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第三章房地产开发项目可行性研究【内容提要】本章围绕房地产开发项目可行性研究，分三个专题分别介绍了房地产可行性研究的内容、房地产市场调查与分析、房地产开发项目财务评价。【重点掌握】房地产市场调查方法、房地产市场调查分析方法、房地产市场预测方法、房地产开发项目财务评价指标的计算。§1可行性研究概述§2房地产可行性研究的内容主要内容§3房地产市场调查与分析§4房地产开发项目财务评价

§1可行性研究概述1.1可行性研究的概念1.5房地产项目可行性研究的程序1.4可行性研究的质量、时间、费用1.3可行性研究的类型1.2房地产开发项目可行性研究的机构和人员1.1可行性研究的概念

可行性研究是指在项目投资决策前，对与项目有关的市场、资源、工程技术、经济、社会等各方面问题进行全面分析、论证和评价，从而判断项目在技术上是否可行、经济上是否合理，并对多个方案进行优选的科学方法。可行性研究的内容是以市场供需为出发点；以经济资源(生产资料和劳务)的投入为基。灰跃闷兰畚峁。也就是说，可行性研究需要搞清楚的主要问题是：投资项目的产品能否以有利的价格卖出去；项目的建设生产有没有最经济合理的资源供应和技术运用。它涉及到市场供需、工艺技术、经济财务三个方面。市场是前提，技术是手段，核心问题是经济财务分析，即投资效果分析。因此，可行性研究具有两方面的任务：第一，是要确定项目能否实施；第二，是要研究以何种方案实施才能取得最佳投资效益。

1.2房地产开发项目可行性研究的机构和人员机构：专业咨询研究机构参与人员：经济专家、市场分析专家、房地产业专家、建筑工程专家、财会专家。1.3可行性研究的类型投资机会研究初步可行性研究详细可行性研究项目的评估和决策该阶段的主要任务是对投资项目或投资方向提出建议，即在一定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查预测为基。罢易钣欣耐蹲驶。投资机会研究分为一般投资机会研究和特定项目的投资机会研究。一般投资机会研究又分三种：地区研究、部门研究和以利用资源为基础的研究，目的是指明具体的投资方向。特定项目的投资机会研究是要选择确定项目的投资机遇，将项目意向变为概略的投资建议，使投资者可据以决策。

投资机会研究的主要内容有：地区情况、经济政策、资源条件、劳动力状况、社会条件、地理环境、国内外市场情况、工程项目建成后对社会的影响等。投资机会研究相当粗略，主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析。如果机会研究认为是可行的，就可以进行下一阶段的工。初步可行性研究亦称“预可行性研究”。在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。主要解决的问题包括：分析机会研究的结论，在详细资料的基础上做出是否投资的决定；是否有进行详细可行性研究的必要；有哪些关键问题需要进行辅助研究。在初步可行性研究阶段需对以下内容进行粗略的审查：市场需求与供应、建筑材料供应状况、项目所在地区的社会经济情况、项目地址及其周围环境、项目规划设计方案、项目进度、项目销售收入与投资估算、项目财务分析等。所谓辅助研究，是对投资项目的一个或几个重要方面进行单独研究，用作初步可行性研究和详细可行研究的先决条件，或用以支持这两项研究。

详细可行性研究是开发建设项目投资决策的基。窃诜治鱿钅考际、经济可行性后做出投资与否决策的关键步骤。内容见§2房地产可行性研究的内容

