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宁波东部新城河边公寓项目营销策划案要点从优秀到卓越的质变……2现阶段营销工作项目认知市场研究营销策略产品优化推售模式2009/06第三阶段引导期第二阶段筹备期2009/0720009/10第一阶段项目研究与营销策略3市场研究kok电子竞技摘要项目认知营销策划产品建议推售要点商业策划4概述提报主要由二部分内容组成：基于市场格局和顾客认知角度对项目作出客观评判；基于有利销售的角度提出营销策略、产品建议和推售要点；需要说明的是：本案的首要目标是确保公寓成功，且商业的运作规律与公寓不同，因此以下研究主要针对公寓，以一个独立的章节策划商业；一个产品已经定型的项目，宏观和中观市场因素相对失效，因此研究的重点集中在微观市。ň赫涂腿海┮睾颓痹诘氖谐》缦眨蛔魑宋，我们给出的产品建议是能形成价值点和竞争力的因素（市场接受的产品特征和驱动客户购买的因素）及相关业务管道；另：本案服务费另行商议：5kok电子竞技摘要项目的劣势是补缺型产品，客群面较狭窄，全面竞争优势不明晰基于销售角度，本案也存在如下问题：

1、受开放式社区环境和裙楼商业影响，居住品质不如纯公寓社区

2、受结构和外立面限制，户型不是很理想

3、商业受既定商铺面积限制，业态选择面较狭窄发展商背景决定了本案并非单纯商业行为，项目不但要获得良好的经济效益，更要注意社会影响区位价值无疑是项目最大的优势，产品也不乏亮点，具备唯一性和排他性，我们对项目的评价是：具备城市豪宅潜质，存在属性质变可能；6kok电子竞技摘要核心策略之三是；通过占据中高档公寓市场领先者的市场地位，获得更大的操作空间核心策略之二是：通过拓展目标客群面，提升项目抵御市场风险的能力，确保开盘成功销售核心策略之一是：通过改变产品属性，不改变竞争区间提升价值，创造明晰的全面竞争优势项目总定位是新城市豪宅，是与三江口传统城市豪宅一个档次的产品，但传递的是是时尚、国际化、高层次、品位标签的差异化生活意象7市场研究kok电子竞技摘要项目认知营销策划产品建议推售要点商业策划8项目认知解读本案，区位价值无疑是项目最大的优势；产品也有许多技术创新，并具备唯一性和排他性；我们对项目的评价是：具备城市豪宅潜质，存在属性质变可能；9项目认知—营销目标研判(基于发展商背景)营销目标成为东部新城标杆项目，形成正面的、积极的社会影响力塑造项目品牌形象确保安全收益尽可能创造更高的经济效益10发展商解读宁波国际贸易投资（以下简称：公司）成立于2006年，国有全资企业，主要负责国展中心的开发建设和管理运营。公司注册资金为18亿元，分别由三家国有全资企业宁波宁兴（集团）（占66.67%股份）、宁波市昆仑国际经贸公司（占22.22%股份）和宁波市江东区投资建设（占11.11%股份）共同出资。1、发展商背景决定了本案并非单纯的商业行为2、项目不但要获得良好的经济效益，更需要注重社会影响11区位价值政治、经济精英、高级商务人士、外籍人士云集环境优美、交通便捷、生活配套完备未来的大宁波核心，影响力辐射全球政治、经济、文化中心，商务高度繁荣区域项目认知—区位价值提炼(有利销售的因素)12—东部新城是以商务和行政办公为核心的综合性城市新区；—东部新城总用地面积约15.85平方公里，融合城市商务、商业、文化、行政、居住功能于一体；—规划15万居住人口，20万产业人口；区域发展规划区位价值解读(1)—东部新城是宁波市实现跨越式发展的基点，未来的城市中心13区位价值解读(2)—本案是东部新城核心区唯一的公寓项目，毗邻会展中心本案14中央走廊文化中心五星级酒店门户区商业雷迪森九年一贯制学校长庚医院甬新河会所保健医院本案区位价值解读(3)—滨水景观、交通便捷、生活配套完备宁波城市轻轨1号线和5号线通过东部新城，均在项目附近有站点。其中1号线为09年已经动工，计划2014年通车；15行政区：国土、发改委、建委、工商局、规划局、城市投资公司等派驻机构将入驻国际会展中心五星级酒店雷迪森进出口贸易中心：口岸办、海关、商检等涉及出入关口的政府机构均将入驻，同时将吸引众多的船舶公司、货代公司入驻等相关行业进驻，形成集聚效应国际航运中心国际金融结算中心六单位商务楼：宁波银行、中国银行、招行、建行、国家开发银行入驻，部分境外银行、太平洋保险公司、人保亦将入驻宁兴国际广场本案—中央商务区拥有会展、国际贸易、航运和结算中心，及众多的企、事业单位、政府职能部门，是东部新城的核心区—人口结构特征表现为高学历、高收入、高职位，大量商务与外籍人士区位价值解读(4)—商务、政务要地、优越的产业和人口结构，蕴藏巨大的商业价值最具价值的区位16—杭州湾跨海大桥的建成，使得使上海对宁波的辐射带动作用明显增强，加速宁波真正建成“长江三角洲南翼的经济中心”和“现代化国际港口城市”；—东部新城作为宁波未来政治、经济、文化中心，不但是宜居的新城区，更是成为“长江三角洲南翼的外贸中心”，影响力将辐射全球。区位价值解读(5)—长三角经济南翼外贸中心，影响力辐射全球，蕴藏巨大发展潜力17项目认知—产品优势提炼产品亮点洗练的现代风格，玻璃幕墙外立面国际知名设计团队分户中央空调、小型中央热水器，一梯一户城市复合项目，可以共享五星级酒店部分资源，人车分流、2000平方米高档会所，大型空中花园，良好的水景视野18产品核心优势研判—具备唯一性和排他性单就产品而言，唯一性和排他性是核心优势具备唯一性和排他性的产品，容易区隔竞争，树立品牌形象19项目认知—产品问题基于销售角度，产品也存在以下问题：受开放式社区环境和裙楼商业影响，居住品质不如纯住宅社区受结构和外立面限制，户型不是很理想商业受既定商铺面积限制，业态选择面较狭窄20产品问题(1)—单就居住品质而言，本案不如私密性更好的纯住宅项目地块东面开放式社区环境，较大体量的裙楼商业，虽然通过空中花园实现商住分离，但是缺乏社区环境是不争的事实；单就居住品质而言，本案不如私密性更好的纯住宅社区；21产品问题(2)—受结构和外立面限制，公寓户型与主流产品有一定差距地块东面受结构限制，功能布局与主流产品有一定差距此类公寓户型市场少见，顾客接受度还有待实践检验玻璃幕墙外立面，保温节能上不如传统公寓22面积需求(m2)行业租金（元/m2.