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巨野玺润府破局策动案竞竞品调研分析-金府大院金府大院当前约700-800套剩余房源，主打清盘特惠，准现房约4700/㎡起麟州府A区已经清盘交付，并且已经有大量业主已经入。珺区还有余量房源清盘。价值层面-品牌输出为福建闽商而来，在菏泽及巨野已经打造多重项目，在区位上巨野向西北方向发展高铁新区价值，准现房；政策层面-当前的案场来访量较少，大部分均为中介分销去做去化，当前年终大促实景准现房4700/㎡起，抽电动车做礼品。书香樾府当前以在售25#、13#等小高层为主，于9月份开盘，在巨野户外包装花费200W进行广告投放在麒麟镇、龙堌镇、田庄镇等多个乡镇都具有较大面积的广告投放，甚至成武也到这里买主要针对小高的刚需客群。价值层面-品牌层面为百盛作为本地开发商具有口碑化的基底，于区位上宣导城市向西南政务中心方向发展，主打家门口的学区，将于2024年9月份小学就进行招生，政策层面-当前的案场来访量较可，因区域内无竞品，主打交三万抵五万政策，每周同样打有特价房等促销信息。甲第珑庭于12月15号开盘，主推西侧高层，中户销量较好，西侧边户8层以上可以观看洙水河公园，东侧边户较大，多为改善类客群选择。价值层面-项目价值输出皆为直接打击玺润府，输出新华路为巨野主干道，北到高铁站，南到汽车站，到巨野中学约7-8分钟，彭泽小学、彭泽中学环伺一路之隔，直接打击玺润府的是品牌不是本地，不保险，整体规划不好，中低边高四处遮阳。政策层面-当前的案场政策17-25层绑定储藏室和车位（8万洋房送储藏室，但贵1K，一万抵三万，砸金蛋送电动车/家电等。竞竞品调研分析总结——价值层面准现为主学区为辅正面直接打击玺润府以青年结婚之需孩子上学之需为主要Counter点进行市场面的直面肉搏竞竞品调研分析总结——推广渠道层面书香樾府&金府大院&甲第珑庭基本已经将附近的乡镇的高炮/户外大牌/电灯牌类内容已经几近铺满，在此层面再做植入效竞品调研分析建议这几个地方人均收入较高，有着国企及多重工厂集聚地，对于市场的接受度较高，应这几个当地人居收入不算高，都是为了孩子主导为主，在拓客其他地方之后此阵竞品调研分析-针对主战场竞品调研分析-针对主战场【田庄】【麒麟镇】建议二：建议二：打造玺润府乡镇展厅将田庄的租赁两间空置房（打听后5000元/年），打造玺润府的乡镇展厅，使得客群不去项目也能了解项目。建议一：主要超市门头包装建议一：主要超市门头包装将麒麟镇上主要的X家超市门头进行打造包装，植入玺润府项目信息，形成乡镇的主要人流量宣导处。竞品调研分析-针对次战场竞品调研分析-针对次战场【龙堌】【万丰】【董家屯】建议二：建议二：企业/工厂团购洽谈这几个地方工厂较多，与工厂/企业负责人洽谈团购优惠政策，给予管理层不同提成，形成团购分销合作。建议一：打造巨野乡镇的城市看房团建议一：打造巨野乡镇的城市看房团租赁小型客包，持续去乡镇接送客群来到售楼处进行项目了解，宣导车持续宣传。竞品调研分析-针对次战场竞品调研分析-针对次战场【独山】【营口】【陶庙】建议二：建议二：持续小蜜蜂宣导持续性的下乡拓客，增派DM单页、价值折页、促销单页等多重内容扩大项目的宣传度。建议一：打造巨野乡镇的城市看房团建议一：打造巨野乡镇的城市看房团租赁小型客包，持续去乡镇接送客群来到售楼处进行项目了解，宣导车持续宣传。