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建安行业财税隐患与对策广东财税实务网[SUNSONS晟师财税]余华均中国注册会计师资深财税隐患参谋财税标准高级参谋财税隐患实践参谋2/5/20251建安行业财税隐患与对策提纲一、广州税务稽查部门曝光建安税收违法问题二、广州建安行业税收隐患及标准探讨〔一〕营业税〔二〕印花税〔三〕企业所得税〔四〕个人所得税2/5/20252建安行业财税隐患与对策—税收漏洞一、建安行业税收专项检查通报：广州市国税局自2007年4月起在全市范围内开展的涉外房地产、建筑安装业、建筑装饰材料生产销售行业税收专项检查于近日顺利完成。经过历时7个月的检查，查补收入到达30,715万元，创历年单项税收专项检查查补收入的新高。同时有力地配合了市政府对房地产市场的专项整治工作。2/5/20253建安行业财税隐患与对策—税收漏洞2/5/20254建安行业财税隐患与对策—税收漏洞一、建安行业税收专项检查通报：通过检查，税务稽查部门发现，涉外房地产和建筑安装企业具有开发工程、竣工、销售各阶段持续时间长，发生各项本钱费用工程繁多，售房收入核算难度大等经营和会计核算特点。该行业主要存在的涉税问题有：1．取得收入未及时申报纳税；2．未按规定申报预售房款预缴企业所得税；3．将未结算的工程本钱〔未取得发票〕列入开发本钱或使用虚假发票列支开发本钱、销售费用和管理费用；4．以偏低的价格将局部开发产品销售给关联企业，转移利润、逃避税收等；5．建筑装饰材料生产销售行业那么存在利用帐外经营偷税和收取进货企业的与商品销售量、销售额挂钩的各种返还收入没有视同平销返还行为冲减当期增值税进项税金等涉税问题。2/5/20255建安行业财税隐患与对策—税收漏洞2/5/20256建安行业财税隐患与对策—税收漏洞2/5/20257建安行业财税隐患与对策—税收漏洞2/5/20258建安行业财税隐患与对策—十大税收违法手段2/5/20259建安行业财税隐患与对策—十大税收违法手段〔四〕核定征收调整：?广州市国家税务局核定征收企业所得税管理暂行方法?的通知〔穗国税发[2002]395号〕

纳税人采用核定征收的方法时，必须如实填报主管国税机关要求填报的有关资料，并积极配合主管国税机关开展调查工作。纳税人对其填报的内容和提供的情况的真实性、准确性、完整性负相应的法律责任。对不如实填报有关资料或提供虚假情况的，主管国税机关有权按?征管法?的有关规定进行处理，并根据实际情况对原核定内容进行调整、变更。2/5/202510建安行业财税隐患与对策—十大税收违法手段〔四〕核定征收：?广州市国家税务局核定征收企业所得税暂行方法?补充规定的通知〔穗国税发[2003]12号〕税务机关有权对纳税人申报内容的真实性进行税务检查，如发现纳税人申报不实造成少缴税款，一律按?征管法?的有关规定进行处理。2/5/202511建安行业财税隐患与对策—十大税收违法手段2/5/202512建安行业财税隐患与对策—十大税收违法手段〔六〕平销返利税务处理：国家税务总局关于商业企业向货物供给方收取的局部费用征收流转税问题的通知?〔国税发[2004]136号〕

对商业企业向供货方收取的与商品销售量、销售额挂钩〔如以一定比例、金额、数量计算〕的各种返还收入，均应按照平销返利行为的有关规定冲减当期增值税进项税金，不征收营业税。2/5/202513建安行业财税隐患与对策—十大税收违法手段2/5/202514建安行业财税隐患与对策—十大税收违法手段2/5/202515建安行业财税隐患与对策—税收隐患及标准探讨三、广州建安行业税收隐患及标准探讨〔一〕营业税

1、采用预收款方式销售不动产、转让土地使用权的，有无不按预售收入〔含定金〕缴纳营业税，不申报或者少申报税款的现象2、采用“还本〞方式销售商品房时，扣除“还本〞的收入再申报纳税。3、银行按揭款收入有否申报纳税，有否挂于往来帐如“其他应付款〞不作预收帐款申报纳税。

4、以房换地的，在房产移交使用时有否视同销售不动产申报纳税。

5、开发商以房产补偿给拆迁户的，是否按规定申报缴纳计征营业税。

2/5/202516建安行业财税隐患与对策—税收隐患及标准探讨三、广州建安行业税收隐患及标准探讨〔一〕营业税6、以房产作为利润分配给合作各方，在房产移交使用时有否视同销售不动产申报纳税。

