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2023年案例考试试题及答案

一、问答题（共3题，每题0分。请将答案写在答题纸对应的题

号下）

（一）某市土地储备中心以拍卖方式出让一宗住宅用地，甲、

乙两家房地产开发公司拟参与竞买，甲公司托付丙房地产估价机

构进行应价评估，最高应价评估结果为12000万元。乙公司托

付丁房地产估价机构评估出的最高应价为15000万元。若该两

家房地产估价机构的评估结果均是合埋的，请分析两者差异的主

要缘由。

（二）某公司于5年前在公开市场上以2000万元购得一宗

出让性质的办公用地，投入1000万元建成办公用房一幢。目前,

该办公用房的市场价值为4000万元，若5年来房屋建安工程造

价水平基本稳定，则有观点认为该宗土地的重新取得价格上涨了

1000万元。请问上述观点是否正确?为什么？

（三）某城市房管部门直管公房，产权证载用途为住宅，地

处繁华商业区内，建筑面积为1500肝，占地2900肝，土地运

用权性质为划拨，房屋建于1955年，后经过两次大修，目前处

于正常运用状态。现政府拟将该房地产出售，托付房地产估价机

构评估其市场价值。经过调查了解，该区域内建筑容积率为3及

以下的商业用途土地价格为2万元/nf,商品住宅销售均价为1.2

万元/m：

据此，估价师拟定了以下两种估价思路：

1.以商品住宅销售均价为基础估价；

2.以商业用途土地价格为基础估价。

请问：

1.上述两种估价思路中哪种较合适?并说明理由。

2.针对你所选的估价思路，描述其估价技术路途。

二、单项选择题（共3大题，10小题，每小题2分。每小题

的备选答案中只有一个最符合题意,请将这个答案对应的字母填

在答题纸各小题相应的括号内）

（-）王某于1999年在某城市中心城区购买了一幢6层的

百货大厦，为保证正常经营，于2023年初进行了重新装修。2023

年初，王某托付房地产估价机构评估该大厦的市场价值，评估结

果为800万元。一年后王某因病去世，临终前留下遗嘱：总价值

800万元的大厦由其一儿一女平均继承。为此，该大厦处分前兄

妹俩达成书面协议：妹妹获得该大厦的一、二层，哥哥获得

三至六层。

1.若结合周边类似房地产价值分析，该大厦一至六层的价

值比例关系为：

1：0.7：0.6：0.5：0.4：0.3,则哥哥应向妹妹支付补偿款（）

万元。

A.11.43

B.11.77

C.22.86

D.23.53

2.因该大厦800万元的价值为2023年初的评估结果，一年

后处分该房地产时，兄妹俩共同托付甲房地产估价机构对该大厦

重新进行价值评估。估价中正确的选择是()。

A.若选用市场法，应按当地房地产市场价格变更进行价值

分析

B.若选用市场法，应结合大厦各层业态进行价值分析

C.若选用收益法，其净收益中应扣除分摊的年均装饰、装

修费用

D.若选用收益法，其净收益中不应扣际分摊的年均装饰、

装修费用

3.兄妹俩处置该房地产须要办理的房屋全部权登记手续为

()O

A.房屋全部权注销登记

B.房屋全部权初始登记

C.房屋全部权变更登记

D.房屋全部权转移登记

D.该宗商业房地产的收益年限为38年，但须考虑建筑物

剩余经济寿命的影响

6.若该百货超市由乙公司自行经营，经营状况正常，年经

营收入为6000万元，年销售成本及经营成本共4000万元，管理

费、财务费用为年经营收入的6%,商品销售税金及附加为年经