玺润府客户调研分析-麒麟镇n麒麟镇当地产业为玻璃厂，大多都是老员工，年龄都是40往上；n在结婚上压力比较大，彩礼约为40W+，并且要求县城有房有车；n基本都是为了孩子的上学去县城，对于本镇的学校不是很信任；n年轻人有的去县城买房，当前市场基本已经该买房的基本已经买了；n在编的玻璃厂员工之前能拿不到五千，现在降薪后也就拿个3500左右；客户调研分析-独山镇n当地基础配套较全，基本都是一些女性工作者；n基本国棉厂制衣厂上手工工作，工资偏低，2000-3000；n年轻人基本不留于本地，当地有小学但是更想去县城，当地没有项目销售；n独山镇当地及以下村庄的人有需求的基本不得不去县城买，能在本地有自住房还是在本地自住更好，然后开门头个体；客户调研分析-陶庙镇客户调研分析-陶庙镇n当地大概5000来户，老人和女眷基本都是留在本地居多，n在北面主要厂房是鞋厂，大部分人都去那边上班，工资不到3000一月，n本地基本都是住政府统一规划的二层居民楼，老人女眷留在本地，n去县城买房基本都是为了孩子上学，本地有学校还是觉得县城里的更好一些，甚至有些人感觉孩子上完学再把房子卖掉。客户调研分析-营里镇n当地没有厂房产业，所以年轻人都基本出去工作了，n留在本地的为中年人做个体生意，n基本上都是为了孩子买房，之前几年是为了孩子在巨野去买套房子留着，现在是看孩子在哪里工作，再决定为了孩子在哪里买房，基本全为刚需。客户调研分析-万丰镇n靠近省道，当地比较支持向往县城里去买房，n当地人居住一般就是五层的规划楼房或者自建两层楼房，n当地有个服装厂，大部分都是出不去的三四十岁的工人，平均工资五六千，高点的能达到七八千甚至上万，年轻人毕业后很少有回来的，基本都是县城或者外地工作以及买房。客户调研分析-龙堌镇n当地有一个煤矿区，隶属国企，不招本地人n当地基本多为拆迁都到楼上居。辉市斫ㄔ於楼楼房n出不去的都在本地要么去服装厂，或者去大棚一个月2000多n主要客群年轻的都基本上出去打工工作，基本去巨野的人最多，去菏泽的少，都是为了孩子上学，主要看孩子去哪里工作就在哪里买房。客户调研分析-董官屯镇客户调研分析-董官屯镇n当地都是规划型，规划较早，商业都做成了集中商业农贸市。凶≌ㄎ宀悖﹏没钱的就在本地上小学初中，高中再去巨野n有钱的在一年纪就去了巨野买房为了孩子上学，二三十岁的主要看工作地在哪里就直接在哪里买房，四十岁上的就在本地，有药厂化工厂等，或者开门客户调研分析-田庄镇客户调研分析-田庄镇n大概5万人口n买房子就是为了结婚和孩子上学n要么就是孩子在外地基本定居买房子了n甲第珑庭和玺润府基本三四天过去发一趟传单，当地人已经习惯了，客群调研分析总结为了孩子上学&为了孩子结婚购买购买逻辑建立必定理由为什么选择现在置业置业好时机必定理由入手逼定=贷款利率历史最低成本最低入手逼定=贷款利率历史最低成本最低首套房公贷最低首付仅两成公积金额度上调最大限减压人民币在快速的贬值政策扶持支柱产业抵御通货膨胀利器为了孩子上好学为孩子结婚所需繁华繁华实力差异价值差异价值繁华核心之地教育核心之地繁华核心之地教育核心之地===西部城区以商贸工业为主，、噪音空气污染大南部片区以物流商贸为主，不是城市的发展重点东部片区为纯农村面貌不属未来城市的扩张走向中老城区人居面貌都已经定格，交通拥堵，业态杂乱济南昱洲置业深耕优势，