天）租期（年）选址要点200-500连锁餐饮大众化：2-4不少于5年繁华商业街市、车站、空港码头，以及消费水平中等以上的区域型商业街市或特别繁华的社区型街市。消费型：6-3080-200普通餐厅低层：1.5-5，楼上略低不少于3年商务区域或繁华街市附近，社区型或便利型商业街市80-200面馆2月5日2年以上交通支道、行人不少于每分钟通过10人次的区域120-500火锅店42年以上人口不少于5万人的居住区域或社区型、区域型、都市型商圈50-400茶坊、咖啡吧、酒吧等3月20日2年以上高雅路段，具有清净、优雅的环境，消费对象具有一定的消费能力和文化修养。60-120西点房、面包房一般：3-52年以上各种商圈均可开设。品牌企业往往开设在繁华的区域型、社区型的商业街市上知名：10以下50-500主题餐厅与酒吧2月5日2年以上文化、艺术类主题餐厅可开设在剧院、图书馆、公园、文化艺术故居；体育类主题餐厅，可开设在相关的体育场所附近。200-300健美服务会所1.5-52年以上社区型、便利型商圈，楼层商铺80-100便利店（药店、食品店、杂货店、快餐店）/2年以上社区型、便利型商圈，楼层商铺产品问题(3)—受既定商铺面积限制，业态选择面较狭窄本案商铺面积对应的业态23项目认知—市场要素研判市场要素是市场研究的基。咛灏：销售的重要时间节点产品属性研判产品特征研判顾客认知特点研判项目素质研判24竣工验收，公寓交房入伙预计2010年4-5月可以领预售许可证第一阶段2007年以前第二阶段2008-2012年重大事件发展阶段第三阶段2012—2020年区域初步发展快速发展，核心中央商务区建设2010年2012年2011年国际会展中心四期建成；门户区商业中心、嘉裕五星级酒店建成行政与居住功能完善市场要素(1)—销售的重要时间节点开始推售商业东部新城建设周期图25市场要素(2)—产品属性研判中高档公寓依据公寓和商业的比例，以及商业的产品形式，本案商业是公寓裙楼底商。公寓产品商业产品公寓项目公寓裙楼底商依据产品自身条件和目前市场格局，本案公寓是中高档公寓。基于产品自身条件和市场格局，项目的产品属性如下26档次项目主力户型(平方米）户型结构套房总价(元)豪宅比华利山庄400-700独立别墅，超豪华户型1000-2500万高档海景花园300-400豪华四房双套房1000-1500万中高档ART蓝海170-200/80-90大四房/小三房单套房200-300万/100-120万江南一品二期160-170/120-140中四房/大三房单套房150-200万中档水岸枫情100-140中三房单套房80-120万中低档亲亲家园90—130小三房无60-100万低档小骆花园80—120小三房无40—80万基于公寓产品自身条件的产品属性研判中高档公寓产品属性27基于目前市场格局，公寓产品的属性研判档次地段价位典型个案豪宅东钱湖板块别墅为主，高总价比华利山庄高档三江口、市中心板块25000元/㎡以上海景花园中高档日湖、科技园、东部新城、鄞州区板块10000-15000元/㎡锦绣东城、江南一品、金色水岸、风格城事中档城西板块8000-10000元/㎡水岸风情中低档近郊区板块5000-7000元/㎡亲亲家园低档远郊板块5000元/㎡以下小骆花园中高档公寓产品属性28商业是附带的本案是：公寓项目主要印象：公寓案名及特点顾客认知特点顾客认为对于商住混合项目，除非项目主体是商业，而且顾客想买的是商铺，一般情况下，顾客都会将其看作是住宅项目；顾客对本案的认知是：一个裙楼商业体量较大的公寓项目；基于顾客认知特点的产品类型研判29市场要素(3)—产品特征研判本案补缺型产品补缺型产品的特点是小众客群，主流产品；客群面狭窄、抗市场风险能力弱是补缺型产品的最大弱点；30项目认知(总结)—项目质素研判核心价值区位价值产品价值具备城市豪宅潜质，存在属性质变可能有提升余地明晰的区位价值，明确的发展远景东部新城核心区唯一的公寓项目丰富的水景资源多项技术创新产品具备唯一性与排他性国际知名设计团队31市场研究市场研究包含三部分内容：项目的市场竞争力研究项目的目标客群研究项目潜在的市场风险研究32竞争导向的目标市场定位—项目竞争力研究TSP法则产品已经定型的项目，目标市场由竞争对手构成33目标市场定位依据(1)—项目特征参照“锦绣东城”的价格，保守估计本案目前以毛坯房标准销售，均价在16000元/㎡左右东部新城板块位处核心区，直面会展中心毗邻5星级酒店、中央商务区竞争区间区位特征产品类型时间要素预计2010年4、5月，可以领取预售许可证公寓项目2/3主流户型，1/3大户型裙楼商业34目标市场定位依据(2)—价格要素配比面积(㎡)比例（%）结构总价(元)主力户型126-135613房2厅2卫170-230万次主力大户型164-171264房（或3房）2厅2卫230-300万豪华大户型201-246134房2厅3卫300-420万配比总价(元)户型170-420万竞争对手（目标市。