营收入的8.5%,经营利润为年经营收入的10%。若2023年4

月30日同类建筑物重置价值为4500万元，房屋资本化率为8%,

土地资本化率为6%o采纳干脆资本化法测算该宗物业的价值为

()万元。

A.6625

B.7333

C.7571

D.8833

7.下列关于该宗房地产由工业用途改为商业用途的表述中

正确的是()。

A.项目改建投入的成本费用应包括：工业用途房地产的购

买价格、补交的土地出让金、商业改造工程费用、管理费、专

业费、投资利息和利润

B.项目改建的前提是投入成本小于项目产生的经济收益

C.项目改建在法律上主要考虑工业房地产的产权是否合法

D.项目改建在技术上应首先考虑解决停车场问题

（三）甲公司在城乡结合部有一宗面积为5000后的综合用

地，地上有三幢房屋，临路为店面，院内有一处仓库和一处住宅

用房，基本状况见下表：

建筑而枳建筑基底建筑物重置建筑物

名称房屋结构

（m2）面积（mD单价（元/itf）成新率

店面10001000砖混80090%

仓库20002000砖木50085%

住宅15001500砖混65090%

8、假如对上述房地产进行估价，当利用成本法测算土地价

格时，不应计入土地取得相关税费的是（）。

A.耕地占用税

B.征地管理费

C.耕地开垦费

D.新增建设用地有偿运用费

9、假如评估店面和仓库的房地产价值均为200万元，住宅

价值为195万元，则按土地价值进行分摊，店面应分摊的土地份

额为（）。

A.22.22%

B.33.61%

C.36.55%

D.37.80%

10、假如因市政建设须要将沿街店面拆迁，下列关于拆迁估

价的表述中，正确的是（）。

A.店面内地装修装饰不成金额有房屋拆迁公司和甲公司协

商解决，或由双方通过托付评估确定

B.因拆迁估价对象为店面，所以应选用收益法进行估价

C.评估结果与房屋拆迁公司和甲公司沟通认可后才能最终

确定

D.甲公司可自行托付估价机构评估店面价值

三、下列房地产估价kok电子竞技存在多处错误，请指明其中的13处（每

指明一处错误得3分，本题全对得40分。请在答题纸上作答。

每个错误对应一个序号,未将错误内容写在序号后面空格处的不

计分）

封面和书目（略）

致托付人函（略）

估价师声明

我们慎重声明：

1.我们在本估价kok电子竞技中陈述的事实是真实的和精确的。

2.本估价kok电子竞技中的分析，看法和结论是我们自己公正的专

业分析、看法和结论，但受本估价kok电子竞技中已说明的假设和限制条

件的限制。

3.我们与本次估价的估价对象没有利害关系，也与有关当

事人没有个人利害关系或偏见。

4.我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》

(GB/T50291-1999)进行分析和测算，形成看法和结论，撰写本

估价kok电子竞技。

5.注册房地产估价师xxx已对本估价kok电子竞技中的估价对象进

行了实地查看，但我们对估价对象的现场查看仅限于其外观和运

用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据托付方供

应的资料进行评估。除非另有协议，我们不担当对估价对象建筑

结构质量进行调查的责任。

6.没有人对本估价kok电子竞技供应了重要专业帮助。

7.本估价kok电子竞技依据了托付人供应的相关资料，托付人对资

料的真实性负责。因资料失实造成估价结果有误的，估价机构和

估价人员不担当相应的责任。