资源和关系更稳定济南昱洲置业深耕优势，提高效能和抗风险本作为土房企，把品牌知名度和产品力提升看得更重，更看重交付力美学建筑新中式建筑风格舒适规划60米超大楼间距/主题休闲玩乐区美学园林五进八组团立体园林景观智慧生活智能安防/智优居健康系统成长户型全生命成长式户型打造物业大楼选定中心选定品牌选玺润府我们的执行策略价值体验线活动导流线婚房价值包装推广学区房价值包装推广工地实景品质体验价值体验线活动导流线婚房价值包装推广学区房价值包装推广工地实景品质体验置业顾问抖音流量中介经纪直播PK赛案场房源卖压+紧迫人气2024开年巨野相亲大会春节七天乐大马戏2024为孩子&为结婚打开新房子新生活第二阶段第三阶段价值线价值线活动线爱在麟活动线爱在麟州幸福满城相亲活动为学子而造-状元套餐活动敬献的开年大戏【玺润府皇家马戏节】营销线营销线明星明星置业顾问&经纪人PK赛案场一口价房源卖压&人气喜报春节钜惠&人气热销第一阶段婚房+学区房相亲大会置业顾问直播价值线|1-婚房价值包装推广规避户型硬伤138（147）户型大三房改小四房，打造巨野唯一的“巨野结婚必备”网红婚房价值线|1-婚房价值包装推广布置上：网红民俗元素包装巨野婚房过路钱布置巨野婚房喜盒布置巨野婚房挂门帘布置巨野婚房铺床布置巨野婚房滚床布置价值线|1-婚房价值包装推广布置上：网红民俗元素包装价值线|1-婚房价值包装推广抖音、经纪人、老业主圈传播 一场“一日婚房体验”大片一场“一日婚房体验”大片价值线|1-婚房价值包装推广为准新娘准备嫁妆送17件家电大礼包品牌装修材料你们结婚我赠婚庆三重折扣交1万最高抵10万你迎儿媳我送房款三重折扣交1万最高抵10万为准新娘准备嫁妆送17件家电大礼包品牌装修材料你们结婚我赠婚庆三重折扣交1万最高抵10万你迎儿媳我送房款三重折扣交1万最高抵10万你家喜事我加酒席三重折扣交1万最高抵10万为准新郎准备彩礼三重折扣交1万最高抵10万为准新人备好贺礼认购并周内签约即享1W物业费抵扣券价值线|2-学区价值包装推广126户型以小三房为载体，打造巨野的“风水宝地”价值线|2-学区价值包装推广布置上：状元元素包装奖杯奖状布置门口摆放金榜题名墙壁挂有巨野高考状元合照春联高考状元价值线|2-学区故事线说辞崔雨佳6kok电子竞技的时候从上海转学回到巨野上学，保持着自己规划时间的习惯，尤其崔雨佳6kok电子竞技的时候从上海转学回到巨野上学，保持着自己规划时间的习惯，尤其对文言文和古诗文有浓厚的兴趣。学到王安石的《游褒禅山记》时，老师让学生仿写文言文，她写的《游燕京记》非常棒，并且附有文言文注释，同学们非常喜欢，她写的小说《我是一道流了七十年的电流》、《能解答一切的答案》等广受同学的喜爱……田素朋男清华大学录取张成盛男清华大学录取杨起珍男清华大学录取蒋驰男清华大学录取马龙图男北京大学录取崔雨佳男北京大学录取周喆女北京大学录取姜伟山东省美术联考成绩第2名，清华大学校考成绩全国第41名（所报设计类专业全国招生170名）。价值线|2-彭泽中学能级价值输出彭泽中学县直、公办、高标准、全封闭现代化学校！彭泽中学一线师资力量雄厚，一线教师高达133人！彭泽中学彭泽路教育孤品，升学率高达58%！满嘴都是孩子成绩玺润府状元房满嘴都是孩子成绩玺润府状元房为你下一代排忧解难！就为了孩子上学近玺润府状元房为你下一代排忧解难除了镇上的学校玺润府状元房为你下一代排忧解难！