┳芗鄯段В勘晔谐”呓纾35扫描竞争对手恒元·东部新城地块、ART蓝庭锦绣东城、BOBO城二期、玫瑰花园ART蓝海、江南一品、皇冠花园金色水岸、风格城事、城市花园、汇豪天下、东外滩花园36竞争强度竞争个案项目特点1近距离竞争对手ART蓝海、江南一品二期、皇冠花园二期中高档的产品定位，区域代表楼盘2区域竞争对手锦绣东城、BOBO城二期、玫瑰花园产品性价比高，影响力大3全面竞争对手金色水岸、风格城事、城市花园、汇豪天下、东外滩花园大众公认的经典楼盘，认知度高4潜在竞争对手恒元·东部新城地块、ART蓝庭区域内未来具有竞争力楼盘界定目标市场—直接竞争对手直接竞争区间37规模：100000㎡、500多套产品：高层、别墅面积：高层主力面积160-170㎡，小户型80-90㎡，大户型200-280㎡；别墅面积500-1000㎡房型：高层主力为三室两厅两卫（舒适三房）价格：预计13000-14000元/㎡销售状况：未开盘，目前预定客户非常多直接竞争个案ART蓝海38江南一品二期规模：160000㎡、939套产品：高层公寓面积：110-140㎡三房、160-200㎡四房、最大410㎡价格：目前均价12000元/㎡销售状况：推出部分销售状况非：，短时间大量出货，后期还有较大体量上市配套：小区配有5000㎡白金五星级休闲中心、中央园林景观、中央湖泊公园、室内恒温泳池、室外沙滩景观泳池、双幅网球场等，人居配套较为完善直接竞争个案39锦绣东城规模：280000㎡、1800户产品：高层和小高层（临河大宅）房型：90-150㎡，最大185㎡，三室两厅一卫到四室两厅两卫价格：目前均价13000-14000元/㎡左右销售状况：销售非常火爆，价格从9000多/㎡飙升至14000多/㎡客构成户：以公务员\银行\行政企事业单位为主；70%来自江东；10%来自北仑、镇海；年龄段以30-40岁为主，目的主要是改善居住约1/3顾客价值取向为兼具投资、自住目的直接竞争个案40规模：3栋高层公寓、393套面积：主力面积90㎡左右，户型可以相互组合成180㎡、270㎡、360㎡，多套打通后精装修交付，做多个房产证房型：户型组合后形成四室两厅三卫（大四房）价格：17000元/㎡（精装修）销售状况：去化较为理想，目前销售率70%玫瑰花园直接竞争个案41竞争强度竞争个案项目特点1近距离竞争对手ART蓝海、江南一品二期、皇冠花园二期中高档的产品定位，区域代表楼盘2区域竞争对手锦绣东城、BOBO城二期、玫瑰花园产品性价比高，影响力大3全面竞争对手金色水岸、风格城事、城市花园、汇豪天下、东外滩花园大众公认的经典楼盘，认知度高4潜在竞争对手恒元·东部新城地块、ART蓝庭区域内未来具有竞争力楼盘界定目标市场—间接竞争对手间接竞争区间42万科金色水岸规模：31万㎡大盘，近3000户产品：花园洋房、高层公寓面积：主力为84-89㎡房型：主力为二室二厅一卫（大二房，可变成三房）价格：目前均价11800元/㎡销售状况：目前大部分房源已经推出，销售较好间接竞争个案43规模：二期452套高层公寓面积：主力面积160-200㎡，最大305㎡房型：主力为四室两厅三卫（大四房）价格：20000元/㎡（精装）销售状况：目前销售状况尚好汇豪天下二期间接竞争个案44规模：44000㎡、426套产品：高层公寓面积：主力140-190㎡房型：三室/四室两厅两卫（大三房、四房）价格：18000元/㎡销售状况：开盘时间不长，销售速度一般开盘时间：2008年12月27日东外滩花园间接竞争个案45竞争力研判—项目在目标市场的竞争格局中，处于挑战者地位本案挑战者地位挑战者是传统格局的颠覆者，但与领先者还有一定差距；差距主要体现在挑战者会在局部领先，但是缺乏全面领先的条件；46竞争力研判—客群面较狭窄，竞争优势不明晰，间接影响去化速度全面竞争顾客心理模拟：我又不在东部新城上班，没有必要一定要买在那里。同样价位，宁波可以选择的楼盘很多，比如万科金色水岸，毕竟是品牌大公司开发的，产品好、物业管理好，性价比也不错。顾客心理模拟：房子还可以，就是开放式社区，虽然我在东部新城上班，但我喜欢私秘性较好的社区；反正有汽车，早上一脚油门，5分钟不到就到东部新城了。47依据项目的自身条件，目标客群的基本特征研判：购买力：富裕级客群、富贵级客群

区域：主要来自宁波大市区域，辐射长三角乃至全球

需求特征：事业需要、投资价值目标客群：生活、事业与东部新城有关联的客群、看好东部新城发展潜力的客群顾客导向的目标市场定位—目标客群研究48目标客群定位——购买力与需求特征研判本案对应购买力区间49类别家庭年收入水平职业背景购房支付特点置业偏好生活调性生活偏好富豪型300万以上欧美企业CEO、大型上市公司董事长、非欧美企业、民营企业董事、社会名人、政府机关高级官员，外资金融机构董事等倾向一次性付款精神型拥有型奢华型商务型投资型成功自信冒险感性领袖理性非凡奢华善于交际，通过社会上层的高级会所、高尔夫俱乐部、名人社交聚会进行广泛的社会交往。喜欢奢侈品、房产、股票等购买和收藏。喜欢豪华消费。拥有名车，喜欢欧美旅游。富贵型100-300万欧美企业高管、上市公司董事、非欧美企业、民营企业总经理、董事，顶级专业人士、政府高级干部，金融企业高管等。一次性付清为主，或短期低额贷款精神型拥有型奢华型商务型投资型成功精英张扬进取品味善于交际，喜欢出入高级的娱乐场所和会所、社交聚会活动。生活追求高雅、新潮和高品质。喜欢各类投资。拥有名车，经常出国旅游。富裕型30-100万外资企业中高层、国内上市公司高管、民营企业总经理、外资咨询类企业高级咨询顾问、高科技行业高级技术人员，大型制造类行业的高级工程师、医疗卫生机构的高级医师和管理人才、政府高级干部、金融机构经理等。低总价的物业一次性付款，高总价的物业考虑分期付款。拥有型奢华型运动型休闲型赡养型进取炫耀享受个性时髦追逐社会高尚生活的表现形式，愿意花时间和金钱进行休闲娱乐消费和健身。拥有中高档私车，喜欢选择中国周边国家或地区旅游。中产型10-30万欧美企业部门主管、非欧美企业经理、上市公司经理、民营企业高管、私营企业主、咨询类企业高级咨询顾问、高科技行业高级技术人员，制造类行业的中级工程师、政府和事业单位中层干部、医疗卫生机构的中级医师和管理人才、成功的自由职业者、高校副教授和教授、中学高级教师等。首付能力不很强。但月还款能力高、工作前景预期好。