项目的评估和决策：按照国家有关规定，对于大中型和限额以上的项目及重要的小型项目，必须经有权审批单位委托有资格的咨询评估单位就项目可行性研究kok电子竞技进行评估论证。未经评估的建设项目，任何单位不准审批，更不准组织建设。项目评估是由决策部门组织或授权于建设银行、投资银行、咨询公司或有关专家，代表国家对上报的建设项目可行性研究kok电子竞技进行全面审核和再评估阶段。1.4可可行性研究究的质量、、时间、费费用（1）质量量国际上通用用的质量要要求：机会研究的的投资误差差范围是±±30％初步可行性性研究的投投资误差范范围是±20％可行性研究究的投资误误差范围是是±10％％（2）时间间时间花费与与研究深度度、项目规规模有关。。一个中型项项目的可行行性研究一一般需要8～9个月月的时间；；大型项目目的研究一一般在1.5～2年年或更长的的时间。从整个基本本建设的工工程来看，，用于可行行性研究的的时间约占占1/3；；工程规划划设计和准准备约占1/3；施施工建设亦亦占1/3。即前期期的研究分分析和设计计共占去2/3的时时间。(3)可行行性研究的的费用可行性研究究的费用与与研究的规规：蜕疃榷瘸烧。。在一般情情况下，各各项研究费费用占项目目投资总额额的百分比比大致如下下：机会研究0.2％～1.0％初步可行性性研究0.25％％～1.5％可行性研究究大型项目0.2％％～1.0％小型项目1.0％％～3.0％以上数字提提供的只是是一种相对对关系，并并非绝对概概念，因为为个别的可可行性研究究费用有的的可能高达达项目投资资总额的5％。1.5房房地地产产项项目目可可行行性性研研究究的的程程序序(1)讨讨论论可可行行性性研研究究的的范范围围，，确确定定研研究究目目标标，，明明确确研研究究的的界界线线。。(5)经经济济研研究究。。包包括括项项目目的的资资金金筹筹措措、、成成本本开开支支、、效效益益预预测测、、投投资资风风险险、、项项目目的的国国民民经经济济宏宏观观考考察察和和社社会会环环境境效效益益等等。。(4)技技术术研研究究。。包包括括项项目目实实施施全全过过程程的的所所有有运运转转环环节节的的衔衔接接处处理理、、地地质质处处理理、、环环境境保保护护措措施施、、项项目目工工程程施施工工工工艺艺和和物物料料投投入入等等。。(3)市市场场预预测测分分析析。。(2)市市场场实实地地调调查查、、收收集集情情报报和和资资料料。。(6)方方案案设设计计与与选选择择。。根根据据研研究究内内容容设设计计可可供供选选择择的的项项目目实实施施方方案案，，要要求求将将项项目目的的各各个个不不同同方方面面用用较较多多的的有有代代表表性性的的设设计计组组合合制制定定出出少少数数可可供供选选择择的的方方案案，，通通过过比比较较分分析析选选取取最最佳佳方方案案，，或或集集中中优优点点重重新新修修订订设设计计最最佳佳方方案案。。(7)制制定定实实施施计计划划。。对对选选取取的的方方案案制制订订详详细细的的实实施施计计划划书书，，要要求求确确定定所所有有具具体体的的技技术术指指标标范范围围，，估估算算投投资资成成本本支支出出和和收收益益幅幅度度等等财财务务状状况况，，说说明明成成本本、、价价格格或或进进度度等等情情况况发发生生变变化化时时可可能能对对项项目目效效果果带带来来的的影影响响及及其其应应变变能能力力。。(8)编编制制可可行行性性研研究究报kok电子竞技告。。不不同同项项目目的的可可行行性性研研究究报kok电子竞技告在在结结构构和和内内容容上上各各有有特特定定的的要要求求和和规规范范。。房房地地产产开开发发项项目目的的可可行行性性研研究究报kok电子竞技告可可根根据据项项目目的的性性质质、、用用途途、、规规模模等等具具体体情情况况来来编编写写。。(9)对对可可行行性性报kok电子竞技告进进行行评评价价与与决决策策见下下页页图图教材材P40§2房房地地产产可可行行性性研研究究的的内内容容2.8项项目目开开发发组组织织机机构构、、管管理理费费用用的的研研究究2.11项项目目经经济济分分析析及及综综合合效效果果分分析析评评价价2.5规规划划设设计计方方案案选选择择2.3项项目目用用地地的的现现状状调调查查及及动动迁迁安安置置2.2可可行行性性分分析析概概况况说说明明2.1项项目目概概况况2.4市市场场分分析析和和建建设设规规模模的的确确定定2.6资资源源供供给给2.7环环境境影影响响和和环环境境保保护护2.9开开发发建建设设计计划划2.10项项目目财财务务分分析析2.12关关于于引引进进技技术术和和进进口口设设备备的的说说明明2.13结结论论及及建建议议2.14可可行行性性研研究究报kok电子竞技告的的各各类类附附件件2.1项项目目概概况况(1)项项目目名名称称、、开开发发建建设设单单位位。。