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无锡刘潭地铁项目定位研究kok电子竞技2013.4采禾国际投资有限公司

目录一、项目基本情况二、无锡商业类型分析三、本项目周边市场定位及分析四、项目命名建议五、项目定位六、租售策略七、商业规划面积建议八、商业广场内外初步概念方案一、项目基本情况1、项目位置项目地块位于惠山大道,锡澄路,刘潭地铁站一号线东侧。本项目2、项目基本情况经济技术指标指标数量单位用地面积9955平米总建筑面积--------平米地上总建筑面积-------平米容积率5.0-----

建筑密度41.75%-----

绿地率≥21%

平米目录一、项目基本情况二、无锡商业类型分析三、本项目周边市场定位及分析四、项目命名建议五、项目定位六、租售策略七、商业规划面积建议八、商业广场内外初步概念方案无锡商业大型百货有八佰伴、百盛商业大厦、大洋百货、远东百货、英武百货、大东方百货、保利广场、红豆国际广场、恒隆广场、万达广场等,其特点是经营规模较大、经营品种较为齐全,毛利率相对较高,多采用专柜经营的方式,其中40%—60%商家采用抽成保底或纯分成方式与开发商合作,双方共同产生互利共赢方式;同时,减少商家投资风险,商家无须支付租金,按所投资物业产生的月总收入进行提点,达到双赢。1、无锡商业概况二、无锡商业类型分析中心商圈西南商圈城南商圈城东商圈新区商圈城北商圈惠山商圈2、无锡商业类别中心商圈:

包括崇安寺、胜利门、火车站、五爱路等商圈结合,商业条件成熟,商业氛围浓厚,集购物、餐饮、休闲娱

乐于一体的综合性商业项目,包括:无锡八佰伴、商业大厦、百盛、大洋百货、远东百货、大东方百货、英

武百货、保利广场、红豆国际广场、恒隆广场、崇安寺步行街、中山路、人民路等。西南商圈:

包括河埒、中桥、荣巷等商圈组合

项目包括:万达广。魈┌倩醯。城南商圈:

包括南门、太湖广场等商圈组合项

目包括:茂业百货,南禅寺步行街、

南长街等。城东商圈:

包括锡沪路、东亭等商圈组合项目

包括:哥伦布广场、中华美食城、

新大陆、中心城、银河城等。新区商圈:

包括长江路、旺庄路等商圈组合项

目包括:新之城、宝龙广场、新天

地美食街等。城北商圈:

包括北大街、山北等商圈组合项目

包括:金太湖国际广场等。惠山商圈:组合项目包括:明发商业广场、惠山万达广场、即将投入赛格广。ǖ缱、气配、数码、元配件、五金)等。

3、主题商场、专业市场

广益家居城、国际家私城、皇宫红木家私城、国美电器、赛格广场、万力·皮革城、无锡招商城、新世界国际·纺织服装城、五洲国际·工业博览城、红星·美凯龙五洲店、五洲国际·小商品城、高力·汽博城等,其特点是经营业态赋予一定的主题。其特点是采用开放式货架经营方式,经营品种主要是家庭日常必需品,客流量较高,能吸引其他品牌商家业态进驻。

单店规模较大、提供一站式购物服务超市,如家乐福、沃尔玛、乐购、华润万家、好又多等。单店规模较小、分店较多的便民式超市,如711连锁便利店、喜士多便利店、全家便利店、美宜佳等。

1)超市(

2)百货与超市相结合如麦德龙、茂业等。这是无锡近年来发展较为迅速的一种商业类型,其特点是在同一商场内同时引入百货与超市两种业态,以超市来提高客流量,以百货来确保商场整体毛利率,从而把两者的优势有机地结合起来。(

3)连锁专卖(专业)店主要是服装、医药等,如经典故事、屈臣氏、万宁等。(4)个体经营的独立街铺小结:无锡市零售商业的发展日趋成熟,出现了多种商业业态百花齐放的局面,在与国际接轨的同时,积极摸索出适合市场和客户需求的新业态。

