发发建建设设单单位位，，由由中中标标单单位位按按照照约约定定标标准准建建设设，，按按照照约约定定价价位位面面向向符符合合条条件件的的居居民民销销售售的的中中低低价价位位、、中中小小套套型型普普通通商商品品住住房房。。公租房，是指指政府提供政政策支持，限限定户型面积积、供应对象象和租金水平平，面向本市市中低收入住住房困难家庭庭等群体出租租的住房，其其租金按照保保本微利的原原则并结合承承租家庭负担担能力和同类类地段类似房房屋市场租金金综合确定，，由产权单位位负责（组织织）维修、养养护、管理。。周转房，单位位的公租房；；也指专为安安置拆迁居民民周转之用而而开发建设的的房屋。经济因素权属投资者出租、二房东出租；独有、共有、合住价格豪华，高档，中高档，中档，中低档，低档设施及装修一级一类，一级二类，二级，三级建筑状态建筑类型高层，小高层，多层，招待所，别墅，公寓；毛坯、精装修成新度新房，二手房/次新房，旧房，破旧房功能设计居室数，浴室数，工人房，多功能房，汽车房平面布置梯间式、内廊式、外廊式、内天井式、独立单元式、跃层式、复式、错层式外形条式/板式、点式/塔楼面积大户型、中户型、小户型风格欧美式、民族风格区位地点位置市中心，市区内，近郊区，远郊区，农村周边环境新建的正扩展，新建的已稳定，现代的已稳定，现代的走下坡路，现代新翻修的，旧的稳定的，旧的走下坡路，旧的新翻修的，旧的破旧不堪的说明：新兴的住房产产品类型学区房，专指重点学学校附近对口口招生区域内内的房产。1986年7月1日起，《义务教育法》实施，其中第第九条规定““地方各级人人民政府应当当合理设置小小学、初级中中等学校，使使儿童、少年年就近入学””。商住两用物业业，多在商业用用地上开发的的既可商业又又可居住的混混合类型的物物业，满足居居家办公或创创业的需求。。商务公寓，可注册公司、、办公经营，，还可居住,面积小一点,厅为职员办公公兼接待室,室为老板办公公、睡觉。多多建设在特色色产业区或公公司密集区，，交通便捷,公建配套完善善,人文、商业底底蕴浓厚等。。养老物业，专为60岁以上老人养养老而开发经经营的商品住住宅。世卫组组织标准，某某国或地区60岁以上老人超超过总人口10%，即步入老龄龄化社会。独栋别墅、联联排别墅、叠叠拼别墅、合合院别墅（类类别墅）中国住房供应体系住房市场新建商品住宅二手商品住宅市场租赁住宅住房保障经济适用房公租房廉租房居住房地产投投资的可能对对象3.居住房地产的的特性：用地法定年限限外（1）用途相对较较为单纯，满满足个人和家家庭在居住、、安全和隐秘秘性以及其他他心理上的需需求；（2）受限于个人人或家庭的支支付能力；（3）基本的生活活资料、生活活必需品，具具有需求的普普遍性，社会会保障性；（4）与人类的关关系最为密切切，从生存、、发展到享受受以及更高层层次的需求，，具有多样性性、人文性和和发展性；在物业、区位位、设施等方方面注重舒适适性、生态性性、信息化/智能化、文化化性。二、居住房地产投资概述利益主体：开发商，通过运作项目获取开发投资收益所有者，获取租赁收益管理者，获取管理收益居住房地产盈利模式：对于开发商，主要采用销售方式，盈利源于销售收入；对于投资者，可售可租，盈利在于销售收入或者租金；对于消费者，主要在于居住以获得效用，但存在随时售租等方式获得租金或销售收入的可能性居住房地产融资模式：住宅开发融资模式以短期贷款类融资为主，比较单一，同时易受金融政策的影响区位：交通、生活服务设施、环境、教育配套影响因素优质劣质自然条件位置接近市中心远离市中心地基承载力大承载力小地形、地势、形状和大小起伏、低洼

通风采光优良较差交通条件较好的通达性不方便市政设施配套设施齐全完善不齐全完善环境条件无污染噪音、绿化率高污染噪音、绿化率低经济条件投资活跃不活跃当地居民收入水平高不高人口因素人口密度适中、素质高过大或过。刂实统鞘泄婊刂平峡硭晒鲜谐」┣笮枨罅看笮枨罅啃【幼》康夭蹲实奶氐阏鐾蹲使讨凶⒅鼐用裆罘绞接肷钚枨螅蛔钪饕姆康夭蹲世嘈停豢⒕谌莺头绞浇衔ヒ、易于掌控；相对较低的回报和风险；政策干预最深入和全面，相关的金融支持力度最大，也极容易出现过热和泡沫说明：居住房地产开发投资特点区位可选择范围大，客户局限在一定范围物业较为简单目标顾客