贷款年限可以较长。国有事业单位和欧美企业大多有房帖。生活型工作型教育型赡养型休闲型运动型健康型事业积极前瞻快捷理性个性品味家庭善于社交。喜欢外出购物、吃饭和游玩。喜欢运动和旅行等休闲活动。休闲和娱乐比较考虑经济承受能力，计划性很强，不太进行较高的娱乐和购物消费。生活和工作节奏较快，追求快捷和便利。经济型10万以下各类企事业单位的普通员工或职工，下岗职工等。月还款能力较弱，或靠原有房子出售、动拆迁等有一定的首付能力。工作前景预期不高。多采取高首付购房。生活型工作型教育型赡养型健康型生活家庭实惠安全幸福健康喜欢大众化的娱乐和休闲方式，以经济实惠为标准。经济忧患意识强，储蓄强于消费。不盲目追求时尚和品牌，购买力区间对应客群特征50目标客群定位—本案对应的客群属性再细分成熟的置业者，跨国公司的老总，全国、全球走，一纸调令，即奔赴各个地方；追求生活品质，对舒适度有近乎苛刻的要求；不喜欢住酒店，没有居家的感觉；一定会在核心区购置资产，有投资倾向；不需要以大户型证明自己，大户型不好出租，不方便打理；购房“标准很简单，CBD、品牌开发商、服务好”。依恋城市资源；社会认知度高的地方，富人区、CBD等；邻居素质要好；

物业服务好；对房间数量有一定要求；对舒适度有要求，有别墅符号；小孩在城里上学等需求；城际精英型都市回归型本案理想客群市场主流客群51基于产品自身条件的目标客群定位城际精英型客群投资客都市回归型客群都市新锐型客群52市场研究—潜在风险研判项目潜在市场风险有二：一是项目入市时，可能遭遇市场持续震荡期二是项目入市时，可能无法获得足够的理想客户53潜在风险(1)—项目入市时，可能遭遇市场持续震荡期市场拐点2009.下半年2010.上半年市场震荡期全国房地产市场有可能自2009年下半年起进入持续震荡期部分经济发达地区，如：宁波，拐点可能会延迟至2009年底2010年下半年，在政策拉动下，市场开始缓慢复苏仅供参考54导致市场进入持续震荡期的要素研判双赢观点经济基本面不走出低谷，仅依靠央行释放流动性与民间避险资金难以维持楼市长期繁荣宽松货币政策刚不可久，一旦通膨蔓延到生活日用品，央行势必回收流动性小阳春属于信心行情，顾客极其敏感，一有不利消息便会迅速收手受国际金融危机影响，中国经济可能会呈L型硬着陆2009-2010年（本案入市期间），市场存在诸多不可预见因素房价若持续走高，中央有可能再度出台宏观调控政策55入市时，东部新城的发展未达到预期进度？宁波的外贸业未走出低谷？比如：

1、2010年中六部门还未有进场怎么办？

2、六部门进场了，但是外贸业还没有走出低谷，企业无意耗费资金转场怎么办？

3、全球外贸业都未走出低谷，未能吸引足够的商务人士怎么办？假设如果出现这样的局面，项目将不得不面对全面竞争，与纯公寓争夺客户即便低价竞争，因为缺乏品牌形象，大户型去化可能会比较困难；低价竞争不但影响经济效益，不能体现项目真正的价值，更容易产生负面的社会影响重大问题潜在风险(2)—项目入市时，可能无法获得足够的理想客户56国际会展中心三期建成；国土局、发改委、建委、工商局、规划局、城投公司、宁波银行、中国银行、招行、建行、国家开发银行等行政事业、金融单位大楼使用；进出口贸易中心、国际航运中心、金融结算中心使用第一阶段2007年以前第二阶段2008-2012年重大事件发展阶段第三阶段2012—2020年区域初步发展会展中心一、二期使用，中央商务区开工建设、大量土地出让快速发展，核心中央商务区建设2010年2012年2011年雷迪森五星级酒店建成；少年宫、艺术馆、科技馆等市民文化艺术广场建成国际会展中心四期建成；门户区商业中心、嘉裕五星级酒店建成宁波新行政中心使用；长庚医院、保健医院建成、水乡邻里社区等中大型居住区形成规模行政与居住功能完善东部新城发展规划的重要时间节点研判576部门的公务员，银行等企事业单位白领等在这里上班的常住人口增多；随着外贸业的重心转移，商务人士增多；第一阶段2007年以前第二阶段2008-2012年重大事件发展阶段第三阶段2012—2020年区域初步发展快速大发展，核心中央商务区建设2010年2012年2011年商务人士和服务业从业人员继续增多来自宁波大市范围内的中高端购买力增多行政与居住功能完善入市时机与区位发展的切合点研判开盘推售交房入伙市场主流客群本案理想客群58长期居住人群短期居住人群在这里上班在这里开公司土生土长在这做项目纯粹投资外商本地商人华商外商本地商人华商炒房团投资散客公务员企事业白领本地商人原住地居民泛江东居民入迁居民短期居住与置业定居的转折点可能出现在销售中期东部新城常住人群结构与转折点研判暂居地第一居所本案理想客群市场主流客群59明晰的地段价值，明确的发展远景产品具有唯一性和排他性产品有多项技术创新发展商实力雄厚补缺型产品，客群面较狭窄相对全面竞争，缺乏明晰竞争优势优势劣势挑战机遇具备城市豪宅潜质，存在属性质变可能可能遭遇市场持续震荡期可能无法获得足够的理想客户市场研究总结(1)—SWOT分析60市场研究总结(2)—核心问题提炼核心问题核心问题如何提高产品抵御市场风险的能力如何解决项目社区价值不足问题核心问题如何获得获得全面的、明晰的竞争优势营销策略出发点核心问题如何获得足够的有效客户61市场研究kok电子竞技摘要项目认知营销策划产品建议推售实务商业策划62营销策略一切基于CVA，即“有利竞争的价值增加”（CompetitionValueAdded）给出能形成价值点和竞争力的因素解决市场与产品对接的问题63项目整体定位产品属性：新城市豪宅市场定位产品定位顾客认知要素：涉外国际公寓国际化情境商业街区服务定位服务标准：五星级酒店配套，2000平方米高档会所一线品牌物管公司管家式服务特殊标准：定制精装修涉外居所特权，如：卫星电视、光纤网络购买力：富裕级客群、富贵级客群区域：主要来自宁波大市区域，辐射长三角乃至全球需求特征：事业需要、投资价值、居住品质目标客群：都市回归型、投资客、城际精英型、都市新锐型客群定位64核心概念定位涉外国际公寓东部新城的国际会客厅连接公寓与水景资源的泛社区滨水情景的商业街区公寓产品商业产品新城市豪宅国际化情景商业街区与三江口传统城市豪宅同一产品属性不同于三江口传统城市豪宅竞争优势明晰的新城市豪宅有利于实现目标，解决重大问题的差异化定位65概念认知顺序定位国际化情境商业街区新城市豪宅（主打）基于顾客认知习惯涉外国际公寓新城市豪宅是产品属性,即产品的档次；与之对应的产品是涉外国际公寓;商业街是公寓的配套；66什么是城市豪宅？