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国内物流地产市场分析1、近期趋势回顾物流仓储市场承压复苏。从空置率及租金水平来看,多重压力因素导致约一半的监测城市空置率同比有所上升。各市场租金出现不同程度的调整。截至2023年末,三分之一城市的租金较去年同期上涨或持平。市场需求体现结构性变化。具体来看,来自第三方物流、电商及制造业的租赁需求在各地市场基本保持平稳或仍有一定增幅。硬折扣食品商店这一传统零售类租户在西部城市扩张迅猛,成为成渝市场高标仓需求黑马。部分新兴行业,如跨境电商、生物医药、新能源相关企业,对局部市场的影响力逐步加大,有效提振市场信心,为物流地产市场提供了有力的支撑。其中,跨境电商的大规模租赁在2023年共计贡献了华南五市市场超250万平方米的存量非保税项目租赁成交;多家中资头部药企于京津冀市场迅速扩张仓储需求;新能源供应链上下游企业在成渝、长三角市场持续表现亮眼。更加健康的需求结构推动去化。尽管大批新项目落成,但多元化趋势加强的市场需求结构推动多个市场净吸纳量显著提升。2023年,全国24个主要城市的物流仓储市场净吸纳量总和达到732万平方米,同比上涨48%;其中,华南五市净吸纳量同比上升179%,京津冀地区净吸纳量同比上升151%。多地遇仓储供应高峰。2023年,全国24个主要城市物流仓储市场新增供应共计1179万平方米,同比上升22%。其中,长三角地区新增供应同比上升39%,新增供应占总存量的14%;京津冀地区新增供应同比增长6%,新增供应占总存量的20%;华南五市地区新增供应同比上涨221%,新增供应占总存量的20%;成渝地区新增供应同比下降9%,新增供应占总存量的3%。总体而言,长三角京津冀以及华南五市局部均受到一定的供应冲击降本增效策略吸引升级需求较大体量的新增供应入市及业主即时的租金调整策略推动部分二、三线城市高标仓储项目成本优势显著上升租金门槛降低吸引了家电、家具升级迁入较为明显,乃至制造商轻生产等非传统高标仓储需求的。此外,成本节约型租户跨城市流动的现象也区域范围内呈现挤压式增长态势。例如,廊坊物流市场大量承接北京外溢需求,全年净吸纳量录得818万平方米,达历史峰值。2、未来展望随着经济动能持续恢复、各项积极政策接续推出落地、政策效应逐步显现。中国经济发展的韧性和长期向好的基本趋势将继续保持。经济运行的持续好转以及内生动力的持续增强,将有效持续改善社会预期,城乡居民收入预计也将逐步恢复,为消费支出的增长、消费意愿的增强、消费潜力的释放提供坚实基础。中国经济新业态和新动能的快速发展,将进一步促进物流地产市场回升向好,实现供需平衡。2023年第四季度中国物流业景气指数在承压中走出波动的复苏曲线,物流业呈现稳中有进的发展态势。但是,物流地产市场恢复的进程并不是统一、均衡的市场表现将更趋分化。而产业发展与政策导向对物流地产需求的影响面预计也将有所加深。展望2024年,尽管消费恢复仍面临一定压力,但中国的庞大消费潜能以及日益升级的消费需求为经济持续向好提供了坚实支撑。为了巩固并增强这一向好的经济势头,预计政府将在保持宏观政策取向一致性的前提下,进—步出台一系列改善居民收入预期、提高消费能力、增强消费意愿的积极政策,推动消费从疫后恢复转向持续扩提振有效需求、激发有潜能的消费,还需要适应消费者个性化、多样化消费的趋势。为适应这一趋势,传统综合类电商及社群类平台也正在进行全方位的变革,纷纷通过“内容分享+直播带货”方式提高电商转化率,发展同城零售配送业务,为消费者提供更快捷、高效的购物体验。