支付能力，买家即用家消费环节竣工验收交付装修到终端消费

经营管理环节经营方式较单一，物业服务对住宅保值增值有较大影响盈利模式

通过出售以获得差价为主，短期投资开发商

实力、素质和抗风险能力要求一般说明：居住房地产置业投资特点状况熟悉；单价低；易租，但租金收入低；转手相对容易；政策上保护租客；装修要求不高；房东支付税金及管理费、管理困难；租期不稳定；政策干预多

思考：购房自住为何何也是一种投投资？物业具有保值值增值的功能能；存在适时以售售租或抵押等等变现的可能能性；购而非租房，，即意味居住住开支节省等等利益。思考：能列举多少可可能的购房目目的？购房比租房更更好吗？如何才能不成成为房奴？有哪些解决住住房的途径？？小结：居住房地产投资居住房地产特性消费/生活资料微观运行土地竞争性获取开发投资模式土地—住房—销售置业投资模式租售，环节较少居住房地产金融投资贷款资产支持债券，其他小结：居住房地产投资的发展前景居住房地产发展的条件——欧美：人口数量，人均GDP，就业数量和工资水平住房单元的数量由人口数量决定，质量则由经济变量（收入和价格）决定人均GDP住房投资（Burns和Grebler，1977）≤1600美元新建住房投资占GDP比重增加＞1600美元新建住房投资占GDP比重下降住宅市场会通过成本效应、财富-储蓄效应、投资效应等对城市经济施加影响商业房地产投投资万科商业地产三步走策略，商业地产投入不少于10%，收入20%；未来三年建成220万m2商业配套保利商业物业投资增至30%；未来三年累计持有商用物业300万m2华润置地商业地产在未来资产比例和利润贡献升到40%招商地产储备商业用地20%，累计持有商业物业188万m2中粮未来5~10年拓展20个大型商业地产项目，总资产达700亿金地发展城市的综合体注：2011年数据一、商业房地地产概述1.含义：Commercialproperty广义上，是指指用于商业用用途或者具备备商业功能的的地产，也称称商用、收益益性、经营性性房地产。狭义上，是指指用于各种零售售、餐饮、娱娱乐、健身服服务、休闲等等经营用途的的房地产；国国外则称零售售地产。比较：商铺、工业园园区商铺：商业房地产产的传统形式式，或商业房房地产的基本本单元。工业园区：一种多地产产形式，融合合了住宅地产产、商业地产产、工业地产产、旅游地产产等在内的复复合地产，一一般不划为商商业地产。但但现实中，可可能存在难以以明确归类的的物业形式。。商业房地产是是一种综合体体，具有房地产产、商业与投投资的三重特特性，区别于于单纯的投资资、商业，以以及传统意义义上的房地产产；三重特性性相互独立又又相互作用，，形成了商业业物业较为明明显的特征——环环相扣，系系统性极强，，其中商业属属性是本质。。2.商业房地产的类型划分标准类别行业类型零售，娱乐，餐饮，健身消费行为物品业态类，服务业态类，体验业态类