8.本kok电子竞技估价结果仅作为托付人在本次估价目的下运用，

不得做其他用途。未经本估价机构和估价人员同意，估价kok电子竞技不

得向托付人及kok电子竞技审查部门以外的单位及个人供应，凡因托付人

运用估价kok电子竞技不当而引起的后果，估价机构和估价人员不担当相

应的责任。

9.本估价kok电子竞技的全部或其部分内容不得发表于任何公开媒

体上，kok电子竞技说明权为本估价机构全部。

中国注册房地产估价师（注册号XXXX）：XXXX

（签名盖章）

中国注册房地产估价师（注册号XXXX）：XXXX

（签名盖章）

中国注册房地产估价师（注册号XXXX）：XXXX

（签名盖章）

00八年六月三十日

估价的假设和限制条件（略）

房地产估价结果kok电子竞技

一、托付人（略）

二、估价机构（略）

三、估价对象

估价对象为位于XX市XX区数码路北段的一幢办公楼，建筑

面积为3853.05*土地面积为2294.5肝。

1.坐落

估价对象坐落于XX市XX区数码路北段21.23号，四至为：东

临XX路，南靠XX广。鹘覺X干休所，北依XX创业中心（区位

状况略）。

2.产权状况

依据托付人供应的《房屋全部权证》和《国有土地运用证》，

估价对象房屋全部权人和土地运用权人为xx有限公司；房屋全部

权性质为商品房产权，土地运用权性质为国有出让，土地用途为

办公，土地运用年限为50年，从2023年6月30日至2053年6

月29日，且约定不行续期。

3.土地状况

土地运用权面积为2294.5肝，地块形态规则，呈矩形，地

势平坦，土地开发程度为红线内六通一平，即通上水、通下水、

通电、通路、通暖、通讯，土地平整。容积率为1.68（土地其他

状况略）。

4.建筑物状况

估价对象为一幢五层办公楼，钢筋混凝土结构，开敞式布局,

建筑面积3853.05nV。各层层高及功能为：一层层高3.6m,为

大堂及办公区；二层至四层层高均为3.3m,为办公区；五层层

高3.3m,局部为办公区，局部以玻璃幕墙间隔为会议室。其装

修状况为：外墙贴面砖；房屋内部地面为国产品牌地砖，墙面石

灰砂浆抹面后刮大白、刷乳胶漆，天棚铝扣板吊顶；一层大厅、

走廊公共部分地面、墙面均为花岗岩，天棚铝扣板吊顶；每层设

男女卫生间，卫生间地面铺地砖，墙面贴瓷砖，天棚铝扣板吊顶,

TOTO洁具；窗体采纳塑钢中空玻璃窗，主入口为白色钢化平推

玻璃门。

估价对象建成于2023年6月，依据国家有关房屋新旧程度

判定标准，经估价人员现场查看，确定其综合成新率约为100%

（建筑物其他状况略）。

5.配套设施状况

估价对象上下水、电力、供暖、通讯等基础配套设施完善，

并安装消防、中心空调、电子监控系统、公共广播系统等配套设

备。其中采暖为高新园区物业集中供暖：消防系统采纳美国

SIMPLE消防报警系统，每层设消火栓、自动喷淋装置及烟感、

温感探头；空调系统采纳DAIKIN分体式中心空凋，暗卧式风机

盘管及新风空调系统；监控系统为飞利浦电子监控系统；每层设

TOA公共广播扬声器，供应背景音乐及应急消防广播；并配有

两部三菱电梯。

四、估价目的

为托付人转让估价对象供应价值参考依据而评估其市场价

格。

五、估价时点

依据估价目的，经与托付人协商，估价时点确定为2023年

6月25日。

六、价值定义（略）

七、估价依据（略）

八、估价原则

本估价kok电子竞技在遵循独立、客观、公正的基本原则下，结合估

价目的对估价对象进行估价。具体依据如下估价原则:

1.最高最佳运用原则（略）

2.替代原则（略）

3.估价时点原则（略）

4.谨慎原则（略）

5.合法原则（略）

九、估价方法

本kok电子竞技选用市场法和收益法进行估价（方法选择及方法定义

略）。

十、估价结果

在评估过程中，估价机构本着独立、客观、公正的原则，在

对现场进行实地查看、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的

基础上，全面分析了影响估价对象市场价值的因素，并运用科学

的估价方法对估价对象的市场价值进行了评估，最终确定估价对

象在估价时点可能实现的市场价值为：人民币（大写）贰仟叁佰

壹拾万元（2310万元），单价为5995.03元/面。

十一、估价人员（略）

十二、估价作业日期

2023年6月25日至2023年6月30日。

十三、估价kok电子竞技应用的有效期

本估价kok电子竞技应用的有效期自完成估价kok电子竞技之日起原则上为

一年，但市场状况变更很大时，估价kok电子竞技应用的有效期不超过半

年；超过有效期运用本kok电子竞技，本估价机构不负任何责任。

XX房地产估价有限公司

二00八年六月三十日

房地产估价技术kok电子竞技

一、个别因素分析

估价对象为位于XX市XX区数码路北段的一幢办公楼，建筑

面积为3853.05m2,

土地面积为2294.5m2o

1.坐落

估价对象坐落于XX市XX区数码路北段21.23号，四至为：东

临XX路，南靠XX广。鹘覺X干休所，北依XX创业中心（区位

状况略）。

2.产权状况

依据托付人供应的《房屋全部权证》和《国有土地运用证》，

估价对象房屋全部权人和土地运用权人为xx有限公司；房屋全部

权性质为商品房产权，土地运用权性质为国有出让，土地用途为

办公，土地运用年限为50年，从2023年6月30日至2053年6

月29日，且约定不行续期。

3.土地状况

土地运用权面积为2294.5nf,地块形态规则，呈矩形，地

势平坦，土地开发程度为红线内六通一平，即通上水、通下水、

通电、通路、通暖、通讯，土地平整。容积率为1.68（土地其他

状况略）。

4.建筑物状况

估价对象为一幢五层办公楼，钢筋混凝土结构，开敞式布局,

2

建筑面积3853.05mo

各层层高及功能为：一层层高3.6m,为大堂及办公区；二

层至四层层高均为3.3m,为办公区；五层层高3.3m,局部为办

公区，局部以玻璃幕墙间隔为会议室。其装修状况为：外墙贴面

砖；房屋内部地面为国产品牌地砖，墙面石灰砂浆抹面后刮大白、

刷乳胶漆，天棚铝扣板吊顶；一层大厅、走廊公共部分地面、墙

面均为花岗岩，天棚铝扣板吊顶；每层设男女卫生间，卫生间地

面铺地砖，墙面贴瓷砖，天棚铝扣板吊顶，TOTO洁具；窗体采

纳塑钢中空玻璃窗，主入口为白色钢化平推玻璃门。

估价对象建成于2023年6月，依据国家有关房屋新旧程度

判定标准，经估价人员现场查看，确定其综合成新率约为100%

（建筑物其他状况略）。

5.配套设施状况

估价对象上下水、电力、供暖、通讯等基础配套设施完善，

并安装消防、中心空调、电子监控系统、公共广播系统等配套设

备。其中采暖为高新园区物业集中供暖：消防系统采纳美国

SIMPLE消防报警系统，每层设消火栓、自动喷淋装置及烟感、

温感探头；空调系统采纳DAIKIN分体式中心空凋，暗卧式风机

盘管及新风空调系统；监控系统为飞利浦电子监控系统；每层设

TOA公共广播扬声器，供应背景音乐及应急消防广播；并配有

两部三菱电梯。

二、区域因素分析（略）

三、市场背景分析（略）

四、最高最佳运用分析（略）

五、估价方法选用

估价对象所在的xx市软件园区域，房地产市场活跃，同一供

需圈内类似房地产转让交易案例较多，市场依据足够，因此可选

用市场法进行评估。同时，该区域房地产市场中与估价对象类似

的物业多以出租方式经营，同一供需圈内出租实洌较多，简洁获

得物业租金、费用等数据，依据估价对象能获得稳定的租金收益

的特点，可选用收益法进行评估。

市场法的具体估价思路为：在近期房地产市场中选择与估价

对象处于同一供需圈内，具有较强相关性、替代性的房地产交易

实例，依据估价对象和可比实例的状况，对区域因素、个别因素、

时间因素和交易状况等影响房地产市场价格的因素进行分析比

较和修正，评估出估价对象的市场价格。

收益法的具体估价思路为：运用适当的酬劳率，将预期的估

价对象房地产将来各期的正常净收益折算到估价时点上的现值,

将各期现值累加来确定估价对象房地产价格

六、估价测算过程

（-）市场法测算过程

1.选择可比实例

经筛选确定A、B、C三个比较实例。

实例A：软件园区软件开发10#楼，地处xx市软件园，东临

数码路，南临五一路。钢混结构，共四层，建筑面积为4419nl）

办公用途，成交价格为6100元/疔，成交日期为2023年6月20

日，成交状况为正常交易（其他状况略）。

实例B：软件广场办公楼，地处xx市软件园，北临五一路，

西北侧邻近数码广场。钢混结构，共四层，建筑面积为3986m、

办公用途，成交价格为6250元/nf,成交日期为2023年4月5

日，成交状况为正常交易（其他状况略）。

实例C：经济开发区软件开发大楼，地处xx市经济开发区，

东临长春路，南临东风路。钢混结构，共四层，建筑面积为4555

m2,成交价格为6430元/nV,成交日期为2023年5月16日，成