因此,预计传统电商物流市场总体需求在短期内依然会保持平稳。随着经济逐渐恢复,实体零售业有望保持回暖趋势,消费场景逐渐得到修复实体零售经营者积极适应市场变化,将采用更灵活的经营策略包括提供个性化服务优化库存管理以及加强线上线下融合以满足消费者需求。实体商超也正发展其即时配送服务,使消费者可以更加便捷地获取所需商品,加速线下传统零售业务的数字化升级。此外,零食折扣店与平价超市拓店步伐显著加快,进一步辐射广大下沉市。贫呦铝闶凼谐〔欢峡傩碌脑龀た占,线上线下消费潜力的释放,不仅有望为消费市场渐进式恢复提供助力,也将满足消费者多元化的购物需求,为相关物流仓储需求复苏提供更广泛的支持。随着我国经济及消费不断升级,电商产业的商速增长推动着国内的物流行业不断向规模化和专业化发展,从而带来了大量的物流园区、物流仓库、配送中心、分拨中心等物流业务不动产载体需求及其他增值服务需求,使物流地产在众多的产业地产中呈欣欣向荣之势,也吸引了多方势力参与其中。包括我们熟知的传统物流地产企业,如以普洛斯、安博、嘉民为代表的外资企业和以宝湾、宇培、易商等为代表的国内物流地产商;同时也有巨头电商将物流地产作为着重的发力点,如苏宁专门设立了300亿元物流地产基金,阿里菜鸟在全国投资千亿建设仓储物流基地,京东在去年5月向物流地产商ESR投资3.06亿美元等;更有从传统房企转型的万科、招商、绿地等开发商及TCL、中储股份等传统工商贸企业纷纷入局,整个物流地产行业可谓群雄逐鹿。但人人都要分一杯羹的物流地产,到底发展后劲有多大?还是需要进一步的分析探索。机遇与挑战并存的物流地产机遇*物流设施供不应求,高标仓供给缺口大*电商促进转型升级,质量、数量双增*物流租金持续增长*政府基础设施建设和产业规划带动挑战*同质化情况严重*工业用指标下降,土地稀缺*投资大,回收期较大*行业竞争加剧中国主要物流地产分布板块根据《全国流通节点城市布局规划》、《国家物流枢纽布局和建设规划》两大文件所钦点的城市交集来看,我国主要物流板块华北为环渤海区域,如北京、天津等;华东为长三角区域,如上海、武汉、南京等;中西部如成都、重庆、西安等;华南为珠三角区域,如广州、深圳等。而从物流地产市场头部企业普洛斯的布局也正是印证了该物流板块分布的正确性。物流地产的发展趋势中高端物流地产潜力巨大据前瞻产业研究院发布的《物流地产行业发展模式与投资前景分析kok电子竞技》数据显示,预计到2020年,高标仓的面积将达到1.4亿平方米,而届时供应量或只有5600万平方米至6600万平方米。土地限定一线城市供应,需求外溢至周边城市鉴于一线城市土地有限,物流设施租金走高,租赁成本增加,加上传统仓储的供应逐渐往周边城市迁移,物流地产商及租户将逐渐将目光转移到其周边区域,但同时,周边中小城市由于原来市场规模较。糠智蚧蚪媪俣唐诠┯写吹目罩寐恃沽。跨境电商租户活跃度将上升受“一带一路”及各个自贸区政策带动,目前我国跨境电商正在飞速的发展,已经形成了很好的势头,随着跨境电商行业活跃度的逐渐提升,预计将有更多服务于跨境电商的新建物流仓储项目。国内物流地产的未来十年三大趋势过去十年间,中国的中产消费群体的迅速壮大及其强大的消费力已成为高品质物流仓储需求的主要驱动力。随着企业和消费者对于货物配送时效性有了更高要求,在许多核心物流枢纽城市,物流地产市场依然面临供不应求的局面。未来十年,中国物流地产市场在继续扩张的同时,也将面临更加复杂的市场格局。本文从中国高标库物流地产市场的发展前景,分别从基本面的演变、新兴物流市场的崛起、不断演进的需求来源、日益增长的升级需求以及高标库物业的未来运营策略等方面进行梳理,并展望物流地产投资市场发展前景。