3、主题商场、专业市场目录一、项目基本情况二、无锡商业类型分析三、本项目周边市场定位及分析四、项目命名建议五、项目定位六、租售策略七、商业规划面积建议八、商业广场内外初步概念方案三、本项目周边市场定位及分析1、综合商业经营分析目前刘潭地铁站片区的商业物业,除了天一新城、赛格电子城物业在逐步在启动之外,片区商业社区及氛围尚未成熟。随着惠山区地铁一号线2014年即将开通,众多开发商看好惠山区地铁一号线的刘潭站、天一站、西漳站的房地产开发市场前景;据调查显示,继赛格广场落户之后,太平洋HOPSCA、海港城两大重点项目相继签约落户天一新城,从这些大型专业市场、超大型城市综合体,大型商业的规划发展来看,将视地铁1号线为中心聚焦点,在未来5年内,惠山区刘潭地铁站片区将搭建起集高品质居住、商务、时尚消费购物,商业展销为一体的城市架构,有力的吸引城市人流向地铁项目物业发展靠拢,也将带动本项目地铁物业消费力,凸显本项目所处的核心地段及价值。

2、天一新城核心区发展规划项目规模(万平方米)总用地面积364.34其中商业、商务58.14住宅82.42其他163.12保留用地面积60.66地上总建筑面积516其中商业、商务242.28居住273.72其他0.96可建设用地容积率1.7刘潭站天一站西漳站创意产业中心商业休闲中心物流产业园物流产业园市民活动中心三、本项目周边市场定位及分析3、未来3-5年刘潭地铁物业及周边商业发展预测城市副中心,商务新核心惠山天一新城定位为发展现代服务业及新兴产业集聚区,大型商业、高档星级酒店、文化、休闲娱乐等现代商务区及生态居住区。立体交通,执掌城市财富动脉地铁延伸到哪里,城市的财富就流淌到哪里。天一新城商业核心区域,毗邻地铁一号线刘潭站,并通过地铁一号线接驳地铁四号线。一号线和四号线全线开通以后,将为本项目搭建起从南到北、从东到西,遍布全城的立体交通网络,网聚全城财富!4、本项目市场定位分析本项目位于地铁刘潭站的接驳口,地理位置优越。“刘潭地铁一号站”建成通车后将吸引更多投资者前来经商,是未来刘潭地铁站商圈重点发展焦点;无论是美食、购物、娱乐等都将吸引更多商家及买家的眼球),形成一个高起点的商业区域。三、本项目周边市场定位及分析目录一、项目基本情况二、无锡商业类型分析三、本项目周边市场定位及分析四、项目命名建议五、项目定位六、租售策略七、商业规划面积建议八、商业广场内外初步概念方案四、案名分析及建议为了在市场上形成冲击、吸引商家眼球,提高项目认知度,建议采用“采禾”等案名方式进行命名;采禾集团拥有金融资本、现代农业、节能环保、新能源、

矿产资源、电子商务、IT

网络、美丽时尚、健康产业、婴童产业、运动休闲、国际贸易、文化产业、教育产业等定制区域经济多元体产业链,同时,拥有全国各地知名企业合作及运营。项目案名,如按传统市场的习惯命名,众多商家从经营角度看,这种按传统的市场案名相对而言比较陌生,不利于传播。如从大方向考虑市场定位案名,冠名以“采禾”,如“采禾广场”、“采禾百老汇“采禾星光城”星光大道等,以案名作为载体,传播项目核心价值,可以提高项目进驻商家与采禾长期合作的认知度,同时吸引更多投资商眼球,树立项目品牌及提高公司品牌的知名度、美誉度。因此提出如下案名建议:采禾?时代星城采禾?新城广场采禾?时代坊采禾?第五大道