7、房产公司在销售不动产过程中收取的价外费用如管道煤气开户费等有否申报纳税。

8、将房产、土地等不动产或无形资产抵债转让给其他单位或被法院拍卖的房产，有否视同销售不动产或转让无形资产申报纳税。

9、开发商将是否售出的房屋、商铺、车位出租，其取得的租金收入有否申报纳税。

10、开发商聘请境外企业进行设计、施工、监理、销售筹划、代销包销等业务，如这些境外企业在境内既没有经营机构，又没有代理人的情况下，开发商有否代境外企业扣缴有关营业税。2/5/202517建安行业财税隐患与对策—税收隐患及标准探讨2/5/202518建安行业财税隐患与对策—税收隐患及标准探讨2/5/202519建安行业财税隐患与对策—税收隐患及标准探讨2/5/202520建安行业财税隐患与对策—税收隐患及标准探讨2/5/202521建安行业财税隐患与对策—税收隐患及标准探讨三、广州建安行业税收隐患及标准探讨一、营业税

31.有否将不需要办理建安证的停车位、地下室等公共配套设施对外出售不计收入。

32.有否整体转让“楼花〞不作收入。即开发商将局部楼的开发权整体转让给其他具有开发资质的企业，按照约定收取转让费，却不按规定作收入，而是挂往来账，甚至私设账外账。

33.有否在按揭销售时，首付款实际收到时或余款在银行按揭贷款办理转账后不及时入账，形成账外收入，或将收到的按揭款项记入“短期借款〞等科目。

34.有否在售后返租业务中，以冲减租金后实际收取的款项计收入。

35.有否在旧城改造中，在撤除居民住房后，补偿给搬迁户的新房，对归还面积与拆迁面积相等的局部、超面积局部以及差价收入没有合并收入计算缴纳所得税。

2/5/202522建安行业财税隐患与对策—税收隐患及标准探讨三、广州建安行业税收隐患及标准探讨〔一〕营业税36.有否以房抵工程款、以房抵广告费、以房抵银行贷款本息、以搬迁补偿费抵顶购房款等业务，不记收入。

37.在以房换地、以地换房业务中，有否按非货币交易准那么进行处理。

38.有否与村委会联建商品房，隐匿收入。

39.在采取包销方式时，有否按包销合同约定的收款时间、金额确认收入。

40.

取得的预售房款收入有否按规定申报预缴企业所得税。2/5/202523建安行业财税隐患与对策—税收隐患及标准探讨2/5/202524建安行业财税隐患与对策—税收隐患及标准探讨〔二〕印花税【分析】

以下行为是否按规定贴花

1、购销合同2、建筑安装工程承包合同3、财产租赁合同4、借款合同5、产权转移书据6、房产公司的资金帐簿2/5/202525建安行业财税隐患与对策—税收隐患及标准探讨2/5/202526建安行业财税隐患与对策—税收隐患及标准探讨〔三〕企业所得税〔一〕应税收入检查要点：3、代建工程、提供劳务持续时间超过12个月的，是否按照完工百分比法确认收入的实现。

4、代建工程、提供劳务过程中节约的材料、下脚料、残料留归企业所有的，是否按公允价确认收入。

5、客户放弃的购房定金有否及时转作其他业务收入。

6、商品房售后效劳收入，如代客装修、清洁等取得的收入有否作其他业务收入。2/5/202527建安行业财税隐患与对策—税收隐患及标准探讨2/5/202528建安行业财税隐患与对策—税收隐患及标准探讨〔三〕企业所得税〔二〕税前扣除工程检查要点：

5、是否将非本期的费用计入当期费用，本钱对象建造过程中发生的单项或单位工程报废或损毁是否作为财产损失直接税前扣除。

6、是否将结转入销售收入的预收款所涉及到的营业税及附税一并结转到当期销售税金，有否重复列支税金。

7、“广告费〞、“业务宣传费〞、“坏帐损失〞、“业务招待费〞等期间费用是否按规定的范围和标准进行扣除，是否存在为躲避扣除比例的限制而将上述费用局部计入开发本钱的情况。

8、贿赂等非法支出，因违反法律、行政法规而交付的罚款、罚金、滞纳金是否已作纳税调整。2/5/202529建安行业财税隐患与对策—税收隐患及标准探讨2/5/202530建安行业财税隐患与对策—税收隐患及标准探讨〔三〕企业所得税〔二〕税前扣除工程检查要点：13、捐赠的扣除是否符合税法规定，有否将纳税人直接向受赠人的捐赠、非公益、救济性捐赠以及各种赞助支出在税前扣除，亏损企业的公益救济性捐赠是否作纳税调整。