档次地段价位典型个案豪宅东钱湖板块别墅为主，高总价比华利山庄高档三江口、市中心板块25000元/㎡以上海景花园中高档日湖、科技园、东部新城、鄞州区板块10000-15000元/㎡锦绣东城、ART蓝海、江南一品、金色水岸、城市花园、风格城事中档城西板块8000-10000元/㎡水岸枫情中低档近郊区板块5000-7000元/㎡亲亲家园低档远郊板块5000元/㎡以下小骆花园城市豪宅产品属性市中心地段：高档产品身份标签明确的价值67传统城市豪宅—老城区、三江口、堵车、价值、身份象征、财富标签的传统城市生活意象老市中心豪宅裙楼商业富一代宁波人圈子68我们是城市豪宅吗？地段产品景观配套服务本案是东部新城核心区唯一的商住项目洗练的现代风格，玻璃幕墙外立面丰富的水景资源可以共享部分五星级酒店资源一线品牌物管公司管家式服务东部新城是宁波市实现跨越式发展的基点，未来的城市中心宁波首个以空中花园区隔商住的项目良好的景观视野毗邻会展中心涉外居所特权，如：卫星电视、外企级网络长三角经济南翼外贸中心，影响力辐射全球，蕴藏巨大发展潜力英国斯凯奥斯普建筑设计咨询（上海）有限公司设计公寓区巨大的空中花园商务、政务要地、优越的产业和人口结构，蕴藏巨大的商业价值未来的城市中心高档产品身份标签明确的价值69我们传递哪些区隔与于传统城市豪宅的差异化体验？价值要素相同之处传统城市豪宅新城市宅区位环境城市中心老城市中心未来的城市中心产业结构经济活力传统产业结构新产业结构人群结构成功人士第一代富贵阶层财富新贵产品理念高档\身份象征奢华\符号\价值\身份标签时尚\现代\国际化\品位标签生活理念对繁华场景根深蒂固的依恋城市稀缺资源的占有在城市和生活间瞬间转换生活氛围圈层\社交老城区,宁波人主导的社交圈现代城市、国际化语景差异化体验价值要素70新城市豪宅—东部新城、核心区、时尚、国际化、高层次、品位标签的现代城市生活意象新城核心区豪宅现代商业财富新贵国际化语境71定位解读(1)—通过改变产品属性，不改变竞争区间提升价值，创造明晰的全面竞争优势档次地段价位典型个案豪宅东钱湖板块别墅为主，高总价比华利山庄高档三江口、市中心板块25000元/㎡以上海景花园中高档日湖、科技园、东部新城、鄞州区板块10000-15000元/㎡锦绣东城、ART蓝海、江南一品、金色水岸、城市花园、风格城事中档城西板块8000-10000元/㎡水岸枫情中低档近郊区板块5000-7000元/㎡亲亲家园低档远郊板块5000元/㎡以下小骆花园城市豪宅产品属性竞争区间中高档公寓价格全面竞争优势72我们类比的项目是海景花园、汇豪天下，而不是锦绣东城、金色水岸海景花园锦绣东城金色水岸汇豪天下73定位解读(2)—通过拓展目标客群面，提升项目抵御市场风险的能力，确保开盘成功销售城际精英型客群都市回归型客群投资客都市新锐型客群74明晰的全面竞争优势，使我们不但能吸纳主流客群，还能吸引都市新锐型客群成熟的置业者，跨国公司的老总，全国、全球走，一纸调令，即奔赴各个地方；追求生活品质，对舒适度有近乎苛刻的要求；不喜欢住酒店，没有居家的感觉；一定会在核心区购置资产，有投资倾向；不需要以大户型证明自己，大户型不好出租，不方便打理；购房“标准很简单，CBD、品牌开发商、服务好”。依恋城市资源；社会认知度高的地方，富人区、CBD等；邻居素质要好；

物业服务好；对房间数量有一定要求；对舒适度有要求，有别墅符号；小孩在城里上学等需求；城际精英型都市回归型本案理想客群本案理想客群75定位解读(3)—通过占据中高档公寓市场领先者的市场地位，获得更大的操作空间本案领先者的价格策略领先者可以采用的价值方案有二优质高价（高利润）优质平价（走量快）具体采用哪种方案，视发展商目标、市场形势和客户积蓄状况而定76项目价格判断及定价策略公寓价格判断及定价策略：如以目前市场形势定价，锦绣东城和ART蓝海价格为14000元/㎡，则本案与价值对应的合理价位为16000元/㎡；如销售目标选择速度为先（安全收益），价格降至14000元/㎡即可给顾客物超所值的判断；如销售目标选择利润为先，价格可提至18000元/㎡，销售速度会稍慢，但也可确保顾客不失去物有所值的判断；开盘时定价只需锁定锦绣东城和ART蓝海的价格，依据此比例浮动；商业价格商业一般按住宅1.5倍定价，挑高型产品视实用性提价；由于商业推售时间较晚，建议届时根据区位环境发展状况再定：77定位总结—从优秀到卓越的质变，我们的目标是……顾客说很喜欢，如果能在那里拥有一套房子是一件很开心的事情，只是喜欢，是住还是做其他用途并不重要听说有很多外国人也买在那里，家里可以收看卫星电视这地段，未来的海景花园。