(2)项项目目的的地地理理位位置置。。包包括括项项目目所所在在城城市市、、区区和和街街道道，，项项目目周周围围主主要要建建筑筑物物等等。。(3)项项目目所所在在地地周周围围的的环环境境状状况况。。主主要要从从工工业业、、商商业业及及相相关关行行业业现现状状及及发发展展潜潜力力、、项项目目建建设设的的时时机机和和自自然然环环境境等等方方面面说说明明项项目目建建设设的的必必要要性性和和可可行行性性。。(4)项项目目的的性性质质及及主主要要特特点点。。(5)项项目目开开发发建建设设的的社社会会、、经经济济意意义义。。(6)可可行行性性研研究究工工作作的的目目的的依依据据和和范范围围。。2.2可可行行性性分分析析概概况况说说明明(1)可可行行性性研研究究的的起起迄迄时时间间。。(2)可可行行性性研研究究的的费费用用及及占占总总投投资资比比例例。。(3)参参加加可可行行性性研研究究的的工工作作人人员员，，包包括括其其技技术术职职称称、、级别别和和能能力力描描述述。。(4)研研究究分分析析的的主主要要内内容容。。(5)可可行行性性研研究究结结论论。。2.3开发发项项目目用用地地的的现现状状调调查查及及动动迁迁安安置置(1)土土地地调调查查。。包包括括开开发发项项目目用用地地范范围围内内的的各各类类土土地地面面积积及及使使用用单单位位等等。。(2)人人口口调调查查。。包包括括开开发发项项目目用用地地范范围围内内的的总总人人口口数数、、总总户户数数，，需需动动迁迁的的人人口口数数、、户户数数等等。。(3)调调查查开开发发项项目目用用地地范范围围内内建建筑筑物物的的种种类类，，各各种种建建筑筑物物的的数数量量及及面面积积，，需需要要拆拆迁迁的的建建筑筑物物种种类类、、数数量量和和面面积积等等。。(4)调调查查生生产产、、经经营营企企业业以以及及个个体体经经营营者者的的经经营营范范围围、、占占地地面面积积、、建建筑筑面面积积、、营营业业面面积积、、职职工工人人数数、、年年营营业业额额、、年年利利润润额额等等。。(5)各各种种市市政政管管线线。。主主要要应应调调查查上上水水管管线线、、雨雨水水管管线线、、污污水水管管线线、、热热力力管管线线、、燃燃气气管管线线、、电电力力和和电电讯讯管管线线的的现现状状及及规规则则目目标标和和其其可可能能实实现现的的时时间间。。(6)其其他他地地下下、、地地上上物物现现状状。。开开发发项项目目用用地地范范围围内内地地下下物物调调查查了了解解的的内内容容包包括括水水井井、、人人防防工工程程、、菜菜窖窖、、各各种种管管线线等等；；地地上上物物包包括括各各种种树树木木、、植植物物等等。。开开发发项项目目用用地地的的现现状状一一般般要要附附平平面面示示意意图图。。(7)制制定定动动迁迁计计划划(8)确确定定安安置置方方案案。。包包括括需需要要安安置置的的总总人人数数和和户户数数，，需需要要安安置置的的各各房房屋屋套套数数及及建建筑筑面面积积，，需需要要安安置置的的劳劳动动力力人人数数等等。。2.4市场场分分析析和和建建设设规规模模的的确确定定(1)市市场场供供给给现现状状分分析析及及预预测测。。(2)市市场场需需求求现现状状分分析析及及预预测测。。(3)市市场场交交易易的的数数量量与与价价格格。。(4)服服务务对对象象分分析析、、制制定定租租售售计计划划。。(5)拟拟建建项项目目建建设设规规模模的的确确定定。。2.5规划划设设计计方方案案选选择择(1)市市政政规规划划方方案案选选择择。。市市政政规规划划方方案案的的主主要要内内容容包包括括各各种种市市政政设设施施的的布布置置、、来来源源、、去去路路和和走走向向，，大大型型商商业业房房地地产产开开发发项项目目重重点点要要规规划划安安排排好好交交通通的的组组织织。。(2)项项目目构构成成及及平平面面布布置置。。(3)建建筑筑规规划划方方案案选选择择。。建建筑筑规规划划方方案案的的内内容容主主要要包包括括各各单单项项工工程程的的占占地地面面积积、、建建筑筑面面积积、、层层数数、、层层高高、、房房间间布布置置、、各各种种房房间间的的数数量量、、建建筑筑面面积积等等等等。。