中国物流地产市场在未来十年将呈现三大趋势:?从长期来看,中国消费市场提质扩容将保持向好态势。与过去相比,中国消费增速有所放缓,虽然短期受到新冠肺炎疫情的不利影响,但长期内消费规模仍将稳步扩大。随着消费市场提质扩容以及消费结构优化升级,物流地产投资者和开发商必须适应零售消费市场的新变化,从而相应调整其投资策略。另外,鉴于部分大型电商和流通企业出于业务需求自建物流仓储中心,物流地产运营商也应积极适应租户结构调整,并挖掘新兴行业的租赁需求。?中国大力推进城市群发展,为物流地产市场带来新的城市机遇。以城市群和都市圈为核心的区域经济发展格局将成为支撑未来经济高质量发展的主要平台,同时也是推动区域消费市场和投资市场进一步发展的重要保障。粤港澳大湾区(大湾区)、长三角、京津冀和成渝地区在过去十年间成绩斐然,而政府推动城市群发展的宏伟计划将提速这些地区的进一步发展,同时也将培育新兴城市群。?科技赋能将成为物流企业降本增效的助推器。自动化和智能化的物流科技可以有效提升高标库的空间利用率和作业效率。这一趋势将有效推动庞大的非高标库租户群体考虑升级高标库。此外,为了满足租户对于自动化、冷链物流和其它高科技设备的需求增长,物流地产运营商预计将在技术应用方面持续发力。2020年初,新冠肺炎疫情的暴发为中国物流地产市场施加了阶段性挑战,但同时也给物流行业发展带来了新的机会。疫情严防严控下,物流仓储业在支持中国经济社会正常运转中的重要作用得到了极大凸显。随着国内疫情态势有所好转,政府和相关企业有望加速推动物流行业的整体升级,尤其是在疫情中承担民生物资保障重任的生鲜食品、医药及其它生活必需品的供应链和物流。下一个十年,中国物流地产市场将迎来新的挑战,同时也为不惧挑战、积极应对的投资者和开发商带来全新的机遇。近年来,中国冷链物流市场处于快速成长期。新冠肺炎疫情的暴发则进一步提升了公众和政府对更现代化和更安全的医药供应链的关注度,这将对冷链物流的发展起到强力推动作用。同样,疫情期间消费者对生鲜食品刚需的存在将数以百万计的流量导向生鲜电商,其中既包括如叮咚买菜等线上生鲜电商平台,也包括像盒马鲜生这样线上线下结合的新零售平台。中国的冷链物业市场总体上面临着供应不足、建设成本偏高和地理位置欠佳的问题。不过从长期来看,这种局面有望得到改善:企业日趋重视构建社会化冷链协同网络,致力于搭建冷链全程温控供应链。物流地产开发商可以与冷链设备供应商和冷链运营商合作,把温控设备加入常温高标库后,租赁给冷链租户,这将有助于满足来自生鲜电商、餐饮企业、医药供应商等领域日益增长的地区及城市配送需求。鉴于中国消费市场依然将在长期蓬勃发展,未来十年传统零售行业将不断演变和更迭,以满足新兴中产阶级的需求,高标库的需求也将随之大幅增加。预计未来粤港澳大湾区、长三角、京津冀和成渝等重点城市群将成为最强劲的物流地产市。惫页鞘腥阂惶寤⒄拐策也将孕育一批新的城市群。未来十年,租户对配送效率要求的提升将带来仓储的升级需求,特别是高标库的需求有望出现激增。敏锐型开发商将改进其高标库和相应服务,以满足用户对自动化和冷链等先进技术的偏好,并为顺应可持续发展和完善员工福利的国际趋势做出不懈努力。展望2030年,中国的高标库市场除了体量规模的增加以外,市场也将朝着更加复杂、更加成熟的方向发展。投资者和开发商需要进一步审视变化中的市场趋势,在更为复杂的市场中寻找并把握机遇。

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