采禾?N

TOWN采禾?第一大道国际广场采禾?世纪广场采禾?城市新干线采禾?惠山现代城

采禾?EVER?MALL采禾?北卓商业广场采禾?北港城

采禾?凤宾商业广场采禾?百纳广场采禾广场采禾?乐活新城采禾?刘潭新城

采禾?好旺角无锡?采禾城无锡?采禾城市广场采禾?名汇商业广场采禾?生活新坐标采禾?城市新天地采禾?环城广场

采禾?万品汇

采禾?时代都汇

采禾?cocopark采禾?新都荟采禾?NO.1采禾?无锡金三角

采禾?新一城购物中心采禾?雅来商业广场采禾?新一城购物中心采禾?EVER?MALL采禾?奇摩时代城采禾?新乐购广场采禾?北部天地

采禾?名汇现代城

采禾?时代都汇

CH?MALL

采禾?印象刘潭采禾?CITY

MALL时代星城新城广场时代坊乐活新城

刘潭新城

好旺角世纪广场城市新干线

惠山现代城

生活新坐标城市新天地环城广场

凤宾商业广场

采禾中心采禾广场生活新坐标城市新天地环城广场

采禾城

采禾城市广场名汇商业广场

新都荟NO.1无锡金三角万品汇

时代都汇

cocopark

新一城购物中心雅来商业广场新一城购物中心第五大道

N

TOWN

第一大道国际广场EVER?MALL奇摩时代城CH?City市场案名汇总采禾案名汇总目录一、项目基本情况二、无锡商业类型分析三、本项目周边市场定位及分析四、项目命名建议五、项目定位六、租售策略七、商业规划面积建议八、商业广场内外初步概念方案以多元化日常购物、休闲、娱乐、餐饮为主,时尚消费购

物为辅,提供一站式全方位的消费商业模式;满足本区居住人群生活配套、休闲娱乐需求;满足天一新城、赛格电子城途径刘潭地铁站生活品质和消费新体验追求的各类适合人群;本项目稳定商务公寓及酒店的消费群。五、项目定位人性化设计理念商业广场总建筑面积约:16465.33平方米,分为地下负一层,这里将成为一条特色餐饮酒吧休闲街,服饰、精品休闲生活廊,在设计方面,无论是出口、走廊通道、停车位等,都遵从人性化设计理念,力求打造一个舒适的购物生活环境。1、业态定位-1/F生活超市主要特点是采用开放式货架经营的方式,经营品种主要是家庭日常必需品,满足消费者购物需求。1/F高品位休闲中心商业广场一楼有临商铺及内铺,在这里的商铺设计将出自名师之手,是集于典雅、品位浪漫于一身的休闲生活天地,在这里将生活配套cffee、简餐、名牌、个人护理、便利店等。。2/F高品位休闲美食中心商业广场一层到二层是中空设计,这里部分临街商铺将是异国风味美食+酒吧的休闲绿化广场及饮品、餐饮特色为都市一族创造一个具有情调高品位的休闲生活空间。3/F多功能休闲娱乐生活消费者尽情享受特色餐饮,ktv娱乐区,酒楼等娱乐生活设施,消费者可以完全忘却都市的喧嚣与烦躁,约上三五知己,在此尽情享受轻松与惬意。4/F影院、休闲餐饮、足疗,一应俱全首个提供多元化影院、休闲餐饮、足疗消费的大型缤纷动感乐园。2、美食商业步行街定位建议定位阐述:>>

以具有品牌知名度的餐饮/休闲酒吧为主导,衬托主题美食休闲步行街,构成完整一道商业新亮点;>>将业态的特性和时尚消费元素加上具有主题风情的商业购物广场融为一体,打造具有高品质的购物和美食的新天地;>>通过对商场室内外景观及相应设施的配套,充分烘托商场整体独具特色的经营环境和商业文化特色。更能突出本商场的特色,以吸引消费者,确立本片区第一主题美食休闲步行街商业地位。根据以上分析,我们建议二层地铁与接驳本项目二层商铺面积的市场定位为