建筑形式

单体和综合建筑；底层，地下和地上市场范围

近邻型，社区型，区域型，超区域，超级型

规模大型、中型、小型和零散运作模式产权型：（分割）出售—投资—经营经营型：租赁—管理说明：新兴的商业物物业产品类型型ShoppingMall：起源于欧美20世纪中期，由由一个管理机机构负责协调调和规划，在在一个大型建建筑群中将一一系列零售商商店、服务机机构组织在一一起，提供购购物、休闲、、娱乐、饮食食、旅游等多多项服务的一一站式消费中中心，商业面面积分布以扁扁平式居多，，是零售业的的最高形态。。商业街：由众众多商店、餐餐饮店、服务务店共同组成成，按一定结结构比例规律律排列的商业业繁华街道，，是城市商业业的缩影和精精华，是一种种多功能、多多业种、多业业态的商业集集合体。主题式购物公公园：自然与与公园相结合合的产物，集集购物、餐饮饮、休闲、娱娱乐、旅游景景点等于一体体的超大型商商业、休闲娱娱乐之城。商业综合体（（HOPSCA）：将酒店（（Hotel）、办公（Office）、停车。ǎ≒ark）、商业（ShoppingMall）、集会公共共活动和娱乐乐空间（Club）、公寓（Apartment）等城市功能能在三项以上上进行组合，，并在各部分分间建立一种种相互依存、、相互助益的的关系，从而而形成一个多多功能、高效效率的建筑综合体，是目前国际际上最先进的的商业模式之之一。也称为为城市综合体体。细分功能能区划采取中中央商务区产产业“三三二二二”配比，，即办公30%、零售30%、服务20%、高档公寓20%。比较：全能综综合体，商务务综合体，旅旅游娱乐综合合体，居住综综合体3.商业房地产的的特性：用地法定年限限外（1）提供商业经经营和公共服服务空间，适适应多样化的的用途，具有有较强的经济济、社会和审审美的功能；；（2）主要满足经经营需求，在在物业、区位位、设施等方方面有相应的的要求，但没没有统一的设设计规范；（3）作为商业服服务业的生产产资料，具有有较强的投资资性，其价值值取决于所经经营的行业与与经营能力（（房地产价值值和商业运营营价值；房地地产、资本和和商业的综合合体）；（4）与城市发展展关联极强，，并与其他房房地产类型具具有较强的互互补性。二、商业房地产投资概述利益主体：开发商通过运作项目获取开发投资收益所有者获取租赁收益经营者获取经营收益，包括专业的服务运营机构，不同层级的商家，关联产业等管理者获取管理收益消费者方便舒适地购买商品和服务商业房地产盈利模式：对于开发商和投资者，可售可租，盈利在于销售收入或者租金；对于运营商，主要在于以高素质、高标准的经营来获取稳定租金和管理费收入。现代商业房地产（或从根本上），就是通过租赁运营获得长期回报，追求物业的使用价值和价值增值。商业房地产融资模式：开发阶段的融资模式与住宅开发融资类似；持有阶段则要求大量、长期、低成本的融资。即融资模式与金融市场和项目经营模式等因素有关。商业房地产开发模式：自主开发房地产企业独立决策开发的方式联合开发房地产企业与商业企业联合决策开发的方式定制开发在项目前期即与商业企业洽谈签约的开发方式商业房地产经营模式：只租不售或自主经营购建、持有、招商、运营，获取租金收入为主只售不租购建后再出售，获取销售收入为主，但售后的经营工作内容较为丰富租售结合部分出售部分租赁【例】国内商业地产产三种开发模模式（1）SOHO模式：分散销销售，快速变变现

聚焦于于京沪繁华地地段但不大量量储备土地，，开发单一的的高档商业地地产并分散销销售，快速回回笼资金，但但业权分散导导致物业管理理困难、经营营效果不如预预期，逐渐加加强自有销售售团队、自有有物业管理公公司的建设，，引进销售人人才或利用中中介代理公司司，适当提高高佣金比例；；远期会适当当持有具独特特性商业物业业。（2）万达模式：：部分出售、、部分出租以“先招商，，后开发”的的订单模式为为典型，与沃沃尔玛、百安安居等战略合合作，品牌价价值得以提升升；连锁经营营使商业地产产实现规模开开发、连锁经经营，知名度度迅速提高；；商业地产项项目快速复制制，企业得以以快速发展。。（3）凯德模式：：全部自持，，双基金配置置新加坡凯德置置地，开发商商、运营商和和物业管理者者。来福士是是其旗下的商商业综合体品品牌，在北京京、上海、成成都等地布局局。来福士中中国基金属嘉嘉德集团旗下下，成立于2008年，嘉德集团团和亚欧美养养老基金各持持有50％，并由前者者充当管理者者。先私募基基金、后REITs，投入凯德置置地中国项目目的基金资金金占总投资额额的比例超过过60%。区位：繁华程度、交通自然条件市中心，或密集人口的中心面向街道或人流来往的方向地形地势保障建筑的可视性交通条件物流和道路通畅，车位足够经济条件当地居民购买力强人口因素人口密集，素质高周边配套完善商业房地产投资的特点：整个投资过程中注重商业业态；在开发经营上遵循社会专业分工；相对更高的回报和风险，需要经过长时间的市场培育和经营才能对成功与否作出判断；注重选址和商圈研究；外部投资存在差异，如政策、规范、金融支持等。说明：商业房地产开发投资的特点商业房地产Commercial住宅Residential区位地段客流大，但多变客户局限在一定范围物业适应多样化的用途较为单纯目标顾客