交状况为正常交易（其他状况略）。

比较实例与估价对象各项比较因素对比详见表lo

表1修正因素比较表

估价对

可比实例ABC

象

成交单价（元/nf）待估610062506430

交易状况—正常正常正常

2008年6月2008年42008年5月

交易日期—

20日月5日16S

自然条件较好较好较好较好

环境状况较好较好较好较好

距市中心距

10公里10公里10公里10公里

离

区域交通条件便捷便捷便捷便捷

因素商业繁华程

一般一般一般一般

度

公共设施配

/拄主弟

7G口口7尧U拄口兀吾

套状况

规划限制一般一般一般一般

数码路、五数码路、数长春路、东

临街状态数码路

一路码广场风路

建筑结构钢混钢混钢混钢混

个别3

因素建筑面积853.054419m23986m24555m2

m2

平面布局较合理合理较合理合理

装修状况一般清水房简装一般

成新度较新较新较新较新

通用性较好较好较好好

基础设施配

齐全齐全齐全齐全

套状况

2.确定可比实例修正指数

（1）交易状况修正

以上所选择的可比实例A、B、C均为正常交易，故无需进

行交易状况修正。

（2）交易日期修正

由于选取可比实例的交易日期均为近期，xx市商品住宅市场

价格比较平稳，故对

可比实例的交易日期不做修正。

（3）区域因素修正

可比实例A、B、C均为周边地区的交易案例，依据交通条

件、距市中心距离、商业繁华程度、公共配套设施等因素进行区

域因素优劣造成的减价或增价修正（具体过程略）。

（4）个别因素修正

可比实例A、B、C与估价对象个别因素进行的对比分析，

主要考虑临街状况、结构功能、规模、设施、装修、平面布局、

基础设施配套状况等因素进行修正（具体过程略）。

比较因素修正指数详见表2。

表2比较因素修正指数表

可比实例估价对象ABC

成交单价（元/肝）待估610062506430

交易状况100100100100

交易日期100100100100

自然条件100100100100

环境状况100100100100

区距市中心距离100100100100

域交通条件100100100100

因商业繁华程度100100100100

素公共设施配套状

100100100100

况

规划条件100100100100

临街状态100103103103

个结构形式1001001001OO

别建筑规模100100100100

因平面布局100102100102

素装修状况10098102100

成新度100100100100

通用性100100100102

基础设施配套状

100100100100

况

3.可比实例比准价格修正

在表2确定的各比较因素修正指数的基础上，对各可比实例

的交易价格修正如表3：

表3交易价格修正计算表

可比实例ABC

成交单价（元/肝）610062506430

交易状况100/100100/100100/100

交易日期100/100100/100100/100

自然条件100/100100/100100/100

环境状况100/100100/100100/100

1/

距市中心距离100/100100/100100/100

域

交通条件100/100100/100100/100

因

商业繁华程度100/100100/100100/100

素

公共设施配套状况100/100100/100100/100

规划条件100/100100/100100/100

个临街状态100/103100/103100/103

别结构形式100/100100/100100/100

因建筑规模100/100100/100100/100

素平面布局100/102100/100100/102

装修状况100/98100/102100/100

成新度100/100100/100100/100

通用性100/100100/100100/102

基础设施配套状况100/100100/100100/100

比淮价格592559496000

4,比准价格测算

各比较实例交易价格经修正后比较接近，本kok电子竞技中估价人员

取上述三个比准价格的简洁算术平均值作为估价对象的市场价

格(单价)为：

(5925+5949+6000)：3=5958元/nf

(-)收益法测算过程

经过仔细分析，得知估价对象在将来运用年限内，每年可获

得稳定的净收益，且每年的酬劳率保持不变，故收益价格测算公

式为：

V=A/rx[l-l/(l+r)n]

上式中：V一房地产价格，A一年净收益，r-酬劳率，n—

收益年限

1.确定年净收益

在测算估价对象将来各年潜在总收益的基础上，考虑估价对

象在运用过程中的正常空置等损失后，实际所能获得的年总收益

扣除其经营过程中为取得租金收入需花费的修理费用、保险费

用、管理费用和税金后，得出估价对象将来各年的净收益。

（1）估算年总收入

采纳市场法确定估价对象可出租面积的正常租金为L8元/

行.天（具体过程略）。

依据估价对象实际状况，出租率按90%考虑，则其年收入总

额为：

1.8元/肝?天x90%x3853.05m2x365天=227.83万元

（2）运营费用

修理费：按重置成本的2%（确定过程略）计算，重置成本

为1500元/肝（确定过程略）。则:

修理费=1500元/肝乂3853.05m2x2%=11.56万元

保险费：按建筑物的原值的2%。（确定过程略）计算。贝IJ：

保险费=1500元/nfx3853.05m2x2%o=1.16万元

管理费：按年收入的3%（确定过程略）计算。贝I」：

管理费=227.83万元x3%=6.83万元

营业税及附加按年收入的5.5%计算，房产税按年收入的12%

计算，则营业税及附加和房产税为：

227.83万元x（5.5%+12%）=39.87万元

则运营费用合计为59.42万元。

(3)净收益

净收益二年总收入■运营费用=227.83万元?59.42万元=168.41

万元

2.确定酬劳率

本次评估酬劳率的确定采纳了平安利率加风险调整值的方

法，酬劳率确定为7%(确定过程略)。

3.收益年限的确定

估价对象以出让方式获得，土地运用年限为50年，自2023

年6月30日起至2053年6月30日止。估价对象为钢混结构，

其经济寿命为60年，依据孰短原则，估价对象的收益年限为50

年。

4.测算估价对象的收益价格

将净收益、酬劳率和收益年限代入计算公式，测算估价对象

于估价时点状态下的收益价格为：

V=A/rx[l-l/(14-r)n]=168.41/7%x[l-l/(l+7%)50]=2324.18万元

单价为：

2324.18万元853.05m2=6032.05元/疔

七、估价结果确定

1.单价的确定

本kok电子竞技分别采纳了市场法和收益法对估价对象的市场价格

进行了评估，采纳市场法求取的单价为5958元/nf,采纳收益法

求取的单价为6032.05元/肝，两者的结果比较接近，本kok电子竞技取

其算术平均值作为最终结果，即：

估价对象单价=（5958元/肝+6032.05元/肝）4-2=5995.03

元/nf

估价对象总价=5995.03元/nfxB853.05itf=2310万元

2.估价结果

本估价机构依据估价目的，遵循估价原则，依据估价程序，

采纳科学合理的估价方法，在仔细分析现有资料的基础上，经过

测算，结合估价人员的阅历与对影响房地产市场价格因素的分

析，确定估价对象在市场上有足够的买方和卖方，并且进入市场

无障碍的条件下在估价时点的评估价值为：人民币（大写）贰仟

叁佰壹拾万元（2310万元），单价为5995.03元/nf。

附件（略）

四、指出并改正下面估价kok电子竞技片断中的错误（本题10分。

错处不超过4个,后面应用前面的错误计算结果导致的错误不再

算作错误。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣2?5分。本

题最多扣至零分。请在答题纸上作答，不得在试卷上改错）

估价对象为A城市一临街商业铺面，当地类似房地产转让、

租赁活动活跃；因城市道路扩建须要拆迁，并于2023年8月30

日获得该房屋的拆迁许可证。因拆迁须要对其进行估价，拆迁当

事人约定室内自行装饰装修部分一并估价。某房地产估价机构于

2023年9月5日接受托付并签订估价托付合同，对该商业铺面

进行估价，估价作业日期为2023年9月5日至9月10日，房地

产估价师张某于2023年9月5日到现场进行了实地查看。以下

为该估价机构出具的估价结果kok电子竞技的片段。

一、托付人（略）

二、估价机构（略）

三、估价对象

（一）估价对象实物状况（略）

（二）估价对象权益状况（略）

（-）估价对象区位状况（略）

四、估价目的：为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房

地产市场价格

五、价值定义：估价对象于估价时点的公开市场价值

六、估价时点：2023年9月5日。

七、估价依据

1.《中华人民共和国城市房地产管理法》；

2.《城市房屋拆迁管理条例》（国务院令第305号）；

3.《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）；

4.《A市城市房屋拆迁管理实施方法》（A市人民政府令

130号）；

5.《A市城市房屋拆迁评估管理暂行规定》；

6.《A市城市房屋拆迁评估操作技术规范（试行）》（A

房市[2023]148号）；

7.《市物价局、房产管理局关于印发A市房屋重置价格标准

的通知》（A价房字[2023]74号）；

8.《房屋拆迁许可证》（证号：x规拆许（2023）第xx号）；

9.托人供应的权证资料及其他相关资料及图件、注册房地

产估价师实地查看记录及了解的有关估价对象现场资料和A市

有关市场信息资料等；

10.其他法律法规、部门规章、政府规章及政策性文件（略）。

八、估价原则（略）

九、估价方法

由于估价对象周边区域商业铺面交易活跃，交易实例简洁搜

集，故可采纳市场法进行评估；由于A市建安工程造价资料比

较齐备，故也可采纳成本法评估（市场法、成本法的定义略）。

十、估价结果（略）

十一、估价人员（略）

十二、估价作业日期（略）

十三、估价kok电子竞技运用期限（略）

2023年试题参考答案

一、问答题

（-）答：理由包括:

1.本次评估的价值为投资价值（拍卖应价）。（3分）

2.投资价值是从某个特定投资者的角度来衡量的价值。（3

分）

3.不同投资者在开发建设成本经营费用方面的优势不同，

纳税状况不同，对将来的信念不同，全部这些因素都会影响投资

者对该房地产将来收益实力的估计，从而影响投资者对该房地产

价值的估计。（4分）

（说明：若回答估价目的、估价时点、估价方法、价格影响

因素、资料依据及估价师阅历不同，均不给分）

（二）答：1.错误。（1分）

2.房地产价值不是土地价值和建房投入简洁的相加。（3

分）

3.应考虑房地产拥有者自己对房地产进行投资改良、通货

膨胀因素。（3分）

4.虽然造价稳定，但管理费用财务费用，税费水平可能有

变更。（3分）

（三）答：

1.若转让后允许变更用途，则以商业用途价格为基础估价

较合适，或若转让后不允许变更用途，则以住宅销售均价为基础

估价较合适。（2分）

理由：

估价对象处于繁华商业区，依据最高最佳运用原则应以商业

用途价格为基础估价。或估价对象证载用途为住宅，依据合法原

则，应以住宅销售均价为基础估价。（4分）

2?估价技术路途：①选择估价方法。②方法运用中的具体

处理。③确定估价结果。

二、单项选择题

1.A2.A3.D4.D5.A6.B7.B8.D9.C10.D

三、指错题

L估价师声明应当是注册房地产估价师声明。

2,估价对象权益描述不全，未交代有共有权人，是否设立

抵押权等。

3?估价对象未说明是否为整体估价，但不包括动产。

4.转让目的估价的估价原则中不应有谨慎原则。

5.估价结果数值表述不严谨，应指明总建筑面积及每建筑

面积的单价。

6?估价结果不应有可能字样。

7.估价kok电子竞技有效期表述不正确（和2023年考试真题相同，

当时的答案是：正确的描述应当为“假如本kok电子竞技超过应用有效期

还未运用，本公司不负任何责任”）。

8.市场法中缺计算公式（本题考点和06年相同，指错题中

也有这一项）。

9.可比实例C选取不恰当，可能不在一个供需圈（或可比

实例C未说明是否在同一供求范围内）。

10.可比实例成交价格内涵不清（未说清是建筑面积还是运

用面积）。

11.可比实例c未指明用途，应指明办公用途。

12.交易日期调整依据错误，应指明显细分市场的（不应是

商品住宅市场价格比较平稳，而应当是估价对象类似的办公用房

4~6月份价格平稳）。

13.区域因素中，商业繁华程度应为办公聚集度。

14.“公共设施配套状况”应为基础设施完备度或外部配

套。

15.个别因素缺少物业管理的修正。

16.可比实例B装修调整系数有误（或装修档次描述不清，

应有具体说明）。

17.成新率100%与“较新”不符，应为全新。

18.基础设施状况属区域因素。

19.估价对象共五层，可比实例为四层，应说明或修正。

20.缺少权益状况因素说明与调整。

21.收益法中，出租率按估价对象的实际状况90%确定不正

确，应说明是否为客观水平且应说明是预料值。

22.年总收入未考虑收租损失。

23.收益法测算中，年总收入未说明是预料值。

24.收益法测算中，管理费取值未说明理由。

25.年总收入未考虑押金或租赁保证金的利息收入。

26.租金收入未考虑可出租面积比率。

27.运营费用中未交代物业管理费、水、电、采暖费等如何

收。ɑ蜃饨鹉诤淮磺澹。

28.估价对象运用年限至2053年6月30日错，应为6月

29日。

29.估价对象收益年限用50年错，应为45年。

30.收益法测算中，收益价格确定时应说明土地不行续期。

31.收益法测算时，应给出净收益的三种估计值并最终确定

是哪一种估计值。

32.收益价格单价应取元为整数，这样与市场法精确度一样。

33.估价结果的表述，估价技术kok电子竞技与估价结果kok电子竞技不一样。

四、改错题

1.价值定义错，应为估价对象的公开市场价值，不考虑房

屋租赁、抵押、查封等因素的影响，包含建筑物装修部分的价值。

2.估价时点错，应为2008年8月30日（取得拆迁许可证

之日）。

3,估价依据缺《城市房屋拆迁估价指导看法》。

4.估价方法错，应改为或增加：由于估价对象为收益性的

房地产，旁边地区房地产租赁活跃，故可采纳收益法进行评估。