孩子未来的人生玺润府状元房为你下一代排忧解难价值线|2-学区价值包装推广让潜力股省去辅导烦恼送17件家电大礼包品牌装修材料让菁英们少走十五年弯路三重折扣交1万最高抵10万让榜眼们时间花在学习上三重折扣交1万最高抵10万让潜力股省去辅导烦恼送17件家电大礼包品牌装修材料让菁英们少走十五年弯路三重折扣交1万最高抵10万让榜眼们时间花在学习上三重折扣交1万最高抵10万让课代表每天多睡30分钟三重折扣交1万最高抵10万为状元郎铺就成长之路三重折扣交1万最高抵10万让才子们成长路走捷径认购并周内签约即享1W物业费抵扣券活动线|相亲大会过年心不慌领个对象回家过年！——2024巨野年度相亲大会活动线|相亲大会跨界婚恋网和红娘机构导入单身客群跨界婚庆用品店进行客群互换跨界当地企业和机构进行联谊导入活动线|相亲大会第一阶段-话题启势线上：#过年心不慌领个对象回家过年！#话题宣导线下：户外大牌、公交站牌等户外资源进行主形象亮相第二阶段-话题揭秘和全面引爆#爱在麟州幸福满城相亲派对开启#第一周相亲派对：#为爱相遇遇见最美的你#第二周相亲派对：#为爱宣言带TA回家过个年#第三周相亲派对：#为爱加码下一代值此双学区#第四周相亲派对：#为爱安家婚房首选玺润府#活动线|相亲大会第一阶段-话题启势通过“过年心不慌领个对象回家过年！”话题进行整个活动的爆破，联动巨野当地相亲机构资源以线上的海报&视频多种形式形成矩阵式宣导，以及线下巨野的户外大牌及商圈植入进行全维度铺排引爆全城。#爱的100种方式#过年心不慌！领个对象回家过年！玺润府这是我对你爱的答案！活动线|相亲大会第二阶段-话题揭秘和全面引爆年底了！哪能让你还单着首届巨野相亲交友联谊派对倒计时3天！找个对象！一起去过年吧首届巨野相亲交友联谊派对倒计时2天！有趣的灵魂！终将会相遇首届巨野相亲交友联谊派对倒计时1天！活动线|相亲大会第二阶段-话题揭秘和全面引爆联动形成进一步的活动爆破。@返乡的巨野年轻人爱对了人每天都是情人节！@返乡的巨野年轻人心上是你欢喜皆在眉目里！现场搭建「直击心脏的抖音征集」活动桁架精选投稿放置案。纬苫疤獯蚩ㄇ，凡是上墙的信件和故事都可以活动不同类型的精品礼品！首届巨野相亲交友联谊派对玺润府为爱安家6重礼助力心动活动线|相亲大会第二阶段-话题揭秘和全面引爆【1.22-1.28】第三周相亲派对：#为爱加码下一代值此双学区#嫁接学区&物业价值，线上以#爱的加码为下一代准备双学区#为核心话题，制造活动的再一波热度，一方面强化输出学校学区的价值和物业中心价值，另一方面升华活动的影响力和意义。n为爱加码-双学区价值不止以爱之名更是为你下一代不止口头告白更是对得起孩子n为爱加码-物业价值初见乍现惊欢，久处亦怦然是微风，是晚霞，是心意物业加码，是无可百般翩然，爱意东升西落活动线|相亲大会第二阶段-话题揭秘和全面引爆全面发起#为爱安家婚房首选玺润府#从客户的生活向往和需求出发，通过客户对话的形式输出，以#玺润为爱安家六重礼#为最后落位项目的逼定，对客群进行挤压逼定。n【认购双享礼】成功认购，可享双份礼品n【特价好房礼】X套总经理特惠房源，钜惠不停n【精致茶歇礼】到访售楼处可享相亲限定茶歇n【致爱全城礼】购房在折上折享受5000元优惠n【爱的告白礼】购房即享17件品牌家电壕礼1月-2月底案场持续举办经纪人直播pk大赛，不限时段，每天到项目直播半小时以上送生活大礼包一份，截止月底综合排名（点赞量、评论量、浏览量）前三名分别送不同价值品牌家电一台，平均每天10组左右经纪人到项目参与活动，保障案场人气的同时，线上同步推广导流。