支付能力＋经营能力支付能力消费环节竣工只是经营、服务的开始竣工验收交付装修到终端消费

使用功能

经营、公共服务居住盈利模式

经营收益＋长期增值以获得差价为主开发商

实力更强、专业素质实力、素质和抗风险能力在商业地产开开发投资中，，应遵循先商商业、后地产产的原则。说明：商业房地产置业投资的特点分

类优

点缺

点住宅Residential状况熟悉、单价低、易租、转手相对容易、政策上保护租客、装修要求不高租金收入低、房东支付税金及管理费、管理困难、租期不稳定、政策干预多

商业房地产Commercial经营方式和投资主体多样性；租期长、租金收入高且稳定、管理容易、租户支付税金及管理费，受规划和商业用地总量控制价高、变现不易、出租难度大、服务要求高，政策直接干预少从市到现代的商铺？一铺养三代。小结：商业房地产投资商业房地产特性生产资料微观运行商圈研究，招商，融资开发投资模式土地—商业物业—经营置业投资模式经营，环节多商业房地产金融投资最为完整，发展最快小结：商业房地产投资的发展前景欧美：人均GDP，城市家庭汽车拥有量，公共交通亚洲：人均GDP，城市家庭汽车拥有量，公共交通，人口密度，消费总量人均GDP，城市化率商业业态1100美元，25%庙会、集市、地摊1100~2000美元，45%百货、商业街、批发市场2000~4400美元，45~70%购物中心、超市、专卖店、精品店4400美元，70%SHOPPINGMALL、旅游地产、商务地产、物流等综合性商业商业房地产是随现代城市的发展而发展，但到一定程度（商业综合体），则会推动城市的更快发展办公房地产投投资一、办公房地地产概述1.含义：OfficeBuilding机关、企业及及事业单位的的行政管理人人员、业务技技术人员等办办理行政事务务或从事业务务活动的建筑筑空间，即办办公用房。这这里是指专业业商业办公用用楼、商务办办公写字楼。。写字楼的作用用是集中进行行信息的收集集、决策的制制定、文书工工作的处理和和其他形式的的经济活动管管理（Rhodes和Kan，1971）。办公物业形态发展阶段：阶段特点传统立足于自然，小空间；私密性强，可自行控制工作环境，但间利用率低，缺乏灵活性。早期大空间，追求实效，但办公环境机器化、工作方式非人性化后期

大空间，对内外环境、功能的人性化安排智能化

3A——办公智能化（OA）；设备自动化（BA）；通信传输智能化（CA）5A——3A＋安保智能化（SA）；消防智能化（FA）2.分类——按档次顶级物业(国际写字楼)高档物业(甲级写字楼)中档物业(乙级写字楼)低档物业(丙级写字楼)区位条件位于主要商务区的核心区位于主要商务区或副都心区副都心或较好的城区位置一般城区位置品质物理状况一流，质量达标或超标物理状况优良，质量达标或超标物理状况良好，质量达标物业已使用一定年限客户国内外知名大公司、财团有知名大公司，多为研发、服务类多为国内中小公司，销售代理或产品研发小型私企，从事简单的销售业务物业服务品牌物业公司，24小时维护维修及保安服务知名物业公司，24小时维护维修及保安服务有物业公司服务有一般性物业服务内容如卫生、值班规模超50000平方米1～5万平米无限制无限制智能3A～5A3A及以上无限制无限制交通临近两条以上主干道，极佳的可接近性有多种交通工具直达有交通线路到达，较方便有交通线路到达说明：智能化大厦，简称为为3A或5A，是指利用系系统集成方法法，将智能型型计算机、通通信、信息技技术与建筑艺艺术有机结合合，通过对设设备的自动监监控、对信息息资源的管理理和使用者的的服务及其与与建筑的优化化组合，所获获得的高效率率、高功能、、高度安全与与高度舒适的的建筑。楼宇自动控制制系统BA，BuildingAutomation，旨在保障建建筑物内所有有机电设备稳稳定、可靠运运行；办公自动化系系统OA，OfficeAutomation，旨在提高高信息处理能能力与处理效效率的各种办办公设备及相相应软件的集集成；通讯自动化系系统CA，CommunicationAutomation，旨在通过过建筑物内外外信息交往来来提高业务办办理效率的设设备与网络的的集成；消防自动化系系统FA，FireproofAutomation；安保自动化系系统SA，SafetyAutomation；停车管理自动动化系统PA，ParkingAutomation。其他分类：按集中所处的的区域进行的的划分；按照城市办公公建设用地的的等级和基准准地价进行的的划分；按建筑面积划划分；按功能差异的的划分。说明：新兴的办公物物业产品类型型SOHO：即smalloffice，homeoffice（小办公室，，家庭办公室室；小型家庭庭公司），既既是指满足追追求自由、时时尚的新型生生活和工作方方式一族的物物业空间需求求，也代表一一种前潮的生生产力、活跃跃的新经济。。商务综合体：：以办公楼为主主体的、多功功能的建筑综综合体。总部经济园区区，以智能化、低低密度、生态态型楼群，形形成集办公、、科研、产业业于一体的企企业总部聚集集基地，为入入驻企业提供供良好的运营营管理氛围和和创建发展的的高速通道。。随着企业的的发展、产业业的升级，部部分企业特别别是大型企业业的经营管理理环节和生产产操作环节逐逐步分离，诸诸如经营总部部、研发总部部、物流总部部等应运而生生。创意地产：服务于创意产产业的物业空空间。MOHO：MatchBox，Hour，Office，即集现代建建筑、生活、、办公、服务务于一体的酒酒店式商务公公寓模式，具具有多动能性性、移动性、、高科技性、、个性化、不不限时性、高高效性等特点点。4.办公房地产的的特性：用地法定年限限外（1）使用功能：：提供商务处处理的空间，，承担部分城城市社会功能能；（2）作为服务业业的生产资料料，其价值与与物业的档次次、功能、物物业管理紧密密相关，但从从根本上取决决于行业类型型及其发展、、企业发展策策略与租金预预算等；（3）写字楼租户户、写字楼群群体之间具有有聚集效应；；（4）在房地产市市场中先起先先落。5.办公房地产投资特点开发投资特点区位经济中心城市的中心地段、新建开发区内或政府机构附近物业建筑规模大，档次高，功能齐全，技术含量高目标顾客