陨捣彩强垂亩妓岛，都有冲动；就是没看过的，也都听说过好不但圈子里的潮人都说好，连小区保安都说好78市场研究kok电子竞技摘要项目认知营销策划产品建议推售实务商业策划79产品建议只有概念是不够的，新城市豪宅的概念还需要形象和内质支撑；品牌形象建设另有广告企划案提报；本节主要提供产品建议，希望对提升产品价值有所帮助；80本案的产品问题，症结在商业，商业的症结在于承担了太多的城市功能，社区功能不足提高居住便利性带动后续公寓推售表现主题社区体验设施实现商业价值提升公寓价值承担城市功能丰富城市生活整合项目区域资源体现项目整体形象项目整体价值的实现实现公寓价值不同公寓物业组合的综合价值实现社区价值实现产品建议的出发点81另一个重要问题—公寓、商业、水景互相孤立，未能充分的利用环境资源地块东面景观资源的利用偏重城市功能角度考虑，1号楼位处于社区边缘，水景的导入使得公寓更加孤立，商业更象底商滨湖景观带偏重城市功能，建筑孤立于大环境之外，庞大的商业体量完全以公寓底商形式存在82产品建议(1)—将街区视作社区园林，变裙楼底商为商业街区，提升社区价值和居住品质滨水情景商业街区83产品建议(2)—从社区大环境角度整体考虑，通过街区将商业、公寓、水景有机结合起来社区小环境滨水情景商业街区社区大环境社区入口84产品建议(3)—社区入口可以考虑城市广场的形式，有利引导人流，提升项目形象城市广场可以形成公共、共享的空间，有利规划动线，将外部人流引入商业街区；城市广场可以塑造宏大气势，和公寓主入口的技术要求是一致的，有利提升项目形象。85产品建议(4)—选择宁波知名度较高的优秀景观设计公司参与街区与景观的规划设计推荐景观公司：泛亚易道联系方式：上海咨询公展部：唐小姐贝尔高林：联系方式：蔡小姐00852-28354768：00852-25200878以两家国际顶尖公司丰富的经验，必定能使项目更上一层楼；取费虽高，但以其专业技能和品牌溢价，确实物有所值86以本案的建筑单体造型，传统的公寓外墙工艺未必能出彩；采用绚酷的玻璃幕墙外立面，有利树立和传递明确的豪宅意象；目前浙江省内，可供借鉴的案例有绿城开发的三个城市复合项目的公寓：深蓝、鹿城广场、蓝色钱塘；产品建议(5)—玻璃幕墙外立面有利树立和传递明确的豪宅意象，但材质与工艺还需斟酌87国内类似个案资料(1)深蓝广场坐落于杭州市武林商圈，由两幢精装修酒店式公寓、一幢高档写字楼和一条内置商业街组成项目总占地面积1.8万多平方米，总建筑面积13万多平方米，其中公寓楼建筑面积约6.1万平方米，写字楼建筑面积约3.5万平方米，酒店式公寓主力户型面积160平方米外墙：玻璃幕墙、铝材和进口高档石材门窗：双层中空低辐射玻璃88国内类似个案资料(2)大连裕景公寓外立面为单元式玻璃幕墙+Low-E中空玻璃单元式玻璃幕墙供应商为“江河幕墙”；因为滨海城市海风大，产品为特制，风荷载可承受750公斤的力量值90%工厂密闭无尘车间里加工，10%现场施工，受人为因素影响。逍郧，可靠性高LOW-E中空玻璃所镀的膜层具有极低的表面辐射率，具有低辐射、高透光、防红外线、阻止紫外线功能，能有效防止冬夏季节室内外热量交换89如确定采用玻璃幕墙外立面，可以考虑采用新风系统解决开窗问题；新风系统也是一个销售卖点，可以冠以“绿色、环保、会呼吸的房子”之类的概念，有助于提升项目价值类似项目绿城深蓝，采用的是霍利威尔全热交换式新风换气设备产品建议(6)—解决玻璃幕墙外立面带来的开窗问题，可以考虑采用新风系统90以万科的管理能力，精装修都频爆质量问题；在房地产领域还是一家新公司，建议目前不要涉足精装修另一个原因是如果采用精装修，总价的提高会导致项目失去竞争优势产品建议(7)—不做精装修，但针对客户需要提供定制装修服务91产品建议(8)—申报外销房资质，尽量做到卫星电视和光纤网络入户，塑造涉外特权豪宅营销的要点是：身份感、稀缺感、定制感以外销房资质、卫星电视、光纤网络入户等手段塑造涉外特权形象，有利于塑造：身份感、稀缺感、定制感，提升项目价值，促进销售92本案物业形态复杂，理想状态是由一家国际知名的品牌物管公司同时兼管五星级酒店、公寓和商业，但目前国内能同时兼顾三种业态的品牌物管公司不多，而且与品牌物管公司合作，成本也较高若每种业态各请一家物管公司打理，又会出现横向管理不便的问题建议自行组建物业管理公司，前期每种业态由一家知名物管公司托管，待运营稳定后，将三种业态统一在一个体系里自行管理公寓和商业部分，绿城物管明确承诺可提供托管服务，五星级酒店托管事宜有待与酒店管理集团接洽绿城咨询公司联系方式：翁产品建议(9)—自行组建物业管理公司，前期托管，运营稳定后自行管理93优化策略豪宅形象适度成本豪宅形象通过豪华符号来展示关键节点豪华公共活动区材质高档建筑顶部及灯光豪华视线常接触区用材高档基本原则只有客户能感受到的价值，才是需要展示出来的价值适度成本通过方案优化和资源整合提升产品价值尽量把钱花在看得见的地方尽量从无须增加投入的地方入手产品建议(10)—奢华有度，尽量把钱花在顾客看得到的地方94豪宅形象——如何将钱花在客户感受到的地方顾客认知建筑：明确的豪宅意象，强烈的仪式感，关键节点豪华规划：国际化、高格调的街区环境配套：共享部分五星级酒店资源，商业街配套，涉外特权景观：气势宏大的入口和滨水情景街区，国际化符号明晰的广场、公共、共享的城市空间95市场研究kok电子竞技摘要项目认知营销策划产品建议推售要点商业策划96推售要点房地产销售是高度弹性的工作，目标和计划都会随着市场形势、销售形势变化及时调整；因此普遍的做法是确定底限目标、运作模式和几个大原则，之后随机应变，最多只做一个阶段的工作计划；如本案这种引导期较长的个案，一般都是先做营销推广，到开盘前再根据市场形势和客户积蓄状况制定推售策略，确定：入市时机、价格策略、推盘节奏和开盘模式；本节主要研判开盘前推售工作的关键因素，并提出我们的建议。97筹备期2009年引导期2009年10月-2010年5月主要工作推售阶段持续期—交房完毕2010年5月开盘开盘前工作重要时间节点与任务开盘前根据市场形势制定推售策略，确定：入市时机价格策略推盘节奏开盘模式2009年10月起启动推广引导期主要任务：营销推广品牌建设积蓄客户产品推介客户管理98筹备期主要任务项目包装售楼处规划、装修、布置展示系统建设销售道具制作销售团队组建和培训建立现场管理体系2009/07第四阶段开盘强销期第三阶段引导期2009/102010/5第二阶段筹备期开盘99筹备期工作建议(1)—依据项目特点，关于推售模式，建议采用利润模式适合本案100筹备期工作建议(2)—售楼处是销售工作的重要阵地，务必由我公司做专业规划售楼处的规划与项目性质、推售特点、项目形象密切相关；项目体量较大、档次较高、现场客流量较大的项目，都需要较大面积的售楼处。