举办经纪人晚宴，利用饭局营销氛围烘托，宣贯带访激励及成交额外现金奖励，刺激带访流装打造置业顾问IP粉丝抖音账户，打造巨野的【明星置业顾问】进行短视频/直播宣导人设定位包装打造包装打造内容运营包装打造置业顾问流置业顾问流在当前的基础上进行包装更加立体化的个人形象，强化影响力，在当前的基础上进行包装更加立体化的个人形象，强化影响力，例如：巨野懂事通/24H有问必答/服务巨野客群2000+/成交占比60%/量以更加有意思吸引人的段子和更加贴合巨野时事例如：以更加有意思吸引人的段子和更加贴合巨野时事例如：《想结婚，先买房？在巨野行不行得通？》与粉丝建立粘度关系，通过线上互动逐步以活动的形式【1.10-1.20】探房类视频《听说巨野有个盘被两个学校挤着难以生存？！》《巨野有的社区竟然还配了快三千平的物业大楼？!》《怎么都说巨野有个开发商发对象了！去看看！》《听说有个楼盘的园林能给人绕晕？我去挑战一下！》【2.1-2.9】真人口播类《巨野的彭泽中学，到底身价多少才念的起？？》《我劝你不要轻易买房！一个敢说真话的房产人！》《你知道50万的房贷，要月薪达到多少才会没有压力吗？》《除夕夜到了！玺润府携六重大礼等待您！》【1.21-1.31】产品展示+卖点展示《彭泽小学/彭泽中学双学区围绕，原来是玺润府！》《玺润府在工程上的58个细节！》《玺润府区别于其他楼盘的唯⑩不同点！》《八重儒系礼制园林，重现巨野，重现麒麟文化！》【2.10-2.24】互动类《玺润府初一到初七给您线上拜年了！》《原来买玺润府的人来自这些地方！》《结婚买房，你要不看一眼玺润府？！》第二阶段工地开放日状元套餐案场一口价房源卖压价值线-工地实景品质体验玺润府工程稳步推进中玺润府工程稳步推进中口头说辞：彭泽路上唯一的一块地块，品牌稳健开发实力雄厚目前就巨野几个新项目中我们项目是进度最快的项目，没有之一！工程进度说辞工程进度说辞价值线-工地实景品质体验售楼处两侧包装工程展示通道，包装进行工程的价值展板浏览，邀请成交业主客群来参观玺润府百人工程保交付誓师大会！价值线-工地实景品质体验1-2月分别开展【工地开放日&业主座谈会】展现产品品质信心，抢占业主关注度以透明鉴匠心（全时全景直播）业主“云监工”，打造“超级现场”，24小时监控系统，看的到的真诚与透明参与者：经纪人+子悦台工程师+业主核心内容：提升信心+产品力【第一。好篮贸霞俊6道工序验收机制】【57项检查防渗漏】【120MM厚防水保护墙】【第二。汗柴鍪⒁簟俊砸抵魑行，以诚相待，将心比心，就业主关心问题进行现场逐一专业解答，积极主动正面解决问题价值线-工地实景品质体验——工程进度实景展示，抖音、短视频、刷屏海报多渠道输出--工地日记-增强客户强信心--探盘短视频-价值持续输出透明工程品质展示价值线-工地实景品质体验致匠心安心完善质保体系玺润府工地实景开放日，年底买房，就买玺润实景准现房致实力严苛选材把控制度化玺润府工地实景开放日，年底买房，就买玺润实景准现房致速度高效安全系数无惧时间考量玺润府工地实景开放日，年底买房，就买玺润实景准现房价值线-2交付誓师大会价值线-2交付誓师大会1月强发声，组织【保交付百人誓师大会】，项目部、项目营销全员、企划媒体做好后宣。