休闲美食商业步行街生活超市》以超市、知名连锁电器为主力业态。》以品牌化生活配套连锁机构、特色餐饮、时尚休闲娱乐为次主力业态。》辅以服装精品专卖店、休闲会所、影院等相关机构。3、各楼层业态定位分布图L-1L1L2异国风味美食+酒吧、餐饮、服饰皮具类、运动服饰L3ktv娱乐、酒楼、饮食生活配套、简餐、个人护理L4电影院或酒楼、休闲中心----功能三大特色-----商场各使用功能:1、须预留有饮食、休闲、百货等各服务行业使用功能配套的足够用电压、排水、排污、排烟达标要求。2、商场每层均有预足各类使用使用空调冷吨量及空调预留位(临街铺)。3、每间铺预留上下水管、供电、燃气、空调、通讯、新风、排烟、弱电等的容量预留、分配、管线布局、配置走向等是否满足业态经营使用需求。4、隔油池、化粪池、排油烟井等设施是否满足餐饮业态需要。5、垃圾堆放位置、项目配电房位置。经营行业建筑面积层高柱距楼板活荷载停车位相关配套超市框架结构2000~5000㎡层高≥5.5m8m×8m为宜卖场500㎏/㎡;后仓冷库1000~1200㎏/㎡200个以上顾客免费停车位,10个以上免费货车停车位电动扶梯;电源稳定,配备完善的给排水系统,提供独立给排水接驳口并安装独立水表。供水200~250吨/天;供气、排水通道、通风、发电机、消防、环保。时尚精品框架结构2000~10000㎡≥6.0米;8m×8m≥500㎏/㎡100个/10000㎡扶梯、货梯、中央空调、消防分区、卸货区;

电梯要双向每层2部以上,最好有两部观光电梯。餐饮框架结构50~1000㎡;层高不低于4.8~5.5m;≥500㎏/㎡,厨房局部800㎏/㎡电力不少于20KW/100㎡;供水不少于250吨/天;排风口,每个尺寸>1200mm*800mm;隔油池8m?/1000㎡,设置排污及排油烟井道等。KTV2000~4000㎡不小于5m≥800㎏/㎡车位与包房比例1:1供电400~800KVA、可接220V民用电及380V工业用电;供水不少于200吨/天;隔油池8m?/1000㎡,设置排污及排油烟井道、烟道1~2个规格为800mm~1000mm;3~15米的门头广告位。影院影厅内中空1500~5000㎡≥9m柱距不低于10米≥900kg/㎡300个隔音墙,相邻影厅的公共墙体为双立墙,单墙厚度≥1200mm,中空≥100mm,墙体为1800mm;给排水/排油/排污/烟道;供配电负荷:250-380kw;有相对独立的垂直电梯。4、经营商家技术指标要求目录一、项目基本情况二、无锡商业类型分析三、本项目周边市场定位及分析四、项目命名建议五、项目定位六、租售策略七、商业规划面积建议八、商业广场内外初步概念方案六、租售策略

先招商,后销售次序:

内铺先招主力店,再招品牌店,然后展开临街铺销售。品牌店是商场的领头羊,也是业内品牌卓著、利润创造能力较强、号召力较强的商家,因此,对招入主力店也是最为关键。成功招租是销售强有力的保障,品牌店的号召力与档次都与销售率息息相关。只有确定内铺的业态、主力商家,才能提高临街商铺销售价格。先招商后售描述及分析1、租售思路>>先出租其一、以出租带动销售,实现利润最大化,将商铺按其商业价值面积划分,先引入主力店的负一层超市及三或四层品牌家用电器的商家进驻,只有主力店的进驻,才能吸引更多一至二层临街商铺的投资者购铺需求,提高商铺价值、销售价值,一旦主力店进驻,其它辅以的品牌经营商家同时也会进驻本商业项目。>>街铺公开销售其二、引入主力店,其临街商铺一层及二层划分的商铺面向全球隆重发售。(第一)引入主力店(生活超市或其它业态)(第二)一层二层街铺(隆重发售)三大功能租售策略(一、二层临街商铺及休闲商业步行街)(第三)主力店商铺(返租)2、一至二层街铺销售策略:(1)、销售模式:对街铺不采用返租销售模式,原因有下:保持街铺的独立自主性;先进入主力店,同步将一、二层街铺价格将其拉高售价销售。项目的位置优势。销售按揭模式:首付4成,5成10年或15年按揭(投资公司同意与银行沟通)。3、主力店返祖策略(如下):销售策略:先行内铺、有助于街铺销售优势内铺返租销售策略内铺先出租后销售思路先引进高回报率主力型商家制定内铺返租年回报率6%面向全球隆重发售VIP认筹(1)返租思路:(2)返祖协议流程返租制订销售流程必须为租赁协议的形式签订开发商与业主签订返租协议开发商与商家订定租赁年限签订返租协议为税后协议与所有商家签订租赁年限为一致开发商与业主签订返租合同,必须目前商业市场有四种操作策略,根据不同的操作策略,所引进的业态及长期经营效果也各不相同。主力店内铺纯销售带租约销售(即返租思路)短期返租销售长期返租销售一般为3—5年返租一般为8年返租投资者适用分析商业氛围已形成且正经营红火,无需担心后续收益;可销售物业有大型主力店进驻且长期经营保证,获取长期稳定收益回报;(3)带租约销售优势:通过出租保证前期商业定位与形象;能快速回收资金,无需承担返租补贴与相关税费;短期内使业主获得稳定收益。劣势:铺位面积大小差异性销售难度的程度比较明显;未出租的商铺直接销售难度比较大,特别是大铺和内铺;销售难度较大,售价与租金之间产生的收益回报低难以达到投资者期望;中、长期收益难以稳定(主要商家经营状况);后期经营管理难度较大,严重损坏商业形象与公司长期发展;各类手续复杂,易产生纠纷,影响公司品牌。综合考虑:本项目适用于短期返租的销售模式返租模式说明:项目虽处在1至3年成熟商圈内,但对于一个新市场仍然需要培育期;一般新市场在成熟前都有一个1—3年的风险过渡期,投资客不愿意承受也没有能力承受,需要发展商用返租销售模式来化解;目前本项目周边临近商业物业有赛格电子城,赛格电子城已经进入销售登记阶段,销售形式基本都是返租回报率进行销售策略。4、长期返租与短期返租的比较分析从销售角度看,短期返租与长期返租都会使得销售速度加快,两者不会对销售成果产生非常大的区别。从风险角度看,相对短期返租优势大于长期返租优势,短期返租开发商压力。笃诠芾碛刖缦招苑浅P。煌币哺芮飨蛘府相关政策,避免政策风险。5、租售计划一、时间节点商家经营进驻及销售的要求,必须根据项目竣工程度,具体交付时间等,此节点对项目操作流程是极为关键的,从我司商业多年操作个案角度来看,商家进驻经营及销售都与项目工程进度有关,以及绿化广场设施完善启用,刘潭地铁站开通,对投资者和经营者都是一个巨大买点,同时,对该项目投资者和经营者也是信心百倍,销售市场极高成交比例。二、正式销售出租时间根据项目本身位置及面积分布,采取“工程进度与出租销售同步”的办法进行运作,建议项目分为四个时段进行招商,共10个月时间,第1-2个月为筹备期,在第3-5个月为开盘主力店引入期,第6-8个月为强势销售期,第9-10个月为扫尾清盘期。1-2月3-5月6-8月9-10月筹备期主力店引入期强势销售期扫尾清盘期此阶段的主要工作内容是:市场主力店调研、销售人员进驻现场接受客户咨询、我司内部的信息沟通、客户前期开发、接受铺位位置预定。

沟通策略:

》对项目的定价策略进行咨询、检讨。

》准备租售的宣传资料,销售道具。

》通过发布项目信息吸引客户上门或来电咨询作为客户储备。

6、筹备期

开盘引入期活动此阶段的主要工作内容是:引入主力店、临街商铺销售控制、媒体推广、内部推广活动、开盘公关活动沟通策略:对可销售的内街商铺进行放盘销售,对一楼绿色区域和一、二层重点销售目标。敦促内部调整期的登记客户现场签约报纸、杂志、车体、户外等广告手段推进项目运作。透过全国网络为项目开发新客源,在内部开展内部推荐会活动。商铺销售网为项目寻找客源。开展公关活动,吸引投资者和经营者的注意力。目录一、项目基本情况二、无锡商业类型分析三、本项目周边市场定位及分析四、项目命名建议五、项目定位六、租售策略七、商业规划面积建议八、商业广场内外初步概念方案1、商业面积基本情况建筑用地:9955平方米總建築面積:56164.19平方米地上建筑面积:48904.06容积率:4.91建築層數:地下一層,地上四層(商业)車位數量:近372個A、每层面积:-1F:

7257.88平方米1F:

4155.67平方米2F:

4103.22平方米

3F:

4103.22平方米4F:

4103.22平方米总结:

由于该原商业规划设计面积为11639.7平方米(1至3层),属于商业面积较为偏。ㄒ樵谠椿∩仙桃得婊黾又16465.33平方米(一层至四层),相当商业面积平均每层面积均在4116.25平方米左右。七、规划面积建议2、各开发面积所占比例图

容积率:4.91,总建筑面积:56164.19㎡,计容面积:48904.06㎡,商业广。16465.33㎡,酒店1至4层面积为,各占比如下图:》产品组合组合方式商业面积(1至4层)13819.33㎡酒店面积(1至3层)2646㎡商业面积16465.33㎡㎡目录一、项目基本情况二、无锡商业类型分析三、本项目周边市场定位及分析四、项目命名建议五、项目定位六、租售策略七、商业规划面积建议八、商业广场内外初步概念方案八、商业广场内外初步概念方案1、广场规划方案

》广场绿化方案:前门广场是吸聚人流最重要的场所,在前门广场的改造中建议在广场上修建供人休憩的凳椅,在广场上放置造型各异的雕塑,人流经过时会顿足观赏,提高了物业的文化档次。》广场负一层商业规划建议为了商业营造更有特色购物广。股桃稻哂懈呒壑,将负一层、一层、二层作为更多商业的目标亮点,此类临街商铺引入休闲广场的园艺景观,建筑风格的合理规划,同时,也是开发商将负一层、一层、二层的作为吸引投资者最大买点。》不夜天LED灯

项目定位的业态大多结合美食、购物、娱乐,这类型的业态多在夜晚经营,所以在夜间的灯光包装方面尤为重要,建议在外墙、雕塑群、门前树木进行重点打光,还可在地面上安装LED灯,以进一步增加项目夜间的视觉效果。》二层商铺与地铁商铺站接驳商业休闲绿化广场在都市繁忙的一天,许多23至40岁消费者会选择比较娱乐休闲场所,特别是绿化生活广场约上三五知己,在此尽情享受轻松与惬意。>>广场规划方案(1)>>广场规划方案(2)>>广场规划方案(3)>>广场负一层商业规划建议>>不夜天LED灯

>>二层临街商铺(1)>>地铁站商铺接驳休闲绿化广场(2)

广告门牌位规划

广告在与客户谈判时应提前强调,广告位是有偿使用,与客户在商定某些具体条件时可将广告位做为免费项目赠予客户,以提高谈判的酬码。

建议:广告位应该进行合里规划,一楼街铺的广告招牌与二楼主力店的广告招牌、主力店及品牌广告位都应该做好设计方案。>>一层二层广告门牌>>二层广告门牌酒店大堂规划建议(另附件)广告设计策略(另附件)ThankS!

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