附附规规划划设设计计方方案案详详图图。。2.6资源源供供给给(1)建建筑筑材材料料的的需需要要量量、、采采购购方方式式和和供供应应计计划划。。(2)施施工工力力量量的的组组织织计计划划。。(3)项项目目施施工工期期间间的的动动力力、、水水等等供供应应。。(4)项项目目建建成成投投入入生生产产或或使使用用后后水水、、电电、、热热力力、、煤煤气气、、交交通、、通通讯讯等等供供应应条条件件。。2.7环境境影影响响和和环环境境保保护护(1)建建设设地地区区的的环环境境现现状状。。(2)主主要污污染源源和污污染物物。(3)开开发项项目可可能引引起的的周围围生态态变化化。(4)设设计采采用的的环境境保护护标准准。(5)控控制污污染与与生态态变化化的初初步方方案。。(6)环环境保保护投投资估估算。。(7)环环境影影响的的评价价结论论和环环境影影响分分析。。(8)存存在问问题及及建议议。2.8项目开开发组组织机机构、、管理理费用用的研研究(1)开开发项项目的的管理理体制制、机机构设设置。。(2)管管理人人员的的配备备方案案。(3)人人员培培训计计划，，年管管理费费用估估算。。2.9开发建建设计计划(1)前前期开开发计计划。。包括括项目目从立立项、、可行行性研研究、、下达达规划划任务务、征征地拆拆迁、、委托托规划划设计计、取取得开开工许许可证证直至至完成成开工工前准准备等等一系系列工工作计计划。。(2)工工程建建设计计划。。包括括各个个单项项工程程的开开工、、竣工工时间间，进进度安安排，，市政政工程程的配配套建建设计计划等等。(3)建建设场场地的的布置置。(4)施施工队队伍选选择。。2.10项目财财务分分析(1)项项目总总投资资估算算。包包括固固定资资产投投资和和流动动资金金两部部分。。(2)项项目投投资来来源、、筹措措方式式的确确定。。(3)开开发成成本估估算。。(4)销销售成本、、经营成本本估算。(5)销销售收人、、租金收入入、经营收收入和其他他营业收入入估算。(6)财财务评估。。运用静态态和动态分分析方法分分析计算项项目投资回回收期、净净现值、内内部收益率率和投资利利润率、借借款偿还期期等技术经经济指标，，对项目进进行财务评评估。(7)风风险分析。。一方面采采用盈亏平平衡分析、、敏感性分分析、概率率分析等定定量分析方方法进行风风险分析；；另一方面面从政治形形势、国家家方针政策策、经济发发展状况、、市场周期期、自然等等方面进行行定性风险险分析。2.11项目经济分分析及综合合效果分析析评价经济分析及及综合效果果分析评价价属于宏观观分析范畴畴，关系到到国民经济济整体利益益和社会生生活的各个个方面。(1)国国民经济评评价。对于于工业开发发区等大型型房地产开开发项目，，还需运用用国民经济济评价方法法计算项目目经济净现现值、经济济内部收益益率等指标标，对项目目进行国民民经济评价价。(2)项项目环境效效益、社会会效益及综综合效益评评价。2.12关于引进技技术和进口口设备的说说明如果在项目目中需要引引进国外的的先进技术术和进口部部分设备，，则需要在在kok电子竞技中作作出说明。。2.13结论及建议议(1)运运用各种数数据从技术术、经济、、财务等方方面论述开发项目的的可行性，，并推荐最最佳方案。。(2)存存在的问题题及相应的的建议。2.14可行性研究究kok电子竞技的各各类附件与可行性研研究主要内内容有关的的如：各种调查分分析的材料料和图表各种证明材材料咨询材料专家论证的的意见书等，都应作作为可行性性研究kok电子竞技告的附件置置于kok电子竞技正正文之后。。本节所述房房地产项目目可行性研研究的内容容，在实际际的撰写可可行性研究究kok电子竞技时，，可根据开开发建设项项目规模的的大。杏兄氐愕难⊙≡衿渲杏杏泄啬谌萁斜嘈。。谢谢观看/欢迎下载BYFAITHIMEANAVISIONOFGOODONECHERISHESANDTHEENTHUSIASMTHATPUSHESONETOSEEKITSFULFILLMENTREGARDLESSOFOBSTACLES.BYFAITHIBYFAITH