发展策略＋支付能力；市场波动大经营管理环节经营内容复杂、方式多样；物业管理难度大、要求高盈利模式

租金收益＋长期增值开发商

实力更强、素质更高和抗风险能力更强置业投资特点租期长、租金收入稳定，管理难度大，受规划和办公用地总量控制；但价高、变现不易、出租难度大、服务要求高，政策直接干预少区位：城市性质与投资环境，包括城市地位与经济活跃度，对外开放程度，软环境交通中心或容易辨认的地势，城市资源办公、商业等物业的聚集小结：办公房地产投资办公房地产特性生产资料宏观影响因素外资流入，产业发展微观运行新兴服务业务，租售，融资开发投资模式土地—办公物业—经营与服务置业投资模式经营与服务办公房地产金融投资比较完整，发展较快房地产实物资资产投资小结结非住宅宅类地地产/收益型型地产产/持有性性地产产/商务地地产：：与自住住住宅宅类地地产相相对应应，是是指写写字楼楼、购购物中中心、、酒店店、工工业仓仓储地地产、、体育育中心心、医医院、、出租租型住住宅等等有日日常经经营性性行为为的房房地产产。（1）都是是产业业发展展对于于产业业链条条上各各个环环节要要求越越来越越专业业、越越来越越精细细的必必然产产物。。商业业经营营的专专业化化、大大型化化、集集中化化催生生了商商业地地产，，工业业生产产的集集中化化、工工业产产房要要求的的标准准化、、生产产与资资产经经营的的专业业化催催生了了工业业地产产。因因此，，不是是单纯纯的房房地产产，或或单纯纯的产产业，，而是是兼有有房地地产、、产业业、投投资等等多重重特性性，是是房地地产与与不同同产业业的有有机结结合。。（2）收益益性地地产多多根据据净现现值方方式判判断价价值，，住宅宅类地地产多多根据据竞争争对手手、市市场比比较定定价（（现在在成品品房有有按照照净现现值方方式定定价的的趋势势）。。（3）收益益性地地产涉涉及第第三方方，如如用户户、租租户、、商户户等，，就需需要估估计第第三方方运营营情况况，包包括估估计写写字楼楼的市市。，酒店店未来来运营营情况况，主主力店店经营营情况况等；；其中中涉及及租约约，包包括购购物中中心停停车场场的租租金分分担，，电影影院的的租金金分配配，主主力店店和次次主力力店等等租户户在整整个商商场的的促销销资金金的筹筹集和和支出出机制制问题题，体体育中中心和和租赁赁球队队租约约中关关于转转播收收入、、门票票收入入、赞赞助收收入、、冠名名权收收入等等的分分配问问题。。（4）收益益性地地产属属于企企业经经营行行为，，涉及及较多多税负负。