14、是否按规定转作本企业经营性资产以及临时出租的待售开发产品，是否也计提了折旧。

15、为建安开发而借入资金所发生的借款费用，在建安完工之前发生的，是否计入有关建安的本钱。

16、纳税人从关联方取得的借款金额超过其注册资本50%的，超过局部的利息支出，是否已作纳税调整。2/5/202531建安行业财税隐患与对策—税收隐患及标准探讨〔三〕企业所得税〔二〕税前扣除工程检查要点：17、纳税人对租入的固定资产的改进支出，是否在租赁期内平均分摊计入所属年度费用。

18、纳税人自有的固定资产改进支出，是否按税法有关规定进行税务处理。

19、有否将购建“固定资产〞等资本性支出在直接在税前扣除。

20、有否将无形资产受让、开发支出直接在税前扣除。

21、灾害事故损失的赔偿有否从实际损失中扣除后才在税前列支。2/5/202532建安行业财税隐患与对策—税收隐患及标准探讨2/5/202533企业所得税扣除工程2/5/202534企业所得税扣除工程9〕汇兑损失：准于扣除10〕业务招待费：按照发生额的60％扣除，但最高不得超过当年销售〔营业〕收入的5‰新规定企业有利、国家有利？11〕广告费和业务宣传费：不超过当年销售〔营业〕收入15％的局部，可结转12〕合理的劳动保护支出：准予扣除13〕非广告性质支出的赞助支出：不得扣除14〕各项资产减值准备：不得扣除2/5/202535资产的税务处理2/5/202536资产的税务处理6：固定资产的大修理支出：同时符合以下条件的支出：〔一〕修理支出到达取得固定资产时的计税根底50％以上；〔二〕修理后固定资产的使用年限延长2年以上。按照固定资产尚可使用年限分期摊销。〔鼓励支出费用化〕2/5/202537资产的税务处理2/5/202538资产的税务处理2/5/202539建安行业财税隐患与对策—税收隐患及标准探讨四、个人所得税

扣缴义务人是否如实填写?扣缴个人所得税kok电子竞技表?，按时申报或按时解缴所代扣的税款。

【工资、薪金方面】漏洞及对策

1、是否按照居民纳税人和非居民纳税人确认标准的规定确认应代扣代缴税款的行为，少扣缴个人所得税。

2、对工资、薪金、奖金、实物、有价证券等发放已到达应纳税标准的是否按规定代扣代缴个人所得税。

3、是否将工资、薪金所得与劳务报酬所得相混淆，少扣缴个人所得税。

4、个人取得的公务交通、通信收入是否按规定计缴个人所得税。

5、对从“盈余公积〞、“利润分配〞账户中提取支付的奖金是否计入工资、薪金所得扣缴个人所得税。2/5/202540建安行业财税隐患与对策—税收隐患及标准探讨2/5/202541建安行业财税隐患与对策—税收隐患及标准探讨2/5/202542建安行业财税隐患与对策—税收隐患及标准探讨七、个人所得税【利息、股息、红利所得方面】

1、企业向职工或其他个人集资，支付利息时是否按规定代扣代缴个人所得税。对企业应支付是否支付的利息直接增加借款本金的业务，是否按规定代扣代缴个人所得税。

2、企业向参股的职工或者其他个人支付的股息、红利收入是否全额扣缴个人所得税。

3、企业用盈余公积转增股本，属于个人股东的局部，是否代扣代缴了税款。

此外，要特别注意，单位为个人负担个人所得税的，在计算应纳税额时，是否将支付额换算成含税收入后计算扣缴个人所得税。2/5/202543建安行业财税隐患与对策—税收隐患及标准探讨四、个人所得税

【讨论】建安企业偷逃个人所得税的惯用手法：〔1〕缴义务人不按规定实施全员、全额代扣代缴义务。将建安企业的经营者作为重点检查对象，建安企业发放的各种名目的奖金、补贴、实物以及其他应税收入是否按规定扣缴个人所得税。

〔2〕扣缴义务人和纳税人签订假合同、假协议，少报应税收入，或者扣缴义务人成心为纳税人隐瞒收入，进行虚假的纳税申报，从而不缴少缴个人所得税的行为。【分析】对于建安行业个人所得税稽查要点，检查内容重点放在了建安企业的经营者身上，经营者因收入高，企业和个人的利益成心混淆，一直是偷逃税的重灾区，这次的重点检查应该是抓住了关键。2/5/202544建安行业财税隐患与对策—税收隐患及标准探讨2/5/202545谢谢！2/5/202546