面积和装修都要能体现项目精神气质101项目展示区区域沙盘样板房建材展示区以本案特点，除常规的七个功能区外，还需要增设：样板房、建材展示区、区域沙盘、荣誉展示区、水吧、冷餐工作间（做拼盘、储藏食物）等空间；加之塑造形象气质需要，售楼处必须具备一定规模，才能满足销售工作需要。筹备期工作建议(3)—以本案特点，至少需要11个功能区间，才能满足销售工作需要102筹备期工作建议(4)—提前在售楼处做样板房，有利第一时间化解户型带来的销售抗性一般做法是等建筑到地面4层以上，选择一个楼层做样板房，建议本案不要遵循常规；想要第一时间塑造完美品牌形象，化解户型带来的销售抗性，就必须以情境体验系统的理念去打造整个顾客认知空间。103展示策略推广策略豪宅体验：身份感/稀缺感/定制感售楼处展示系统动线展示系统样板房展示系统形象系统大众传媒系统圈层营销展示是一个系统工程情景体验系统104筹备期工作建议(5)—以情境体验系统的理念，全面包装顾客认知空间进入项目区域的动线需明确规划；导示清晰、并通过沿途造景，塑造氛围；条件允许的话，保安可以提前进场。105筹备期工作建议(6)—建议销售团队的组织结构采用高战斗力的双主管模式专案经理销售主管置业顾问销售主管置业顾问销售助理出纳其他辅助人员106附：对应双主管模式的岗位职责专案经理职责是推售案场的最高负责人，直接负责推推售及其推广，对下属各级推售人员及行政、客户服务人员行使管理和导权、负责各项目管理制度的直接监督及执行。定期向发展商反馈现场推售情况、市场动态，负责与发展商各部门的调协和商洽。销售主管职责管理、激励本组推售人员完成推售任务。协助推售人员进行客户接洽、谈判、签约及各项目推售及售后服务。协助推售经理进行现场管理，并及时反馈客户情况、推售人员情况及现场要事。置业顾问职责产品介绍、客户接洽、促成推售、相关推售手续的办理及售后服务。107引导期主要任务2009/10第五阶段持续期第四阶段开盘强销期2010/52010/6第三阶段引导期开盘营销推广品牌建设产品推介积蓄客户客户管理推售策略108引导期建议(1)—前期主要任务是品牌预热，开盘前3个月开始启动媒介攻略和圈层营销注：具体内容参阅《广告企划案》展示策略推广策略豪宅体验：身份感/稀缺感/定制感售楼处展示系统动线展示系统样板房展示系统形象系统大众传媒系统圈层营销引导期任务109圈层效应与领袖型客户的效果

小团体领袖：与受其影响的人有相似的价值观和处世态度。进入房地产投资时间更久。此类团体通常有：各种商团：商团领袖同行：老大或经验丰富的人亲戚：有话语权的亲戚

渠道多元化：更频繁地参加各类“圈子”的活动勇于尝新：愿意尝试新产品或新服务对房产有个人兴趣：愿意花更多的时间学习相关知识，更关注房地产相关信息社会特征无理性判断标准，更加偏向感性认知决策果断不易受他人意见左右投资特征附：圈层营销策略110引导期建议(2)—开盘前根据市场形势和客户积蓄状况，选择针对性的推售策略针对性推售策略111推售策略参考案例—宁兴·金色海岸一期全盘拆分为6期，每期2万平方米左右，滚动上市。房源卖一半，留一半，每期推售过50%立刻推后一期，使得项目始终保有充沛的中低价房源，巩固市场份额，避免客户流失。价格期期拔高，形成价值阶梯，待到形成客户口碑和社区进入现房阶段，剩余高价房源获得5-10%品牌溢价后，也能顺利去化。突破常规，拉大价差至上下20%，制造有利竞争的价值差异。素质差的房源当先锋，客户接受度最低的1、2楼层差拉大到150元/㎡，拉低整体价格，奠定9楼以下房源相对竞争的价格优势。优质平价的价格策略，侧重较快的推售速度（安全收益）。拉大价差，确保9楼以下房源价格优势，开卖即迅速放量。价格低开高走，开卖主抓高低两头客户（品质和价格型），并以热销形势逼迫摇摆观望客群（意见型）落单。如开卖15天内能去化30%，立刻小幅度提价，一则巩固已购客户信心，二则逼迫观望客户迅速落单。抓住市场复苏和新盘断档的有利时机，领到预售许可证即以内部认购形式开卖。尽量抢在高层竞争对手开盘前放量，尽量避免和多层、小高层正面冲突。价格策略入市时机推盘节奏均衡去化112市场研究kok电子竞技摘要项目认知营销策划产品建议推售要点商业策划113商业策划商业的核心问题是人流量，人流量决定商业价值；即定商铺面积已经决定了业态选择方向，只能通过入市时机等技术手段，尽量提升商业价值，化解销售抗性；114产品认知—依据产品自身条件及既定商铺面积，本案业态可分为二大类二大类业态115社区商业不同业态的经营单元指标参考社区商业参考开间进深面积生活服务类商业药店4-6米6-8米20-50平米面包房2.5-4米4-7米15-25平米洗衣店2.5-6米6-8米15-40平米冲印店2.5-6米6-8米15-30平米便利店5-12米6-10米20-100平米家政服务2.5-5米6-8米20-30平米中介3-10米7-10米20-80平米布艺4-5米7-12米30-50平米美容美发3-10米7-12米20-100平米音像店3-8米6-9米15-50平米休闲餐饮类商业酒吧6-8米10-15米70-100平米餐饮6-10米12-18米——依据公寓体量，可以布置5%生活配套商业既定商铺面积，适合休闲餐饮类商业116面积需求(m2)行业租金（元/m2.天）租期（年）选址要点200-500连锁餐饮大众化：2-4不少于5年繁华商业街市、车站、空港码头，以及消费水平中等以上的区域型商业街市或特别繁华的社区型街市。