总包不低于约定项目施工的50人、客服和客户代表不低于3状元套餐①-状元膳食联动玺润府社区物业社区食堂打造“状元房福利-状元膳食”计划，为学生下早课或者晚自习进行提供周一到周五不同样式的状元餐，不用再回家等做饭，在社区食堂即可享受健康美食。状元套餐②-状元指导在售楼处打造“状元房福利-状元指导”计划，邀请返乡归来的学长学姐、周边学校或者培训机构的老师，给予补贴来到售楼处进行补习课及知识问题交流学堂。状元套餐③-状元讲座在售楼处打造“状元房福利-状元讲座”计划，邀请过往的山东省状元、菏泽市高考状元、巨野高考状元等不同的高考状元进行学习经验分享讲座，互相交流学习知识与学习方法，更上一层楼。状元套餐④-状元服务玺润府打造“状元房福利-状元服务”计划，项目采用面包车或者小型客车进行接送学生安全归家，针对晚自习下课学生提供接送服务，为客群省心，提升口碑进行宣导。玺润府状元房状元套餐为你下一代排忧解难！玺润府状元房状元套餐为你下一代排忧解难玺润府状元房状元套餐为你下一代排忧解难！玺润府状元房状元套餐为你下一代排忧解难玺润府状元房状元套餐为你下一代排忧解难！玺润府状元房状元套餐为你下一代排忧解难营销线-1-房源包装卖压营销线-1-房源包装卖压针对138/147网红婚房户型结婚要求有房？骄傲之选巨野中的#优等生#针对126状元房户型学习需要有地？十套状元房出谋划策！骄傲之选巨野中的#万人迷#针对积存去化慢房源生活买不起房？十套春节特价房来临！骄傲之选巨野中的#品质者#营销线-1-房源包装卖压营销线-1-房源包装卖压联动大V全维媒体话题持续炒作爆破，《巨野玺润府《巨野玺润府|买婚房！就选择玺润府！春节五来袭，年终最“家”选择》《首期X万起，买巨野玺润府？这个春节，为下一代直接进阶一大步，实力宠粉！》春节最强盛惠来了！犹豫不在！机不再失！春节最强盛惠来了！犹豫不在！机不再失！营销线-1-房源包装卖压拼！不将就！春节最强盛惠来了！犹豫不在！机不再失！春节最强盛惠来了！春节最强盛惠来了！犹豫不在！机不再失！春节最强盛惠来了！犹豫不在！机不再失！春节最强盛惠来了！犹豫不在！机不再失！抢！超有料！春节最强盛惠来了！犹豫不在！机不再失！营销线-2-人气热销卖压营销线-2-人气热销卖压分析来访每一组客户，单独盘客，了解每个销售员手中意向房源，制造sp假象，通过关系户保留、转账销控、员工保留、等口径销控图，逼迫销售跟进回访客户，朋友圈时刻保持热销氛围；案场人气视频、砸金蛋视频、已售截图、转账截图等形式时刻保持年终冲刺热销氛围五方矩阵造势——以项目→中介→置业顾问→业主→老业主形成传播矩阵，全维度传播砸金蛋小视频已售截图海报转账截图海报发布形式砸金蛋小视频已售截图海报转账截图海报发布形式【今日?喜报?公布】恭喜***开*【今日?喜报?公布】恭喜***开*单恭喜***开*单恭喜***开*单恭喜以上同仁开单大吉愿各位追光前行，辉煌腾达外部喜报系列营造热销气场内部喜报系列振奋营销士气恭喜xxx小伙伴再创佳绩没有完成不了的任务没有抵达不了的明天时光不负，破解成蝶聚力攻坚，使命必达喜报·系列恭喜X先生与女士喜提婚房恭喜XX先生成为超市大赢家恭喜XXX女士刮到好彩头恭喜X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