消费型：6-3080-200普通餐厅低层：1.5-5，楼上略低不少于3年商务区域或繁华街市附近，社区型或便利型商业街市80-200面馆2月5日2年以上交通支道、行人不少于每分钟通过10人次的区域120-500火锅店42年以上人口不少于5万人的居住区域或社区型、区域型、都市型商圈50-400茶坊、咖啡吧、酒吧等3月20日2年以上高雅路段，具有清净、优雅的环境，消费对象具有一定的消费能力和文化修养。60-120西点房、面包房一般：3-52年以上各种商圈均可开设。品牌企业往往开设在繁华的区域型、社区型的商业街市上知名：10以下50-500主题餐厅与酒吧2月5日2年以上文化、艺术类主题餐厅可开设在剧院、图书馆、公园、文化艺术故居；体育类主题餐厅，可开设在相关的体育场所附近。200-300健美服务会所1.5-52年以上社区型、便利型商圈，楼层商铺80-100便利店（药店、食品店、杂货店、快餐店）/2年以上社区型、便利型商圈，楼层商铺与既定商铺面积对应的主流业态既定商铺面积，更适合休闲餐饮类商业117商业建议(1)—在1号楼和4号楼布置项目体量5%的社区配套商业1号楼4号楼在1号楼和4号楼布置项目体量5%的社区配套商业，面积参照下表；此类业态体量主要分布在4号楼，面积与面前方案冲突处，可以以内街形式解决；118社区商业不同业态的经营单元建筑指标社区商业参考开间进深面积生活服务类商业药店4-6米6-8米20-50平米面包房2.5-4米4-7米15-25平米洗衣店2.5-6米6-8米15-40平米冲印店2.5-6米6-8米15-30平米便利店5-12米6-10米20-100平米家政服务2.5-5米6-8米20-30平米中介3-10米7-10米20-80平米布艺4-5米7-12米30-50平米美容美发3-10米7-12米20-100平米音像店3-8米6-9米15-50平米休闲餐饮类商业酒吧6-8米10-15米70-100平米餐饮6-10米12-18米——5%生活配套119商业建议(2)—如果住宅开盘时市场形势好，可以同步推商业如果市场不出现拐点，在避险心理和投机资金的推动下，市场会进入阶梯状上行通道，每个阶段会依次出现的三个成交热点，首先是住宅，其次是写字楼，然后是商铺；第一阶段第二个成交热点双赢观点120国际会展中心三期建成；国土局、发改委、建委、工商局、规划局、城投公司、宁波银行、中国银行、招行、建行、国家开发银行等行政事业、金融单位大楼使用；进出口贸易中心、国际航运中心、金融结算中心使用第一阶段2007年以前第二阶段2008-2012年重大事件发展阶段第三阶段2012—2020年快速发展，核心中央商务区建设2010年2012年2011年雷迪森五星级酒店建成；少年宫、艺术馆、科技馆等市民文化艺术广场建成国际会展中心四期建成；门户区商业中心、嘉裕五星级酒店建成宁波新行政中心使用；长庚医院、保健医院建成、水乡邻里社区等中大型居住区形成规模行政与居住功能完善商业入市时机商业建议(3)—如果住宅开盘时市场已趋于冷静，建议工程竣工前再推商业届时中央商务区已经初具规模，相当数量的政府部门和企业进场后，人流量有保证，商业价值明晰，对招商、运营和销售都比较有利：121一楼边销售、边招商，确定商家入驻的商铺可带租约销售二楼（事实上是3楼）售价不高，如能长期持有，最好不要出售；如果二楼分割出售，商业太活跃，会影响居住品质；如长期持有，靠租赁获利，则可以对业态作一定限制，在住宅和一楼商业之间起到缓冲层的作用，有利提升项目整体品质；至少在公寓销售完毕前，如不是顾客需求非常强烈，价位又很理想，最好不要出售；商业建议(4)—1楼边销售边招商，2楼能不卖最好不卖，至少公寓销售完毕前不要卖1221楼商业业态布局建议（距离公寓10米以上，能规避环保条例的商铺全部做餐饮）A+C类业态B类业态C类业态A类业态B类业态A类业态A类（休闲娱乐）业态：咖啡馆、茶馆、酒吧、足浴、休闲中心、美容、康体等B类（餐饮）业态：主题餐饮、特色餐饮、品牌连锁餐饮、面店、火锅店等A类业态1号楼2号楼3号楼4号楼5号楼C类（生活配套）业态：药店、面包房洗衣店、冲印店、便利店家政服务123全国品牌本地品牌待选品牌美林阁、上海人家、苏浙汇、小南国、燕云楼、多利川菜馆、达令港、张生记、万家灯火、顺风大酒店、梅龙镇酒家、绿杨村、新雅粤菜馆、绿波廊、避风塘、新亚大包、麦当劳、肯德基、必胜客、小肥羊火锅、南华火锅、宋记香辣蟹、味千拉面、元禄寿司、缘禄寿司、季诺意大利餐厅老宁波、灵桥公社、宁海食府等本地品牌餐饮招商方向及待选品牌124休闲娱乐健身、美容茶社、咖啡馆本地品牌宁波本土休闲娱乐业全国品牌英皇、钱柜、DKD、南梦宫、世嘉、科达思、必爱歌、好乐迪、麦迪森、POP、浪沙音乐城、特普娱乐、统领、麒麟星之健身俱乐部、力美健健身俱乐部、舒适堡、亚历山大、伊利莎、一兆韦德、威尔士、金吉姆、健乐菲力斯、美格菲、贝菲特半岛咖啡、恒丰茶庄、圆缘园、避风堂茶坊、仙踪林、雨之林红茶坊、雨轩茶艺馆、505啤酒吧、嘉华酒吧、海上海、1931、长廊酒吧、RoxyMusic、OldTimes休闲娱乐业招商方向及待选品牌125商业建议(5)—不同位置的商铺，在建筑风格上作相应调整，有利塑造场所感126广告塔屋顶式墙面式悬幕式突出式门脸式突出式橱窗式活动式蓬帐式商业建议(6)—霓虹广告就是人气，做立面前提前设计安排，充分利用外立面的昭示性127休闲类商业相对需要区域成熟度的支持，在先期展示的功能更重要，招商和运营顺利与否，同样取决于中央商务区何时能初具规模；商业街初期，以餐饮带动外向商业是比较容易成功的方法，招商和运营顺利与否，取决于中央商务区何时能初具规模；项目周边缺乏服务居民基本生活的商业，因此生活配套类商业是必备的，由于面积。芗鄣，经营和租赁有保障，需求最大，价格最高；集中性物业具有集聚效应，但是考虑到区域性商业中心的不支持和商铺户型限制，本案可引进小型社区超市；不同业态操作要点128完毕129